Fé­lags­bú­staðir okra á fá­tækum

Þrátt fyrir að ætla mætti að Félagsbústaðir, sem halda utan um félagslegar leiguíbúðir Reykjavíkur, sé óhagnaðardrifið félag er mikill hagnaður af rekstrinum. Tekjuafgangur áður en kom að verðbreytingum lána og eigna var 1.068 milljónir króna í fyrra. Ef Félagsbústaðir væru reknir á núllinu mætti lækka leiguna sem þessu nemur, að meðaltali um 30 þús. kr. á mánuði til hverrar fjölskyldu.

Og þeim myndi muna um það. Leigjendur Félagsbústaða eru fátækasta fólkið í Reykjavík, fólk sem flest er á örorkubótum eða framfærslu borgarinnar, sem er enn lægri en örorkubætur. Það er nánast glæpsamlegt að rukka þetta fólk um hærri leigu en nauðsynlegt er.

Allir leigjendur með of háan húsnæðiskostnað

Þrátt fyrir að leigan hjá Félagsbústöðum sé lægri en meðalverð á hinum villta leigumarkaði, þá er húsnæðiskostnaður fólks sem leigir hjá Félagsbústöðum, að teknu tilliti til húsnæðisbóta, í öllum tilfellum hærri en 25% af ráðstöfunartekjum, sem talið er að sé viðmið skaplegs húsnæðiskostnaðar. Og í mörgum tilfellum um og yfir 40% af ráðstöfunartekjum, en það eru skilgreind mörk íþyngjandi húsnæðiskostnaðar; raunveruleg hættumörk.

Og þessi hlutföll segja auðvitað bjagaða sögu. Sá sem er með milljón í ráðstöfunartekjur á 600 þús. kr. eftir þegar sá hefur borgað 40% tekna sinna í húsnæðiskostnað. Sá sem er með 290 þús. kr. á mánuði á hins vegar aðeins 174 þús. kr. eftir af sínum tekjum þegar sá hefur borgað 40% tekna sinna í húsnæðiskostnað. Það er undir framfærsluviðmiðum umboðsmanns skuldara.

44% af tekjunum í húsnæði

Ráðstöfunarfé öryrkja á grunnbótum er um 287 þús. kr. á mánuði. Ráðstöfunarfé fólks sem er á framfærslu Reykjavíkurborgar er um 197 þús. kr. Ef við tökum tillit til hámarks húsnæðisbóta og húsnæðisstuðnings þá ættu þau sem eru á framfærslustyrk frá borginni að geta borgað um 114 þús. kr. í húsnæðiskostnað á mánuði. Að frádregnum hússjóði, rafmagni og hita eru það um 94 þús. kr. í húsaleigu til leigusala.

Meðalleiga hjá Félagsbústöðum í fyrra var hins vegar á núvirði rúmlega 131 þús. kr. eða um 37 þús. kr. umfram eðlilegan húsnæðiskostnað, 25% af ráðstöfunartekjum. Nettó húsnæðiskostnaður einstaklings á framfærslu Reykjavíkurborgar sem greiðir meðalleigu hjá Félagsbústöðum er um 44% af ráðstöfunartekjum.

Of mikið tekið af þeim sem eiga of lítið

Það hlutfall er vel yfir hættumörkum hjá öllu fólki, líka fólki með meðaltekjur. En fyrir tekjulægsta fólkið í borginni er þetta nánast árás, ofbeldi. Sérstaklega í ljósi þess að Félagsbústaðir eru að rukka leigu umfram þörf, rukka fátækasta fólkið 30 þús. kr. of mikið í húsaleigu að meðaltali.

Þið getið ímyndað ykkur hverju það munar fyrir fólk sem er með tæplega 213 þús. kr. í tekjur, greiðir af því 16 þús. kr. í skatt og 86 þús. kr. í nettó húsnæðiskostnað svo eftir standa 111 þús. kr. Það er 70 þús. kr. undir framfærsluviðmiði Umboðsmanns skuldara.

Ef Félagsbústaðir myndu skila þessari ofteknu leigu myndi fólk á lágmarksframfærslu ekki lyftast upp úr fátækt. Það myndi áfram lepja dauðann úr skel, vera fast í algjöru bjargarleysi sárrar fátæktar. En að taka 30 þús. kr. á mánuði af þessu fólki í óþarfa er óverjandi ákvörðun.

Eignir hækka langt umfram skuldir

Og er þetta óverjandi?

Já.

Ef reka á Félagsbústaði sem óhagnaðardrifið félag er eðlilegt að miða leigu við rekstrarkostnað að viðbættum nettófjármagnskostnaði. Það er að enginn hagnaður sé áður en kemur að verðbreytingum eigna og skulda. Þetta er niðurstaðan sem sýnir tekjur og raunveruleg útgjöld á árinu.

Þarna fyrir neðan koma bókfærðar verðbreytingar á langtímalánum og fasteignum. Ef raunin væri sú að lán hækkuðu að jafnaði umfram fasteignir væri eðlilegt að hafa borð fyrir báru, að leigan stæði ekki aðeins undir rekstrar- og fjármagnskostnaði heldur byggi líka til varasjóð til að mæta hækkun lána umfram eignir.

