Reykja­vík er meðal dreifðustu höfuð­borga Evrópu

Það er orðið eins og fastur liður í umræðunni: þegar kemur að húsnæðisvandanum benda sumir stjórnmálamenn og borgarfulltrúar strax á borgina og þéttingarstefnuna og nota hana sem blóraböggul. Þeir nota talpunkta eins og „ofurþéttingu“ eða að „þéttingarstefnan sé komin í þrot“. 

En hvaða „ofurþétting“ er eiginlega verið að tala um og hvaða stefna er komin í ,,þrot”? Því Reykjavík er ein af dreifðustu höfuðborgum Evrópu. Það sem hefur átt sér stað hér er aðeins lítil þétting, þannig að þessar fullyrðingar standast enga skoðun. Í raun hefur Reykjavík íbúaþéttleika sem líkist frekar bandarískum úthverfum en evrópskum borgum. 

Dreifð byggð eykur líka á stéttaskiptingu. Þegar borgarmörkin færast út enda efnameiri í bestu svæðunum, en tekjulægri hópar á jaðrinum lengra frá tækifærum, þjónustu og almenningssamgöngum. Í borgarafræði er þetta kallað aðgreining eftir tekjum, og rannsóknir sýna að dreifð byggð tengist einnig aukinni aðgreiningu eftir uppruna eða kynþætti. Því meira sem byggðin dreifist, því meiri verður stéttaskiptingin. 

Þessi einföldu talpunktar um „ofurþéttingu“ selja sig vel, en í raun eru þeir leið til að afvegaleiða frá hinum raunverulega vanda. Rót hans liggur hvorki í þéttingu byggðar né í ímynduðum lóðaskorti. Húsnæðisvandinn á sér dýpri rætur og hefur þróast áratugum saman hann er afleiðing stefnuleysis, nýfrjálshyggjunnar og ofuráherslu á séreignastefnu, á kostnað félagslegs og óhagnaðardrifins húsnæðis. 

Rót vandans: Séreignastefnan og brotthvarf verkamannabústaða

Það er staðreynd að ungt fólk á erfitt með að komast inn á fasteignamarkaðinn í dag. Það er þó ekki þéttingin sem stendur í vegi fyrir því. Lánakerfið er einn vandinn. En stærsta breytan er kerfisbreyting sem átti sér stað á tíunda áratugnum. Þá var verkamannabústaðakerfinu lagt niður og íbúðir færðar úr vernduðu kerfi yfir á frjálsan markað. Þar með hófst samfelld hnignun í framboði á hagkvæmu húsnæði tómarúm sem hvorki ríki né sveitarfélög hafa fyllt eða bætt upp síðan.

Þetta var hluti af stærri hugmyndafræðilegri stefnu sem nefnist séreignarstefna, sem hefur verið ráðandi á Íslandi í áratugi. Hugmyndin var að sem flestir ættu sitt eigið húsnæði, en afleiðingin var að mikið hefur verið byggt fyrir hærri tekjuhópa, á sama tíma og hlutfall félagslegs húsnæðis á Íslandi er með því lægsta í Evrópu.

Hugmyndin á rætur sínar í Thatchertímanum í Bretlandi með „Right to Buy“, þar sem félagsíbúðir voru seldar með afslætti. Á blaði hljómaði þetta vel en raunveruleg afleiðing var sú að félagslegt húsnæði var markaðsvætt. Íbúðir sem áður voru í verndaða kerfinu runnu inn á frjálsan markað þar sem fjárfestar og félög gátu keypt þær upp, og ekkert nýtt félagslegt húsnæði var byggt á móti.

Með öðrum orðum: Stefna sem hvetur til húsnæðiskaupa án félagslegra úrræða er í raun áhrifamesta leiðin til að halda húsnæðisverði háu með því að lána fólki sem ekki hefur efni á því. Slík stefna leiðir óhjákvæmilega til eignatilfærslu frá tekjulágum heimilum til fjármagnseigenda og fasteignamarkaðarins.

„Leiðréttingin“ 2014: Hverjir græddu?

Hún var 80 milljarða króna niðurfelling á hluta húsnæðislána sem gagnast mest þeim sem áttu eignir fyrir hrun yfirleitt tekjuhærri hópum. Þeir sem misstu heimili sín fengu hins vegar ekkert, þrátt fyrir að sitja eftir með lán en án húsnæðis, og enduðu oftast á leigumarkaði. Leigjendur nutu heldur engra beinna hagsmuna, heldur fundu fyrir óbeinum áhrifum í formi hærri leigu sem rann beint í vasa þeirra sem nutu góðs af aðgerðinni.

Þeir sem héldu húsnæðinu sínu fengu styrkta stöðu og gátu jafnvel keypt fleiri eignir til að leigja út. Þetta leiddi til aukinnar eignamyndunar sem ýtti undir að tekjuhærri einstaklingar og fjárfestar gætu auðveldlega eignast fleiri fasteignir. Leigjendur sátu hins vegar eftir, tómhentir.

