Vondar og tilefnislausar breytingar á húsaleigulögum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 24. mars 2024 07:30 Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Mest lesið Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson Skoðun Skoðun Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjallar og lyklaborðið Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson skrifar Sjá meira
Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun