Íbúðahótel í Reykja­vík hætti rekstri vegna nýrra laga

Frumvarp Hönnu Katrínar Friðriksson atvinnuvegaráðherra um breytingu á lögum um gististaði var samþykkt á Alþingi á fimmtudag. Löggjöfin hefur annars vegar áhrif á einstaklinga sem reka heimagistingu og hins vegar lögaðila sem eru með gistirekstur í íbúðarhúsnæði. 

Heimagisting einstaklinga verður áfram takmörkuð við níutíu daga á ári og tvær milljónir króna í leigutekjur en nú verður einungis hægt að leigja út lögheimili og eina aðra fasteign utan þéttbýlis á borð við sumarbústað. 

Mörg fyrirtæki hafa verið með fjölda íbúða í skammtímaleigu en þurft til þess leyfi til reksturs gististaða. Árið 2024 var hætt að gefa út ný slík leyfi í þéttbýli en þágildandi leyfi voru áfram ótímabundin. 

Með tilkomu nýju lagabreytingarinnar gilda þessi sömu rekstrarleyfi nú einungis í fimm ár og þarf að endurnýja þau að því liðnu. Í ljósi þess að óheimilt er að gefa út ný leyfi til reksturs gististaða í íbúðahúsnæði í þéttbýli yrði slík endurnýjun háð því að íbúðir fyrirtækjanna yrðu endurskilgreindar sem atvinnuhúsnæði.

Stört högg fyrir íbúðahótel

„Ég held að stærsta höggið sé fyrir þessi íbúðahótel sem eru búin að vera í rekstri lengi. Þau sjá mögulega fram á að ef Reykjavíkurborg til dæmis eða önnur sveitarfélög eru ekki til í að vinna með þeim þurfi þau hreinlega að loka,“ segir Guðmundur Árni Ólafsson, rekstrarstjóri GreenKey. Fyrirtækið þjónustar mikinn fjölda eigna í heimagistingu auk þess að þjónusta hótel og íbúðahótel.

Í þessu samhengi nefnir Guðmundur til að mynda fyrirtækin Black Pearl, Sif Apartments, Blue Luxury Apartments og Reykjavík Residence sem leigi öll út íbúðir í miðborg Reykjavíkur.

Guðmundur segir að fasteignir þessara fyrirtækja séu almennt skráðar sem íbúðahúsnæði og hver íbúð sé með sitt rekstrarleyfi. Með tilkomu lagabreytingarinnar sem samþykkt var á fimmtudag gilda rekstrarleyfin nú til 1. janúar 2032 en þau voru áður ótímabundin.

Ef Reykjavíkurborg fellst ekki á að breyta skráningu fasteignanna úr íbúðarhúsnæði í atvinnuhúsnæði fyrir þann tíma standi fyrirtækin frammi fyrir því að þurfa ýmist að selja íbúðirnar eða setja þær í langtímaleigu, að mati Guðmundar.

Snerti fyrirtæki sem héldu rekstrarleyfum eftir fyrri lagabreytingu

Kristján Þórður Snæbjarnason, þingmaður Samfylkingarinnar og nefndarmaður í atvinnuveganefnd, segir í samtali við fréttastofu að það sé rétt að tímabindingin muni hafa áhrif á slíkar íbúðir. 

„Það eru alveg klárlega íbúðir sem eru þar en krafan í lögunum eins og þau giltu var náttúrulega orðin þannig að þú þurftir að vera með atvinnuhúsnæði.“

Hann staðfestir að þegar kemur að því að endurnýja rekstrarleyfi fyrirtækja sem hafa rekið íbúðahótel í íbúðahúsnæði í þéttbýli þurfi að endurflokka þær fasteignir sem atvinnuhúsnæði. Það sé skipulagsyfirvalda í sveitarfélögum að ákveða hvort notkunarflokki fasteignanna verði breytt.

Í umsögn Samtaka ferðaþjónustunnar um lagafrumvarpið var varað við því að breytingin myndi gera rekstrarleyfishöfum með útgefið starfsleyfi í íbúðarhúsnæði innan þéttbýlis ómögulegt að endurnýja rekstrarleyfin.

Vilja Airbnb út af markaðnum

Yngvi Ómar Sigrúnarson, formaður Samtaka leigjenda á Íslandi, fagnar breytingunni og sagði í Reykjavík síðdegis á Bylgjunni að hægt væri að leigja út íbúðir í skammtímaleigu fyrir margfalt hærri fjárhæð en fengist í langtímaleigu.

Hann bætti við að það væri eitt helsta baráttumál félagsins að berjast gegn því sem hann kallar fjárfestingavæðingu fasteignamarkaðarins. Þar sé skammtímaleiga íbúa á síðum á borð við Airbnb stór áhrifaþáttur.