En þetta er ekki raunin. Frá 2012 til 2020 hækkuðu skuldir Félagsbústaða um 14,3 milljarða króna á núvirði á sama tíma og eignir félagsins hækkuðu um 54,8 milljarða króna. Eigið fé félagsins jókst úr 14,1 milljarði króna á núvirði 2012 í 51,5 milljarð króna 2020. Mest af þessu má rekja til þess að fasteignamat hækkar langt umfram verðlag, en lánin hækka í takt við verðlag.

Endurfjármögnun gæti skilað enn meiri lækkun leigu

Á þessu tímabili var hagnaður Félagsbústaða eftir rekstrar- og fjármagnskostnað rúmlega 6,3 milljarðar króna á núvirði, sem segja má að sé oftekin leiga af fátækasta fólkinu í Reykjavík. Það jafngildir oftekinni leigu upp 18% að meðaltali yfir tímabilið. Ofan á þennan hagnað, sem byggður er á oftekinni leigu, bætist síðan hagnaður vegna hækkunar eigna umfram skuldir upp á um 39,2 milljarða króna.

Nú gæti einhver lagt til að eðlilegt væri að Félagsbústaðir deildu þessum hag af hækkun eigna með leigjendum sínum, myndi endurfjármagna félagið og flytja hluta af þessum hagnaði til leigjenda í formi lækkunar á leigu. Annar gæti haldið því fram að þarna væri fjárfestingargeta hjá Félagsbústöðum til að byggja yfir öll þau sem eru á biðlista eftir félagslegu húsnæði hjá borginni (og ég ætla að fá að gera það í annarri grein). En það er alla vega ljóst að Félagsbústaðir bera engar þær byrðar af verðbreytingum skulda og eigna sem réttlætta oftöku leigu af fátækasta fólkinu.

Réttlæti nýfrjálshyggjunnar

Fyrir Hrun voru Félagsbústaðir reknir á núllinu og tæplega það. Reykjavíkurborg bókfærði framlag eigenda, sem var mismunur reiknaðar leigu og þeirrar sem leigjendur voru rukkaðir um. Leigjendur borguðu því lága leigu en fengu ekki húsnæðisbætur. Á núvirði var meðalleiga hjá Félagsbústöðum árið 2002 tæplega 76 þús. kr. Hún er í dag rúmlega 131 þús. kr., eins og áður sagði; hefur hækkað um 55 þús. kr.

Það er möguleiki að hámarks húsnæðisbætur og húsnæðisstuðningur nái að vega þetta upp, en ég reikna með að allir leigjendur myndi fremur kjósa gamla kerfið. Það byggði á því að fátækt fólk fengi aðstoð í formi ódýrs og öruggs húsnæði. Nýja kerfið, sem tekur mið af réttlæti nýfrjálshyggjunnar, miðar að því að Félagsbústaðir rukki sem næst markaðsleigu en fólk fái síðan húsnæðisbætur til að standa straum af hárri leigu. Réttlætið snýr að húsaleigufyrirtækjum, að einkaaðilar geti byggt upp slík fyrirtæki og keppt við Félagsbústaði við að leigja fátækum. Og að hægt sé að einkavæða Félagsbústaði, þar sem það félag sé í reynd eins og hvert annað leigufélag.

Fátækragildra

Fyrir leigjendur er nýja kerfið hins vegar fátæktargildra. Ef þeir geta aukið tekjur sínar með einhverjum hætti þá skerðist húsnæðisstuðningurinn strax. Ef þeir erfa smá upphæð þá eru það í raun ekki þeir sem erfa féð heldur ríki og borg, sem losna þá við að borga þeim sem misstu foreldri húsnæðisbætur um einhvern tíma.

Og í nýja kerfinu eru Félagsbústaðir ekki skilgreindir sem þungamiðja félagslega kerfis Reykjavíkurborgar heldur eins og hver annar sjóður án samfélagslegra markmiða. Markmiðið virðist vera að ávaxta fé eiganda síns, sem er skilgreindur sem borgarsjóður. Markmiðið er ekki lengur að tryggja fátækasta fólkinu í borginni ódýrt og öruggt húsnæði, létta undir með því svo það geti öðlast betra líf.

Það þarf að endurskilgreina Félagsbústaði

Markmið er ekki að byggja upp betra samfélag heldur að reka fasteignafélag innan skilgreininga nýfrjálshyggjunnar. Og þær skilgreiningar koma í veg fyrir að hægt sé að byggja upp betra samfélag. Þær eru einmitt settar til að tryggja að samfélagið byggist upp í kringum hagsmuni fjármagnseigenda.

Félagsbústaðir eins og þeir eru reknir í dag eru afkvæmi nýfrjálshyggjunnar, fallinnar hugmyndastefnu sem valdið hefur stórkostlegum skaða í samfélaginu. Forsenda þess að leysa húsnæðiskreppuna í borginni, sem grefur undan lífskjörum tekjulægsta fólksins, er að endurskilgreina þetta félag, byggja það upp sem raunverulega óhagnaðardrifið félag sem hefur þau markmið að hafa leiguna sem lægsta og íbúðirnar sem flestar.

Höfundur er félagi í Samtökum leigjenda á Íslandi.