Frá sér­eignar­stefnu til fjár­festingar­markaðar: hvað fór úr­skeiðis?

Þjóðfélag hagsmunaafla

Við búum í þjóðfélagi skoðanna, áhrifa og umræðu þar sem oft er erfitt að greina hvað er rétt og hvað er rangt. Við erum með sterka sérhagsmunahópa í okkar littla samfélagi sem lita fjölmiðlaumfjöllun og ákvarðanatökur, við sjáum t.d. forstjóra stórra félaga í byggingariðnaði verja hagsmuni sína undir formerkjum fyrri starfa í pólitík, og fjölmiðlar taka oft þátt í þeirri framsetningu, í stað þess að leiða hagsmuni þeirra fram svo hægt sé að líta til skoðanna þeirra á réttum forsendum.

Stærsta kerfisbreyting húsnæðismála á einu kynslóðarbili

Við höfum núna á einu kynslóðarbili séð húsnæðiskostnað Íslendinga hækka 2-3 falt á við launin okkar, það sem var venjulegt hér áður, eins og að kaupa sér lóð, á kostnaðarverði, og byggja sér hús sést varla lengur og leigjendum hefur fjölgað vel yfir 300 %.

Um aldamót bjó um 90% landsmanna í eigin húsnæði, í dag er þetta hlutfall í rúmum 70%.

Af hverju séreignarstefnan var í orði en ekki á borði

Þetta hlýtur að vera mjög skrítið í ljósi þess að Sjáfstæðis- og framsóknarflokkurinn (með litlu f) hafa rekið séreignastefnu lengi en fall þessara tveggja flokka er auðvitað tilkomið fyrst og fremst út af hagsmunagæslu þeirra fyrir þá sem eiga, hvort sem það er fiskur í sjónum eða blokkir í Reykjavík. Því hljómaði það lengi vel að reka hér séreignarstefnu en á sama tíma færa íbúðir í hendur fjársterka til útleigu. Að segja eitt - en gera annað er samt eitthvað sem almenningur er farin að átta sig á og mögulega skýrir það fall þessara tveggja gömlu stoða flokkakerfisins, þótt þeir haldi að þetta snúist allt bara um innflytjendur.

Lóðir, 90% lánin og upphaf fasteignabólunnar

Um aldamót var verkamannabústaðarkerfið lagt af og skipulega farið í að selja félagslegar húsnæðilausnir frá hinu opinbera til einkaaðila. Þá var um 11% húsnæði landsins hægt að flokka sem félagslegt eða óhagnaðardrifið, en þegar ríkistjórn Kristrúnar Frostadóttur tók við þá var þetta hlutfall komið undir 4%. Sem er það langlægsta sem við sjáum í þeim löndum sem við berum okkur saman við, hvort sem það er Svíþjóð með 20%, Holland með 30% eða Vínarborg með 50%.

Meginmunur er á stefnu stjórnvalda í þessum löndum og hér hjá okkur er að húsnæði er grunnþörf, mannréttindamál og það að tryggja öllum húsnæði á viðráðanlegu verði er stór þáttur í að halda aftur að verðbólgu, því öll verðum við að búa einhverstaðar.

2003 var snúið frá þeirri stefnu að sveitarfélögum bæri að selja lóðir á kostnaðarverði og það væri í raun réttur borgaranna að fá slíka lóð, byggja sér sitt hús. Þess í stað fór lóðaúthutun að verða tekjulind. Hvað gerðist þá ? Jú lóðir hækkuðu margfallt í verði, urðu að vöru sem hægt var að sitja á til lengri tíma til að skapa skort og auka verðmæti. Við sjáum að algengt verð á 2-3 herbergja íbúð í blokk um aldamót var 6-7 Miljónir, en í dag kostar lóðin sjálf undir þá íbúð, alla þá upphæð og oft meira til.

Eftirhrunskerfið sem skapaði nýja bólu: fjárfestar taka yfir

Eftir hrun misstu þúsundir fjölskyldna sitt húsnæði til lánveitenda, sem síðan seldu það áfram til fjárfesta. Þar hófst bóla sem enn stendur: að besta fjárfestingin á landinu væri í steypu. Samkvæmt tölum frá HMS, sem ég hef í excel-skrá, var verð á 2–3 herbergja íbúð um 7 milljónir um aldamót. Nú kosta sambærilegar íbúðir yfir 70 milljónir.

Allir og ömmur þeirra fóru að kaupa íbúðir til útleigu, og síðustu ár höfum við séð að mikill meirihluti nýrra íbúða fer til fjárfesta, ekki til fólks sem vill eignast sitt heimili.

Þessi þróun var fyrirsjáanleg og var bent á hana í erindi sem Leigjendasamtökin sendu til Samkeppniseftirlitsins árið 2016. Þar var sérstaklega varað við uppkaupum fjárfesta og leigufélaga á húsnæði í stórum stíl, með þeim eina tilgangi að hækka verðmæti eigna sinna, keyra upp húsnæðisverð og þar með leiguverð. Það lá fyrir þá — og hefur nú sýnt sig skýrt — að ef ekkert yrði gert myndi þessi fákeppni grafa undan öllum eðlilegum markaðslögmálum.

Leigubótakerfið tekur við af vaxtabótakerfinu — til hagsbóta fyrir hvern?

