Réttur og úrræði leigusala þegar vanskil verða á leigugreiðslum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 25. október 2022 10:30 Til Húseigendafélagsins leita leigusalar oftsinnis og óska eftir aðstoð þess, þegar leigjendur greiða húsaleigu ekki á tilsettum tíma, eða alls ekki. Hér er stiklað á stóru um framgang slíkra mála. Frumskyldur í leigusambandi Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 er það frumskylda leigusala að veita húsnæði í ásættanlegu og umsömdu ástandi en frumskylda leigjanda að greiða umsamda húsaleigu. Ef frumskylda annars aðilans er ekki fullnægjandi gagnvart hinum er það almennt litið alvarlegum augum og getur varðað riftun leigusamnings. Vanskil á húsaleigu Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til þess að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni leigjandi þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi. Hvað felst í riftun? Þegar leigusamningi hefur verið rift er litið svo á að skyldur hvors aðila um sig falli niður. Þannig er leigjanda skylt að rýma hið leigða húsnæði, en að sama skapi fellur greiðsluskylda hans niður frá þeim tíma er hann yfirgefur húsnæðið. Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi á að greiða leigu þangað til hann yfirgefur húsnæðið. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um. Þegar svo ber undir er leigusala nauðugur sá kostur einn að höfða útburðarmál gagnvart honum. Útburður Með útburðarmáli er leitað til dómara um úrskurð þess efnis að leigjanda sé skylt að rýma hið leigða húsnæði og koma lyklum til leigusala. Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskoruð umráð hinnar leigðu eignar að nýju. Kostnaður Leigusali getur þurft að bera verulegan kostnað þegar bera þarf leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Almennt eru útburðarmál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjanda. Þarf leigusali að leggja út fyrir öllum kostnaði við að koma leigjandanum út. Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er í lítið eða ekkert að sækja hjá leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið. Trygging fyrir réttum efndum leigusamnings Í upphafi leigusambands er gríðarlega mikilvægt að leigusali tryggi sig fyrir mögulegu tjóni sem hann getur orðið fyrir vegna vanefnda leigjanda. Samkvæmt húsaleigulögum getur leigusali krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings, svo sem í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Tímafrekt úrræði Þegar vanskil verða á leigugreiðslum getur það í flestum tilfellum tekið nokkurn tíma að koma leigjanda úr leiguhúsnæði. Gildir þar einu þótt vanskilin séu mikil og borðleggjandi og skilyrði riftunar séu ótvíræð og augljóslega engar varnir hjá leigjanda. Þar er við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. Skáka sumir leigjendur í því skjóli. Í málum sem enda með útburði sýslumanns teygir málsmeðferðartíminn sig iðulega í 2-3 mánuði. Því er mjög mikilvægt að haldið sé á spöðunum þegar vanefndir verða. Í dæmaskyni má nefna að í nýlegu máli hjá Húseigendafélaginu var greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn sat sem fastast í húsnæðinu þrátt fyrir það og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir hjá dómstólum tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusala var gert heimilt að bera leigjanda út. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný. Atbeini Húseigendafélagsins Strangar kröfur eru gerðar í lögum til forms áskorana og tilkynninga og því er þýðingarmikið að sérfræðingur í slíkum málum sjái um ferlið frá upphafi til enda. Ef fundið er að formi umræddra orðsendinga fyrir dómstólum getur útburðarkröfu verið vísað frá, og þá er leigusali kominn á byrjunarreit. Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Mest lesið Frídagar í klemmu Jón Júlíus Karlsson Skoðun Hvað ef ég hjóla bara í vinnuna? Eiríkur Búi Halldórsson Skoðun Staðreyndir eða „mér finnst“ Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Ekki leiðrétting heldur skattahækkun: Afstaða Sjálfstæðisflokksins er skýr Guðrún Hafsteinsdóttir Skoðun Í skugga kerfis sem brást! Harpa Hildiberg Böðvarsdóttir Skoðun Fasteignaviðskipti – tímabært að endurskoða leikreglurnar? Hlynur Júlísson Skoðun Fjármagna áfram hernað Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Litlu ljósin á Gaza Guðbrandur Einarsson Skoðun Helför Palestínumanna í beinni útsendingu – viljum við vera samsek? Ólafur Ingólfsson Skoðun Jöfn vernd fyrir öll börn í veröldinni Gunnar Hersveinn Skoðun Skoðun Skoðun Lýðræði á ystu nöf: Hver er afstaða unga fólksins? Jonas Hammer skrifar Skoðun Hvað ef ég hjóla bara í vinnuna? Eiríkur Búi Halldórsson skrifar Skoðun Litlu ljósin á Gaza Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Ekki leiðrétting heldur skattahækkun: Afstaða Sjálfstæðisflokksins er skýr Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Staðreyndir eða „mér finnst“ Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Fjármagna áfram hernað Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Frídagar í klemmu Jón Júlíus Karlsson skrifar Skoðun Fasteignaviðskipti – tímabært að endurskoða leikreglurnar? Hlynur Júlísson skrifar Skoðun Í skugga kerfis sem brást! Harpa Hildiberg Böðvarsdóttir skrifar Skoðun Jöfn vernd fyrir öll börn í veröldinni Gunnar Hersveinn skrifar Skoðun Helför Palestínumanna í beinni útsendingu – viljum við vera samsek? Ólafur Ingólfsson skrifar Skoðun Byggð í Norðvesturkjördæmi: lífæð framtíðar Íslands Ragnar Rögnvaldsson skrifar Skoðun Hverju hef ég stjórn á? Álfheiður Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Metnaður eða metnaðarleysi? Sumarrós Sigurðardóttir skrifar Skoðun „Þetta