„Við höfum séð þetta síðustu árin að meira að segja íbúðir eru leigðar í skammtímaleigu yfir sumarið og svo er leigjendum leigt dýrum dómum yfir veturinn og þeir þurfa að flytja út yfir sumarið. Við höfum líka séð nýjar íbúðir sem eru orðnar mjög dýrar. Þær hafa verið seldar svona svolítið sérstaklega inn á þennan markað,“ segir Yngvi.

„Þetta er eitt af okkar stærstu baráttumálum í langan tíma, að taka Airbnb út af markaðnum og það er loksins að gerast hérna á Íslandi.“ Miklar takmarkanir hafi verið settar á skammtímaleigu í ríkjum á borð við Spán. Nú fylgi loks Íslendingar en stjórnvöld þurfi að ganga lengra.

Markmiðið að fjölga búsetuíbúðum

Kristján Þórður Snæbjarnarson, þingmaður Samfylkingarinnar og nefndarmaður í atvinnuveganefnd þingsins, vonar að íbúðir sem eru í dag í skammtímaleigu í gegnum Airbnb fari í langtímaleigu eða verði seldar.

„Það er auðvitað bara sambland af þessu. Maður veit að einhverjar íbúðir fara annars vegar þá í söluferli og nýtast þá bara sem heimili fólks. Best væri náttúrulega að það komi fleiri íbúðir á markaðinn sem eru í langtímaleigu og eru bara notaðar í raun og veru sem heimili fólks til þess að búa í. Og það er auðvitað meginmarkmiðið með lögunum, eða þessari breytingu, að ná því,“ sagði Kristján í Reykjavík síðdegis.

Á ekki von á miklu frá Reykjavíkurborg

Guðmundur hjá GreenKey telur að nýja löggjöfin geri það að verkum að fyrirtæki sem hafi lengi leigt út íbúðir þurfi að hætta rekstri fyrir lok árs 2031. „Nema eitthvað róttækt gerist hjá Reykjavíkurborg sem enginn á von á.“

„Mögulega er ég sammála lögunum. Mér finnst þau kannski alveg eiga rétt á sér en ég er að þjónusta aðila sem þetta mun hafa veruleg áhrif á, sem hafa verið að leggja miklar fjárfestingar í verkefni og munu þurfa að selja á almennan markað sem stakar íbúðir. Og það er fúlt fyrir fólk sem er búið að gera allt rétt og vel og fær bara þetta í hausinn þó að aðlögunartími sé jú fimm ár. En það er samt fljótt að líða.“

Enginn fari út í slíkan rekstur með langtímaplön vitandi að rekstrarleyfið verði hrifsað af þeim.

Muni hafa takmörkuð áhrif á fjölda í heimagistingu

Guðmundur telur að breytt löggjöf muni hafa takmörkuð áhrif á framboð íbúða sem leigðar eru af einstaklingum í skammtímaleigu þar sem þó nokkrar takmarkanir hafi þegar verið til staðar.

„Einu breytingarnar eru að þetta þarf að vera lögheimili en ekki önnur eign. Ég persónulega veit ekki um neinn fjárfesta sem er að kaupa íbúðir til þess að dreifa þessum níutíu dögum yfir á fleiri eignir eða þessum tveimur milljónum. Af því þetta hefur alltaf verið einstaklingur sem fær að skrá eign í heimagistingu, ekki fyrirtæki eða lögaðilar.“

Fjárfestar hafi ekki verið stórtækir í heimagistingu

Hann gefur lítið fyrir tal um að fjárfestar séu að sanka að sér íbúðum til að leigja margar þeirra út í heimagistingu.

„Þessi hámarksdagafjöldi og peningaupphæð er í krónum talið ekki per eign heldur bara per einstakling. Það má ekki draga frá neinn kostnað heldur af þessari upphæð. Það er ómögulegt að áætla að það séu einhverjir fjöleignafjárfestar með margar eignir í heimagistingu. Þau halda ekki vatni þessi rök, satt að segja.“

Því telji hann að breytingin hafi mest áhrif á fyrirtæki sem hafi verið að reka gististaði á borð við íbúðahótel.

„Þetta eru einhverjar 250 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem eru með rekstrarleyfi og hvers konar áhrif mun þetta hafa á íbúðamarkað? Kannski eftir fimm ár eða fyrr koma einhverjar 250 íbúðir mögulega inn á markaðinn. Sem einhver lausn við einhverjum húsnæðisvanda, get ég bara ekki séð áhrifin út frá okkar reynslu sem rekstraraðili og þjónustuaðili fyrir gististaði,“ segir Guðmundur.

Samkvæmt opinberum skráningum séu 424 íbúðir á landinu öllu með skráð leyfi fyrir heimagistingu. Þar af séu 230 íbúðir í Reykjavík.

Kristján Þórður Snæbjarnarson, þingmaður Samfylkingarinnar, sagði í Reykjavík síðdegis að málið snerti einhver hundruð íbúða.