Þrátt fyrir þetta var ákveðið á sama tíma að breyta húsnæðiskerfinu í grunninn. Lög nr. 75/2016, sem tóku gildi 2017, ýttu húsnæðisstefnunni enn lengra í ranga átt. Þar var farið frá því að styðja fólk við að eignast íbúðir — sterku kerfi sem var ráðandi fyrir aldamót, m.a. með verkó — yfir í að styðja fólk við að borga leigu. Í reynd þýðir það að ríkið fór að styðja leigusala í að halda uppi leiguverði sem fólki er ómögulegt að standa undir.

Við sjáum þetta skýrt í tölunum:

• Upp úr hruninu námu vaxtabætur um 10–12 milljörðum króna á ári, og ofan á það bættust sérstakar vaxtaniðurgreiðslur sem fóru upp í nokkra milljarða á ári. Samtals var því oft um meira en 15 milljarða króna árlegan stuðning við heimili sem keyptu sér íbúð
• Í dag er staðan önnur: vaxtabætur hafa verið skornar niður í um 2,1 milljarð árið 2025, á að lækka í 800 milljónir 2026 og samkvæmt fjárlagafrumvarpi á kerfið að leggjast alveg af árið 2027.
• Húsnæðisbætur hafa á sama tíma rokið upp í 9–12 ma.kr. á ári — og renna í reynd beint til leigusala, því þær bætur eru innheimtar í leigunni. Þegar húsnæðisbætur hækka, hækkar leigan líka.
• Leiguverð á Íslandi 2011–2021: +157%.
• Leiguverð í Evrópu á sama tíma: +15%.

Vaxtastig, verðbólga og framlegð: hvernig allt smellur saman

Í lok árs 2023 birti BHM mjög áhugaverða greiningu á þróun hagnaðar í byggingariðnaði. Þar kemur skýrt fram að frá 2018 fóru verktakar að tvöfalda framlegð sína á nýbyggingum — þeir tvöfölduðu hverja krónu.

Það er merkilegt að skoða þróun verðbólgu og vaxta í þessu samhengi. Aukin álagning verktaka frá 2018 skilaði sér ekki strax út í verðbólgu eða vexti vegna Covid og mikillar fækkunar ferðamanna í faraldrinum. Þessar aðstæður héldu aftur af mælanlegum áhrifum hækkandi húsnæðiskostnaðar.

Þegar ástandið fór að færast í eðlilegt horf tók verðbólgan hins vegar fljótt við sér og fór að endurspegla raunverulegt kostnaðarstig á húsnæði. Þar dró húsnæðisliðurinn verðbólguna áfram og árið 2022 rauk bæði verðbólga og vextir upp, með toppi 2023 þegar stýrivextir fóru í 11%.

Þið hafið heyrt máltækið “að skjóta sig í fótinn”. Það á einstaklega vel við byggingarverktaka síðustu árin. Þeir keyrðu upp eigin gróða á kostnað almennings, sem síðan leiddi til mikillar verðbólgu og tilheyrandi vaxtastigs. Í dag stendur þetta svo allt á hausnum: fjármagnskostnaður verktaka er orðinn gríðarlegur og þeir sitja fastir í gildru með allt of hátt íbúðarverð. Það er að einhverju leyti réttlætanlegt vegna hækkandi byggingarkostnaðar og lóðarbrasks, en samt er ljóst að eitthvað verður undan að láta þegar íbúðarverð hækkar tífalt á einu kynslóðarbili á meðan launin hækka aðeins fjórfalt.

Markaðslögmál gilda ekki þegar örfáir ákveða verðið

Á eðlilegum samkeppnismarkaði sveiflast verð í takt við framboð og eftirspurn. En það gerist ekki hér, þar sem örfáir aðilar stjórna alfarið verðlagningu á nýju húsnæði.

Í stað þess að lækka verðið þegar íbúðir seljast ekki eru fundnar upp nýjar „leiðir“ sem eiga að hjálpa fólki að kaupa. Í raun felast þær í því að leigja fólki hluta af íbúðinni (20%) — á verði sem er sambærilegt því sem það kostaði að leigja alla íbúðina um aldamótin.

Svo, eftir tíu ár, þarf kaupandinn að borga þessi 20% af íbúðinni möglunarlaust, ofan á allan þann kostnað sem hann hefur þegar borið.

Þessi leið er bein ávísun á áframhaldandi hækkun húsnæðisverðs. Hún nýtir fákeppni til að keyra upp raunverðið á íbúð sem:

• ætti að kosta um 30 milljónir miðað við launaþróun,
• ætti einnig að kosta um 30 milljónir miðað við fasteignaverð í sambærilegum borgum í Evrópu (utan stórra miðborgarkjarna),
• en er samt með ásett verð 79 milljónir — og er síðan keyrð upp í rúmlega 90 milljónir með þessum „fjármögnunarleiðum“.

Við getum ekki haldið áfram að láta eins og þetta sé markaður sem bregst við vilja fólks og lúti eðlilegum lögmálum markaðsfræðinnar. Þetta er kerfi sem hefur verið mótað af fáum, á kostnað flestra. Ef við ætlum að endurheimta réttlátt samfélag þurfum við að endurheimta húsnæðismarkað sem þjónar fólki — ekki fjárfestum.

Höfundur er varaformaður Leigjendasamtakanna og áhugamaður um réttlátt samfélag.