Sturlaðar arðsemiskröfur leigusala grafa undan lífskjörum leigjenda Guðmundur Hrafn Arngrímsson skrifar 5. mars 2024 07:31 Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Guðmundur Hrafn Arngrímsson Leigumarkaður Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson Skoðun Skoðun Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjallar og lyklaborðið Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson skrifar Sjá meira
Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna.
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun