Áhrif hækkunar stýrivaxta á fasteignamarkaðinn Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar 23. ágúst 2022 15:01 Seðlabanki Íslands hefur gripið til þess að hækka stýrivexti til að slá á mikla þenslu á húsnæðismarkaði. Þetta hefur leitt til þess að vaxtastig hefur hækkað umtalsvert hér á landi undanfarin misseri. Útlit er fyrir að bankinn haldi áfram hækka vexti og því mikilvægt að rýna aðeins í stöðuna sem birtist okkur á lánamarkaði. Á undanförnum árum hafa óverðtryggð lán verið að ryðja sér til rúms hjá fasteignaeigendum enda hefur vaxtastig á tímabilinu verið hagfellt. Ávinningur af óverðtryggðum lánum er mikill við þær aðstæður; greiðslubyrðin er vissulega hærri, en eignamyndun er mun meiri enda eru vextir greiddir í hverjum mánuði að fullu. Þetta er ólíkt því sem gildir um verðtryggð lán, þar sem verðlagsbreytingar hvers mánaðar leggjast á höfuðstól lánsins og færir vandann til langrar framtíðar. Mikil umræða hefur raunar verið um að takmarka eða jafnvel banna verðtryggð lán og hafa verið stigin lítil skref í þá átt. Seðlabankinn hefur sett ríkari kröfur á það hvernig greiðslumat skuli gert, til dæmis stytt leyfilegan lánstíma verðtryggðra lána sem liggur til grundvallar greiðslumati og viðmið um vexti við útreikning greiðslumats. Sú aðgerð dregur að einhverju leyti úr svigrúmi til lántöku og þar með getu til að kaupa fasteign of „dýru verði“. Verðtryggð lán bjóða upp á lága greiðslubyrði í upphafi lánstíma. Einhverjir hafa talið það sem kost en í raun geta verðtryggð lán falið í sér verulega óvissu og áhættu fyrir lántaka þar sem áhrif verðbólgu færist á höfuðstólinn og lágir vextir eru greiddir í hverjum mánuði. Verðtryggð lán gera það þannig að verkum að fasteignakaupendur geta keypt fasteignir á hærra verði en með óverðtryggðum lánum sem ýtir fasteignaverði upp, þar sem fasteignaverð miðast iðulega við það hver kaupgeta fólks er á hverjum tíma. Á undanförnum 5-10 árum hefur vægi óverðtryggðra lána aukist hjá heimilum. Því má leiða líkur að því að í fyrsta skipti í marga áratugi hafi undanfarnar hækkanir stýrivaxta haft bein áhrif á fjárhag heimila. Hækkun stýrivaxta hefur bein áhrif á greiðslur lána og útgjöld heimila aukast gríðarlega. Svo mikil eru áhrif síðustu vaxtahækkana að ég hef verulega miklar áhyggjur af stöðu fólks og þá sérstaklega þeirra sem nýlega eru komin inn á fasteignamarkaðinn eða eru mjög skuldsett. En hver eru fyrirsjáanleg viðbrögð á skuldsettum heimilum við þessar aðstæður? Jú, fólk leitar eðlilega í þann lánaflokk sem það ræður betur við að greiða af. Fólk leitar yfir í verðtryggð lán. Það gerir fólk þrátt fyrir að þau lán séu í reynd margfalt óhagstæðari til lengri tíma fyrir neytendur, en að sama skapi margfalt betri fyrir fjármagnseigendur! Afleiðingar af þessari tilfærslu á milli lánaforma mun að öllum líkindum veikja vaxtatæki Seðlabanka Íslands og koma til með að hafa minni áhrif á fasteignaverð. Slíkt ynni gegn helsta markmiði bankans, þ.e. stöðugu verðlagi. Fari svo, má gera ráð fyrir að bankinn muni áfram reyna að nota þessa einhæfu og að mínu mati röngu aðferð, að hækka sífellt stýrivexti með of öfgakenndum hætti til að bregðast við hárri verðbólgu. Aftur verður þá til hópur með minna á milli handanna sem yrði tilneyddur til þess að færa sig í verðtryggð lán. Sú tilfærsla myndi svo aftur auka þrýsting á að fasteignaverð hækki enn frekar. Hvernig verður brugðist við þeirri hækkun? Með hækkun stýrivaxta? Þetta er vítahringur sem samfélagið þarf að komast út úr. Það eru fleiri verkfæri í verkfæratösku bankans en jafnframt er mikilvægt að takast á við skort á húsnæði til langs tíma og þar koma stjórnvöld og sveitarfélög inn í myndina. Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Kristján Þórður Snæbjarnarson ASÍ Íslenskir bankar Verðlag Neytendur Fasteignamarkaður Mest lesið Líf eftir afplánun Eva Sóley Kristjánsdóttir Skoðun Þjónn, það er bakslag í beinasoðinu mínu Hlédís Maren Guðmundsdóttir Skoðun Fáni okkar allra Hörður Lárusson Skoðun Séríslensk hávaxtastefna Sigurjón Þórðarson Skoðun Ég hef… Karólína Helga Símonardóttir Skoðun Mér var sagt að þegja á meðan fréttatíminn var Haukur Brynjarsson Skoðun Leikur að lýðræðinu Ása Valdís Árnadóttir,Björn Kristinn Pálmarsson,Smári Bergmann Kolbeinsson Skoðun Þöggun, hroki og afneitun voru móttökur Samfylkingarinnar til okkar Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir Skoðun Forljót grá hús Hjalti Andrason Skoðun Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson Skoðun Skoðun Skoðun Pyrrosar sigur Helgi Tómasson skrifar Skoðun Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson skrifar Skoðun Mér var sagt að þegja á meðan fréttatíminn var Haukur Brynjarsson skrifar Skoðun Allt fyrir Brussel og Nató, hitt reddast einhvern veginn Davíð Bergmann skrifar Skoðun Forljót grá hús Hjalti Andrason skrifar Skoðun Líf eftir afplánun Eva Sóley Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Fáni okkar allra Hörður Lárusson skrifar Skoðun Séríslensk hávaxtastefna Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Leikur að lýðræðinu Ása Valdís Árnadóttir,Björn Kristinn Pálmarsson,Smári Bergmann Kolbeinsson skrifar Skoðun Ég hef… Karólína Helga Símonardóttir skrifar Skoðun Vísindin geta læknað krabbamein en ekki grænmetissafar og kaffistólpípur Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir,Vilborg Kolbrún Vilmundardóttir skrifar Skoðun Þöggun, hroki og afneitun voru móttökur Samfylkingarinnar til okkar Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir skrifar Skoðun Er yfirvöldum alveg sama um fólk á bifhjólum? Njáll Gunnlaugsson skrifar Skoðun Ekki mamman í hópnum - leiðtoginn í hópnum Katrín Ásta Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Rannsóknarnefnd styrjalda Gunnar Einarsson skrifar Skoðun Börn eiga ekki heima í fangelsi Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Aðförin að einkabílnum eða bara meira frelsi? Kristín Hrefna Halldórsdóttir skrifar Skoðun Kvöld sem er ekki bara fyrir börnin Alicja Lei skrifar Skoðun Verkakonur samtímans – og nýtt skeið í kvennabaráttu! Guðrún Margrét Guðmundsdóttir,Aleksandra Leonardsdóttir skrifar Skoðun Málið er dautt (A Modest Proposal) skrifar Skoðun Femínísk utanríkisstefna: aukin samstaða og aðgerðir Guillaume Bazard skrifar Skoðun Hagsmunir flugrekstrar á Íslandi eru miklir Jóhannes Bjarni Guðmundsson skrifar Skoðun Þjónn, það er bakslag í beinasoðinu mínu Hlédís Maren Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Samhljómur á meðal ÍSÍ og Íslandsspila um endursköpun spilaumhverfisins Ingvar Örn Ingvarsson skrifar Skoðun Kvennabarátta á tímum bakslags Tatjana Latinovic skrifar Skoðun Líttupp - ertu að missa af einhverju? Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Betri hellir, stærri kylfur? Ingvar Þóroddsson skrifar Skoðun Er loftslagskvíðinn horfinn? Sonja Huld Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Okur fákeppni og ofurvextir halda uppi verðbólgu Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Óverjandi framkoma við fyrirtæki Ólafur Stephensen skrifar Sjá meira
Seðlabanki Íslands hefur gripið til þess að hækka stýrivexti til að slá á mikla þenslu á húsnæðismarkaði. Þetta hefur leitt til þess að vaxtastig hefur hækkað umtalsvert hér á landi undanfarin misseri. Útlit er fyrir að bankinn haldi áfram hækka vexti og því mikilvægt að rýna aðeins í stöðuna sem birtist okkur á lánamarkaði. Á undanförnum árum hafa óverðtryggð lán verið að ryðja sér til rúms hjá fasteignaeigendum enda hefur vaxtastig á tímabilinu verið hagfellt. Ávinningur af óverðtryggðum lánum er mikill við þær aðstæður; greiðslubyrðin er vissulega hærri, en eignamyndun er mun meiri enda eru vextir greiddir í hverjum mánuði að fullu. Þetta er ólíkt því sem gildir um verðtryggð lán, þar sem verðlagsbreytingar hvers mánaðar leggjast á höfuðstól lánsins og færir vandann til langrar framtíðar. Mikil umræða hefur raunar verið um að takmarka eða jafnvel banna verðtryggð lán og hafa verið stigin lítil skref í þá átt. Seðlabankinn hefur sett ríkari