er allt í vinnslu“ María Pétursdóttir skrifar Skoðun Arðsemi og tilgangur - eitt útilokar ekki annað Elva Rakel Jónsdóttir,Erla Ósk Ásgeirsdottir skrifar Skoðun Iðnaðarstefna – stökkpallur inn í næsta hagvaxtarskeið Sigurður Hannesson skrifar Skoðun Hættum að bregðast íslensku hryssunni Rósa Líf Darradóttir skrifar Skoðun Börnin bíða meðan lausnin stendur auð Álfhildur Leifsdóttir skrifar Skoðun Áður en það verður of seint María Rut Kristinsdóttir skrifar Skoðun Lygin lekur niður á hökuna Jón Daníelsson skrifar Skoðun Líflínan Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Ríkisfyrirtæki sem virðir ekki æðsta valdið Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Neikvæðni í garð sjávarútvegs á Íslandi – orsakir og afleiðingar Kristín Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Við erum hafið Guillaume Bazard skrifar Skoðun Deja Vu Sverrir Agnarsson skrifar Skoðun Mun mannkynið lifa af gervigreindina? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ríkisstofnun rassskellt Björn Ólafsson skrifar Skoðun Gjaldfrjálsar skólamáltíðir – margþættur ávinningur Ludvig Guðmundsson,Guðrún E. Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Orkuöflun á eyjaklösum - Vestmannaeyjar og Orkneyjar Gísli Stefánsson skrifar Sjá meira
Til Húseigendafélagsins leita leigusalar oftsinnis og óska eftir aðstoð þess, þegar leigjendur greiða húsaleigu ekki á tilsettum tíma, eða alls ekki. Hér er stiklað á stóru um framgang slíkra mála. Frumskyldur í leigusambandi Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 er það frumskylda leigusala að veita húsnæði í ásættanlegu og umsömdu ástandi en frumskylda leigjanda að greiða umsamda húsaleigu. Ef frumskylda annars aðilans er ekki fullnægjandi gagnvart hinum er það almennt litið alvarlegum augum og getur varðað riftun leigusamnings. Vanskil á húsaleigu Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til þess að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni leigjandi þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi. Hvað felst í riftun? Þegar leigusamningi hefur verið rift er litið svo á að skyldur hvors aðila um sig falli niður. Þannig er leigjanda skylt að rýma hið leigða húsnæði, en að sama skapi fellur greiðsluskylda hans niður frá þeim tíma er hann yfirgefur húsnæðið. Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi á að greiða leigu þangað til hann yfirgefur húsnæðið. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um. Þegar svo ber undir er leigusala nauðugur sá kostur einn að höfða útburðarmál gagnvart honum. Útburður Með útburðarmáli er leitað til dómara um úrskurð þess efnis að leigjanda sé skylt að rýma hið leigða húsnæði og koma lyklum til leigusala. Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskoruð umráð hinnar leigðu eignar að nýju. Kostnaður Leigusali getur þurft að bera verulegan kostnað þegar bera þarf leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Almennt eru útburðarmál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjanda. Þarf leigusali að leggja út fyrir öllum kostnaði við að koma leigjandanum út. Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er í lítið eða ekkert að sækja hjá leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið. Trygging fyrir réttum efndum leigusamnings Í upphafi leigusambands er gríðarlega mikilvægt að leigusali tryggi sig fyrir mögulegu tjóni sem hann getur orðið fyrir vegna vanefnda leigjanda. Samkvæmt húsaleigulögum getur leigusali krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings, svo sem í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Tímafrekt úrræði Þegar vanskil verða á leigugreiðslum getur það í flestum tilfellum tekið nokkurn tíma að koma leigjanda úr leiguhúsnæði. Gildir þar einu þótt vanskilin séu mikil og borðleggjandi og skilyrði riftunar séu ótvíræð og augljóslega engar varnir hjá leigjanda. Þar er við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. Skáka sumir leigjendur í því skjóli. Í málum sem enda með útburði sýslumanns teygir málsmeðferðartíminn sig iðulega í 2-3 mánuði. Því er mjög mikilvægt að haldið sé á spöðunum þegar vanefndir verða. Í dæmaskyni má nefna að í nýlegu máli hjá Húseigendafélaginu var greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn sat sem fastast í húsnæðinu þrátt fyrir það og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir hjá dómstólum tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusala var gert heimilt að bera leigjanda út. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný. Atbeini Húseigendafélagsins Strangar kröfur eru gerðar í lögum til forms áskorana og tilkynninga og því er þýðingarmikið að sérfræðingur í slíkum málum sjái um ferlið frá upphafi til enda. Ef fundið er að formi umræddra orðsendinga fyrir dómstólum getur útburðarkröfu verið vísað frá, og þá er leigusali kominn á byrjunarreit. Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Ekki leiðrétting heldur skattahækkun: Afstaða Sjálfstæðisflokksins er skýr Guðrún Hafsteinsdóttir Skoðun
Skoðun Ekki leiðrétting heldur skattahækkun: Afstaða Sjálfstæðisflokksins er skýr Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar
Skoðun Helför Palestínumanna í beinni útsendingu – viljum við vera samsek? Ólafur Ingólfsson skrifar
Skoðun Arðsemi og tilgangur - eitt útilokar ekki annað Elva Rakel Jónsdóttir,Erla Ósk Ásgeirsdottir skrifar
Skoðun Neikvæðni í garð sjávarútvegs á Íslandi – orsakir og afleiðingar Kristín Þórarinsdóttir skrifar
Skoðun Gjaldfrjálsar skólamáltíðir – margþættur ávinningur Ludvig Guðmundsson,Guðrún E. Gunnarsdóttir skrifar
Ekki leiðrétting heldur skattahækkun: Afstaða Sjálfstæðisflokksins er skýr Guðrún Hafsteinsdóttir Skoðun