Hug­leiðingar um skipu­lags­mál

Næstu áratugi munum við þurfa að þétta byggð á höfuðborgarsvæðinu, það er nokkuð ljóst. Þetta er flókið verkefni þar sem hagsmunir aðila fara ekki endilega saman. Flestir reitir sem til greina koma til þéttingar á höfuðborgarsvæðinu eru í eigu einkaaðila en skipulagsvaldið er í höndum sveitarfélaga. Það er hlutverk skipulagsyfirvalda að horfa til langs tíma en hlutverk þeirra sem byggja í eigin reikning er að byggja fasteignir sem markaðurinn vill kaupa í náinni framtíð. Viðskiptamódel byggingaraðila snýr ekki að sitja uppi með fasteignir sem ekki seljast.

Ein af forsendum Borgarlínunnar er uppbygging sjálfbærra hverfa þar sem íbúar hafa aðgengi að nauðsynlegri þjónustu í göngufæri. Þessi forsenda gerir ráð fyrir því að jarðhæðir séu að stórum hluta fráteknar fyrir þjónustu og verslun. Þessi krafa gerir það að verkum að fyrst um sinn sjá rekstraraðilar sér ekki hag í því að opna á þessum stöðum fyrr en ákveðinn fjöldi er fluttur inn og næg krafa eða eftirspurn frá íbúum kalli á tiltekna tegund þjónustu. Hér geta liðið nokkur ár og því vaknar spurningin um það hver eigi að bera kostnaðinn? Eru það skipulagsyfirvöld sem gera kröfu um ákveðið skipulag sem ekki verður ekki hagkvæmt fyrr en eftir langan tíma eða eru það byggingaraðilar sem byggja í eigin reikning? Líklega lendir kostnaðurinn á þriðja aðila, fyrstu kaupendum.

Við sjáum þetta klárlega á Hlíðarenda þar sem erfiðlega gengur að fá rekstraraðila á jarðhæðina enn sem komið er. Áhættan við að koma þar inn er að margra mati of mikil á þessum tímapunkti.

Ein af áskorunum þéttingarstefnunnar er að finna leiðir til draga úr þessari áhættu og lækka þar með byggingarkostnað. Það er auðvelt að gera kröfur þegar maður þarf ekki að borga fyrir þær úr eigin vasa og það er erfitt að taka á sig þennan kostnað án þess að velta honum út í verðlagið. Það er mikilvægt að huga að þessum ólíku hagsmunum annars er líklegt að þéttingaráform muni ganga hægar fyrir sig en eðlilegt er, með öllum þeim auka kostnaði og truflunum sem slíkt getur valdið.

Það má heldur ekki gleyma því að mikil samkeppni er um íbúa og hefur markaðurinn sýnt það að töluverður fjöldi fólks horfir til svæða rétt utan höfuðborgarsvæðisins eins og Suðurnesja og Árborgar. Það er í sjálfu sér ekki ólíkleg sviðsmynd að þessi tvö svæði muni vaxa með þeim hraða að t.a.m. háhraðalest milli Reykjanesbæjar og Reykjavíkur verði hagkvæmur kostur áður en langt um líður. Það myndi að öllum líkindum breyta ansi miklu varðandi hagkvæmni þéttingar byggðar á höfuðborgarsvæðinu.

Skipulag og þróun bæja og borga er jafnvægislist á milli langtíma skipulagshugsunar, síbreytilegra þarfa á markaði og heilbrigðar skynsemi. Það er því mikilvægt að festast ekki í kreddum og svart/hvítum hugsunarhætti. Hagsmunirnir eru of miklir.

Höfundur er bæjarfulltrúi Viðreisnar í Hafnarfirði.