Fasteignaviðskipti – tímabært að endurskoða leikreglurnar? Hlynur Júlísson skrifar 8. maí 2025 06:02 Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Mest lesið Stórstraumsfjara mæld - HMS ráðþrota Magnús Guðmundsson Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir Skoðun Sýnum fordómum ekki umburðarlyndi Snorri Sturluson Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson Skoðun Dýravernd - frumbyggjahættir Árni Stefán Árnason Skoðun Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir Skoðun Feluleikur Þorgerðar Katrínar Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Við eigum allt. Af hverju finnst okkur samt vanta eitthvað? Valentina Klaas Skoðun Skoðun Skoðun Dýravernd - frumbyggjahættir Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Stórstraumsfjara mæld - HMS ráðþrota Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Sýnum fordómum ekki umburðarlyndi Snorri Sturluson skrifar Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson skrifar Skoðun Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir skrifar Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað er markaðsverð á fiski? Sverrir Haraldsson skrifar Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar Skoðun Fæðing Ísraels - Líkum misþyrmt BIrgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Við eigum allt. Af hverju finnst okkur samt vanta eitthvað? Valentina Klaas skrifar Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar Skoðun Tíðaheilbrigði er lykilatriði í jafnrétti kynjanna Berit Mueller skrifar Skoðun Þjóðarmorð – frá orðfræðilegu sjónarmiði Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun Þakkir til starfsfólk Janusar Sigrún Ósk Bergmann skrifar Skoðun Mun gervigreindin senda konur heim? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Frá, frá, frá. Fúsa liggur á Eiríkur Hjálmarsson skrifar Skoðun Nokkur orð um stöðuna Dögg Þrastardóttir skrifar Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun #blessmeta – þriðja grein Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvernig tryggir þú stærstu fjárfestingu lífins? Berglind Halla Elíasdóttir skrifar Skoðun Ritunarramminn - verkfæri fyrir kennara! Katrín Ósk Þráinsdóttir skrifar Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar Skoðun Feluleikur Þorgerðar Katrínar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ráðalaus ráðherra Högni Elfar Gylfason skrifar Skoðun Spólum til baka Snævar Ingi Sveinsson skrifar Skoðun Sögulegur dómur Hæstaréttar – staðfestir sjálfstæði Alþingis Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Að vera fatlaður á Íslandi er full vinna Birna Ösp Traustadóttir skrifar Skoðun Sæluríkið Ísland Einar Helgason skrifar Sjá meira
Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu.
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun
Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar
Skoðun Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir skrifar
Skoðun Borgarlína, barnleysi og bíllaus lífstíll – hentar það Kópavogi? Einar Jóhannes Guðnason skrifar
Skoðun Kynbundinn munur í tekjum á efri árum Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Hvalveiðar eru ekki mannréttindi. Þetta er atvinnugrein sem hefur mistekist Ed Goodall skrifar
Um spretthóp og lestrarkennslu. Hvatning til mennta- og barnamálaráðherra um faglega starfshætti Auður Soffíu Björgvinsdóttir Skoðun