kröfur á það hvernig greiðslumat skuli gert, til dæmis stytt leyfilegan lánstíma verðtryggðra lána sem liggur til grundvallar greiðslumati og viðmið um vexti við útreikning greiðslumats. Sú aðgerð dregur að einhverju leyti úr svigrúmi til lántöku og þar með getu til að kaupa fasteign of „dýru verði“. Verðtryggð lán bjóða upp á lága greiðslubyrði í upphafi lánstíma. Einhverjir hafa talið það sem kost en í raun geta verðtryggð lán falið í sér verulega óvissu og áhættu fyrir lántaka þar sem áhrif verðbólgu færist á höfuðstólinn og lágir vextir eru greiddir í hverjum mánuði. Verðtryggð lán gera það þannig að verkum að fasteignakaupendur geta keypt fasteignir á hærra verði en með óverðtryggðum lánum sem ýtir fasteignaverði upp, þar sem fasteignaverð miðast iðulega við það hver kaupgeta fólks er á hverjum tíma. Á undanförnum 5-10 árum hefur vægi óverðtryggðra lána aukist hjá heimilum. Því má leiða líkur að því að í fyrsta skipti í marga áratugi hafi undanfarnar hækkanir stýrivaxta haft bein áhrif á fjárhag heimila. Hækkun stýrivaxta hefur bein áhrif á greiðslur lána og útgjöld heimila aukast gríðarlega. Svo mikil eru áhrif síðustu vaxtahækkana að ég hef verulega miklar áhyggjur af stöðu fólks og þá sérstaklega þeirra sem nýlega eru komin inn á fasteignamarkaðinn eða eru mjög skuldsett. En hver eru fyrirsjáanleg viðbrögð á skuldsettum heimilum við þessar aðstæður? Jú, fólk leitar eðlilega í þann lánaflokk sem það ræður betur við að greiða af. Fólk leitar yfir í verðtryggð lán. Það gerir fólk þrátt fyrir að þau lán séu í reynd margfalt óhagstæðari til lengri tíma fyrir neytendur, en að sama skapi margfalt betri fyrir fjármagnseigendur! Afleiðingar af þessari tilfærslu á milli lánaforma mun að öllum líkindum veikja vaxtatæki Seðlabanka Íslands og koma til með að hafa minni áhrif á fasteignaverð. Slíkt ynni gegn helsta markmiði bankans, þ.e. stöðugu verðlagi. Fari svo, má gera ráð fyrir að bankinn muni áfram reyna að nota þessa einhæfu og að mínu mati röngu aðferð, að hækka sífellt stýrivexti með of öfgakenndum hætti til að bregðast við hárri verðbólgu. Aftur verður þá til hópur með minna á milli handanna sem yrði tilneyddur til þess að færa sig í verðtryggð lán. Sú tilfærsla myndi svo aftur auka þrýsting á að fasteignaverð hækki enn frekar. Hvernig verður brugðist við þeirri hækkun? Með hækkun stýrivaxta? Þetta er vítahringur sem samfélagið þarf að komast út úr. Það eru fleiri verkfæri í verkfæratösku bankans en jafnframt er mikilvægt að takast á við skort á húsnæði til langs tíma og þar koma stjórnvöld og sveitarfélög inn í myndina. Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands.
Leikur að lýðræðinu Ása Valdís Árnadóttir,Björn Kristinn Pálmarsson,Smári Bergmann Kolbeinsson Skoðun
Þöggun, hroki og afneitun voru móttökur Samfylkingarinnar til okkar Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir Skoðun
Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson Skoðun
Skoðun Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson skrifar
Skoðun Leikur að lýðræðinu Ása Valdís Árnadóttir,Björn Kristinn Pálmarsson,Smári Bergmann Kolbeinsson skrifar
Skoðun Vísindin geta læknað krabbamein en ekki grænmetissafar og kaffistólpípur Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir,Vilborg Kolbrún Vilmundardóttir skrifar
Skoðun Þöggun, hroki og afneitun voru móttökur Samfylkingarinnar til okkar Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir skrifar
Skoðun Verkakonur samtímans – og nýtt skeið í kvennabaráttu! Guðrún Margrét Guðmundsdóttir,Aleksandra Leonardsdóttir skrifar
Skoðun Samhljómur á meðal ÍSÍ og Íslandsspila um endursköpun spilaumhverfisins Ingvar Örn Ingvarsson skrifar
Leikur að lýðræðinu Ása Valdís Árnadóttir,Björn Kristinn Pálmarsson,Smári Bergmann Kolbeinsson Skoðun
Þöggun, hroki og afneitun voru móttökur Samfylkingarinnar til okkar Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir Skoðun
Ákall til stjórnvalda - Ekki skattleggja útivist og áhugamál enn frekar Arnar Þór Hafsteinsson Skoðun