Illa verðlagðar fasteignir – Hærra verð með því að selja sjálfur Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 15. júní 2022 07:31 Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun Ísland: Landið sem unga fólkið flýr Einar Jóhannes Guðnason Skoðun Hvort er ánægjulegra, kynlíf eða verslunarleiðangur? Gró Einarsdóttir Skoðun GOGG, GOGG, GOGG og aftur GOGG Guðrún Njálsdóttir Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir Skoðun Ég er ekki alki Þorgerður María Þorbjarnardóttir Skoðun Eru sumir íslenskir stjórnmálamenn að bergmála áróður Kremlar? Guðni Freyr Öfjörð Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason skrifar Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Hinn stóri pakki ósýnilegrar reynslu Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun GOGG, GOGG, GOGG og aftur GOGG Guðrún Njálsdóttir skrifar Skoðun Eru sumir íslenskir stjórnmálamenn að bergmála áróður Kremlar? Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Beðið eftir orkumálaráðherra Eggert Valur Guðmundsson,Gunnar Aron Ólason skrifar Skoðun Ísland: Landið sem unga fólkið flýr Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun „Við verðum að fylgja lögum“ Hópur listafólks skrifar Skoðun Ég er ekki alki Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun „Þetta reddast“ og heilsan að húfi? Alexander Aron Guðjónsson,Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Nauðsyn námsgagna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvort er ánægjulegra, kynlíf eða verslunarleiðangur? Gró Einarsdóttir skrifar Skoðun Fást engin svör Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Mannréttindabrot á vinnumarkaði Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera í því? María Rut Hinriksdóttir skrifar Skoðun Gætum við verið betri hvert við annað? Jakob Frímann Magnússon skrifar Skoðun Ríkisstjórnin seilist í sjóði erfiðisvinnufólks Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Þar sem náttúran tapar Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Fjárfesting í háskólum Magnús Karl Magnússon skrifar Skoðun Orkunýlendan Ísland? Bjarni Jónsson skrifar Skoðun Ég vil ekki þennan veruleika Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir skrifar Skoðun Grímulaus grænþvottur Dofri Hermannsson skrifar Skoðun Samrýmist það samfélagslegri ábyrgð ef fyrirtæki þitt er aðili að Viðskiptaráði? Andri Snær Magnason skrifar Skoðun Skortur á serótónín Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Þegar sorgin bankar upp á Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Sjá meira
Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna.
Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun
Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir Skoðun
Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun
Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir skrifar
Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason skrifar
Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar
Skoðun Eru sumir íslenskir stjórnmálamenn að bergmála áróður Kremlar? Guðni Freyr Öfjörð skrifar
Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar
Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar
Skoðun Samrýmist það samfélagslegri ábyrgð ef fyrirtæki þitt er aðili að Viðskiptaráði? Andri Snær Magnason skrifar
Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun
Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir Skoðun
Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun