Illa verðlagðar fasteignir – Hærra verð með því að selja sjálfur Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 15. júní 2022 07:31 Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Trumpistar eru víða Trausti Breiðfjörð Magnússon Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Hvernig hljómar 100.000 kr. mánaðarlegur samgöngustyrkur? Valur Elli Valsson Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson Skoðun Skoðun Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Trumpistar eru víða Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Fasteignagjöld eru lág í Reykjavík Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Gerræðisleg áform í anda Ráðstjórnarríkjanna Guðmundur Fertram Sigurjónsson skrifar Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar Skoðun Nýbakaðir foreldrar og óbökuð loforð Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þegar bráðamóttakan drepur þig hraðar Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir skrifar Skoðun Samkeppnin tryggir hag neytenda Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Stóðhryssur ekki moldvörpur Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Við getum gert betur Einar Bárðarson skrifar Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Hvernig hljómar 100.000 kr. mánaðarlegur samgöngustyrkur? Valur Elli Valsson skrifar Skoðun Ábyrg stefna í útlendingamálum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Týndu hermennirnir okkar Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Gerist þetta aftur á morgun? Ísak Hilmarsson skrifar Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Staða þorpshálfvita er laus til umsóknar Jón Daníelsson skrifar Sjá meira
Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna.
Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín Skoðun
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar
Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar
Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar
Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar
Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín Skoðun