Er þensla vegna íbúðauppbyggingar? Jónas Atli Gunnarsson skrifar 15. júní 2024 13:00 Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Byggingariðnaður Mest lesið Halldór 31.05.2025 Halldór Er ekki tími til kominn að tengja? Kristín María Birgisdóttir Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir Skoðun Barnasáttmáli fyrir öll börn Guðný Björk Eydal,Paola Carenas Skoðun Tjáningarfrelsi, gagnrýni og Snorri Másson Birgir Orri Ásgrímsson Skoðun Ójafnvægið sem heimurinn býr við – og skellur á Bakka Erna Bjarnadóttir Skoðun Til hamingju með sjómannadaginn Sigurjón Þórðarson Skoðun Súrdeigsbrauð, ilmkjarnaolíur og Samtökin 78 Snorri Másson Skoðun Trollveiðar og veiðiráðgjöf Magnús Jónsson Skoðun Eins skýrt og það verður Jóna Hlíf Halldórsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Til hamingju með sjómannadaginn Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Er ekki tími til kominn að tengja? Kristín María Birgisdóttir skrifar Skoðun Barnasáttmáli fyrir öll börn Guðný Björk Eydal,Paola Carenas skrifar Skoðun Ójafnvægið sem heimurinn býr við – og skellur á Bakka Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Bensínstöðvardíll og Birkimelur Helgi Áss Grétarsson skrifar Skoðun Trollveiðar og veiðiráðgjöf Magnús Jónsson skrifar Skoðun Gríðarlegir hagsmunir í húfi Sigurður Ingi Jóhannsson skrifar Skoðun Skynsamleg forgangsröðun fjár Ragnhildur Jónsdóttir skrifar Skoðun Eins skýrt og það verður Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Tjáningarfrelsi, gagnrýni og Snorri Másson Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Að sameinast fjölskyldu sinni Guðrún Brynjólfsdóttir skrifar Skoðun Þögnin sem skapaði ótta – arfleifð Þórarins í Sameyki Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Súrdeigsbrauð, ilmkjarnaolíur og Samtökin 78 Snorri Másson skrifar Skoðun Eru forvarnir í hættu? Dagbjört Harðardóttir skrifar Skoðun Tveir alþingismenn og Gaza Sverrir Agnarsson skrifar Skoðun Hver borgar fyrir ódýrar lóðir? Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Erum við að lengja dauðann en ekki lífið? Ágúst Ólafur Ágústsson skrifar Skoðun Mikill munur á aðgengi að líknarmeðferð í Evrópu Kristín Lára Ólafsdóttir skrifar Skoðun Sumarið verður nýtt vel til uppbyggingar snjóflóðavarna Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Verður það að vera Ísrael? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Dýravernd - frumbyggjahættir Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Stórstraumsfjara mæld - HMS ráðþrota Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Sýnum fordómum ekki umburðarlyndi Snorri Sturluson skrifar Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson skrifar Skoðun Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir skrifar Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað er markaðsverð á fiski? Sverrir Haraldsson skrifar Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar Sjá meira
Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir Skoðun
Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Tími til kerfisbundinna breytinga í samfélagstúlkun – ákall til stjórnvalda Anna Karen Svövudóttir skrifar
Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir Skoðun