Nýja vaxta­viðmiðið: Lausn eða gildra fyrir heimilin?

Nýja vaxtaviðmiðið var kynnt sem lausn fyrir heimilin. Það átti að tryggja gagnsæ kjör og meira jafnvægi á húsnæðismarkaði. En þegar verðtryggð kjör bankanna eru reiknuð út blasir við nöturlegur veruleiki: hægt er að fá lán og borga næstum sömu upphæð aftur í hreinum raunvöxtum á 30 árum. Þetta er ekki jaðartilvik. Þetta er kerfið eins og það lítur út núna.

Dæmi sem sýnir stöðuna skýrt

Hugsum okkur 80 milljóna króna íbúð og 90 prósent jafngreiðslulán, samtals 71 milljón.

Kjör Íslandsbanka eru eftirfarandi:

• 40 milljónir á 4,75% (30 ár)
• 24 milljónir á 5,85% (30 ár)
• 7 milljónir á 10,85% óverðtryggt (10 ár), sem jafngildir um 6,5% raunvöxtum miðað við 4,1% verðbólgu.

Fyrir einstakling sem hefur um 10 prósent í útborgun er þetta í reynd eini möguleikinn til að standast greiðslumat fyrir 30 ára lán. Engin önnur lánastofnun býður sambærilega fjármögnun við slíkar aðstæður. Þetta eru því ekki kjör sem lántaki velur úr fjölmörgum valkostum, heldur kjör sem markaðurinn skilur eftir sem einu leiðina inn á húsnæðismarkað.

Þegar þessi lán eru reiknuð saman á jafngreiðslum kemur í ljós að hreinir raunvextir – þ.e. vextir umfram verðbólgu – nema um 65 milljónum króna yfir tímabilið. Lántakandinn borgar því sambærilega upphæð í raunvöxtum og hann fékk lánað í upphafi. Fyrsti mánuðurinn sýnir þetta glöggt: hreinir raunvextirnir nema um 300–340 þúsund krónum.

Hvernig þessi tala er reiknuð

Talan byggir á hefðbundnu jafngreiðslulíkani þar sem greiðslan er jöfn út lánstímann. Greiddir raunvextir á lánstímanum eru þá mismunurinn á öllum greiðslum og upphaflegri lánsfjárhæð. Í þessu dæmi gefur það um 35 milljónir í vexti af 40 milljóna láni á 4,75% raunvöxtum, um 27 milljónir af 24 milljóna láni á 5,85% og um 2,5 milljónir af 7 milljóna láni á 6,5% raunvöxtum. Samanlagt nema hreinir raunvextir því um 65 milljónum króna yfir lánstímann.

Formúlan fyrir mánaðarlega greiðslu er:

þar sem:

• A = mánaðarleg greiðsla
• P = höfuðstóll (lánsfjárhæð)
• i = mánaðarlegir vextir (ársvextir / 12)
• n = fjöldi mánaða

Heildarvextir eru síðan mismunurinn á öllum greiðslum (A × n) og upphaflegri lánsfjárhæð (P).

Vaxtaviðmiðið hækkar grunninn

Nýja vaxtaviðmiðið sem stjórnvöld settu byggir á stuttum ríkisskuldabréfum. Slík bréf eru almennt sveiflukenndari og endurspegla ekki stöðugleika langtímalána. Ef langt ríkisskuldabréf væri notað sem grunnur væri vaxtagrunnurinn líklega lægri og stöðugri yfir lánstímann. Staðan er því sú að viðmiðið byggir á breytilegum vöxtum sem geta hækkað hraðar og gert fjármögnun heimilanna óstöðugri, áður en bankarnir bæta sínu álagi við – sem er þegar mjög hátt.

Þótt bankarnir kalli það ekki formlegt vaxtagólf hafa verðtryggð lán sjaldan farið undir um 3,5% vexti. Samkvæmt upplýsingum frá Íslandsbanka er þó mögulegt að fara neðar ef viðmiðið lækkar verulega. Í reynd tryggir fyrirkomulagið engu að síður bönkunum stöðuga raunávöxtun, á meðan áhættan af hækkandi vöxtum hvílir alfarið á heimilunum.

Álag bankanna skiptir sköpum

Viðmiðið er aðeins fyrri helmingur myndarinnar. Hinn helmingurinn er álagið sem bankarnir leggja ofan á. Það er hátt og hefur afgerandi áhrif á heildarkjör heimilanna. Þegar hátt viðmið og hátt álag mætast verða heildarkjörin þannig að lántakendur greiða tugi milljóna í raunvexti.

Ábyrgðin er tvíþætt

Umræðan um vaxtaviðmið og vexti beinist oft að einum aðila í einu. En staðan í dag er mótuð af tveimur skýrum þáttum:

1. Stjórnvöld völdu viðmið sem sveiflast meira en langtímalán
2. Bankarnir bæta síðan við álagi sem ýtir vöxtum enn hærra.

Saman skapar þetta kerfi þar sem heimili neyðast til að borga nær tvöfalt það sem þau fengu lánað – í hreinum raunvöxtum.

Hvað stendur eftir?

Ef markmið stjórnvalda er að tryggja stöðug og sanngjörn kjör fyrir heimilin þurfa þau að endurskoða viðmiðið og raunveruleg samkeppni þarf að vera til staðar um álagið. Því staðreyndin er þessi: að fá 71 milljón í lán – og borga næstum sömu upphæð aftur í raunvöxtum – er ekki sjálfbær leið inn á húsnæðismarkað.

Höfundur er félagsfræðingur og kennari.