Aðgerðin var fjármögnuð af ríkinu en í stað þess að nýtast öllum þjóðfélagshópum jafnt fór stærsti hluti ávinningsins til þeirra sem þegar áttu mest.

Óregluvæddur leigumarkaður

Leigumarkaðurinn minnir um margt á villta vestrið. Hér eru nánast engar leikreglur til að verja leigjendur, hvorki með leiguþaki né leigubremsu. Fjárfestar og leigufélög hafa frjálsar hendur og Þeir geta hækkað leigu algerlega að vild.

Eftir hrunið 2008 keyptu fjárfestingafélög eins og GAMMA ásamt öðrum fjárfestum á fjármálamarkaði stóran fjölda íbúða sem voru komnar í þrot eða seldar út úr bankakerfinu. Þessar íbúðir voru svo leigðar út með það að markmiði að skapa arð fyrir eigendur. Þannig var húsnæði ekki lengur litið á sem mannréttindi heldur sem fjárfestingavöru í eignasöfnum, gróðatæki sem átti að hámarka ávöxtun af, fremur en að tryggja fólki öruggt heimili.

Góð grein á vísir um þetta hér

Reykjavík er leiðandi

Staðreyndirnar tala sínu máli: Reykjavíkurborg hefur staðið sig best í uppbyggingu félagslegs og óhagnaðardrifins húsnæðis. Hún hefur úthlutað flestum lóðum til Bjargs og er með stærstan hluta íbúða félagsins oft á vinsælum reitum sem styrkja félagslega blöndun og brjóta niður tekjuskiptingu. Hlutfall félagslegs húsnæðis í Reykjavík er jafnframt langhæst á landinu.

Önnur sveitarfélög hafa lagt mun minna af mörkum, bæði í úthlutun lóða til óhagnaðardrifinna leigufélaga eins og Bjargs og í uppbyggingu félagslegs húsnæðis. Það gerir að verkum að Reykjavík ber mun stærri byrði en sanngjarnt er. Sveitarfélög eins og Kópavogur, Hafnarfjörður, Garðabær, Árborg, Reykjanesbær, Akranes og Akureyri hafa til dæmis staðið sig mun verr í þessum efnum og það sama á við um fleiri sveitarfélög á landinu.

Á Íslandi er hlutfall félagslegs húsnæðis aðeins um 2–3% af heildaríbúðum, sem er lægsta hlutfall í allri Evrópu. Í nágrannalöndum okkar er það víða 20–30%. Þetta sýnir svart á hvítu hversu mikið tómarúm brotthvarf verkamannabústaðanna skildi eftir sig og hversu lítið hefur verið gert til að bæta það upp.

Þegar reynt er að kenna þéttingarstefnu borgarinnar um húsnæðisvandann stenst það ekki rök. Slíkt er frekar tilraun til að afvegaleiða umræðuna og hylja eigin mistök. Vandinn liggur ekki þar, heldur í skorti á félagslegri uppbyggingu, samstöðu sveitarfélaga og pólitískum vilja til að horfast í augu við hið raunverulega vandamál.

Lokaorð

Byggingarkostnaður hefur rokið upp vegna dýrari hráefna, vinnuafls og reglugerða sem ekki hafa verið endurskoðaðar. Verktakar hafa notfært sér veikt regluverk til að sitja á lóðum(oft kallað lóðabrask), og á meðan hefur lánakerfið með verðtryggingu, vaxtaumhverfi og lífeyrissjóðum gert fjölskyldum erfitt fyrir. Með öðrum orðum hafa fjárfestar einfaldlega nýtt sér veikleika kerfisins sem stjórnvöld skildu eftir.

Leigumarkaðurinn stendur eftir án raunverulegra leikreglna og hefur þannig skapað umhverfi þar sem fjársterkir einstaklingar og hagnaðardrifinn leigufélög geta auðveldlega keypt upp íbúðir og hækkað leigu. Húsnæðisbætur virka í dag eins og ríkisstyrkur til leigusala, því án leiguþaks renna þær beint í vasa þeirra sem hækka leigu um leið og bæturnar hækka.

Með öðrum orðum þetta er ekki grein um „við á móti þeir“ heldur meira „kerfið er bilað og það bitnar á almenningi“ og við þurfum að laga það.

Höfundur er Pírati.

 Heimildir

Nærri níu af hverjum tíu í­búðum verið keyptar af fjár­festum á árinu

Fjársterkir einstaklingar og félög keyptu upp stóran hluta nýrra íbúða

From Thatcher to Johnson: how right to buy has fuelled a 40year housing crisis

Eiga í­búðir að vera heimili fólks eða fjár­festingar­kostur og munaðar­vara?

The damaging legacy of right to buy

It's time to say 'bye' to Right to Buy