Að hafa hemil á fasteignaverði án þess að hækka vexti Ólafur Margeirsson skrifar 14. ágúst 2022 22:32 Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Mest lesið Grindavík má enn bíða Gísli Stefánsson Skoðun Ég heiti Elísa og ég er Drusla Elísa Rún Svansdóttir Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson Skoðun Þið voruð í partýinu líka! Gísli Sigurður Gunnlaugsson Skoðun Þétting byggðar er ekki vandamálið Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Lýðheilsan að veði? Willum Þór Þórsson Skoðun Gaza og sjálfbærni mennskunnar Elva Rakel Jónsdóttir Skoðun Swuayda blæðir: Hróp sem heimurinn heyrir ekki Mouna Nasr Skoðun Aðventukerti og aðgangshindranir Kristín María Birgisdóttir Skoðun Lífið í tjaldi á Gaza Viðar Hreinsson,Israa Saed Skoðun Skoðun Skoðun Ég heiti Elísa og ég er Drusla Elísa Rún Svansdóttir skrifar Skoðun Grindavík má enn bíða Gísli Stefánsson skrifar Skoðun Aðventukerti og aðgangshindranir Kristín María Birgisdóttir skrifar Skoðun Lífið í tjaldi á Gaza Viðar Hreinsson,Israa Saed skrifar Skoðun Gaza og sjálfbærni mennskunnar Elva Rakel Jónsdóttir skrifar Skoðun Börnin og hungursneyðin í Gaza Sverrir Ólafsson skrifar Skoðun Kynbundið ofbeldi Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Aðdragandi aðildar þarf umboð Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson skrifar Skoðun Þétting byggðar er ekki vandamálið Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Þrengt að þjóðarleikvanginum Þorvaldur Örlygsson skrifar Skoðun Ert þú drusla? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir,Elísa Rún Svansdóttir,Lilja Íris Long Birnudóttir,Lísa Margrét Gunnarsdóttir,Margrét Baldursdóttir,Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar Skoðun Alltof mörg sveitarfélög á Íslandi! Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lýðheilsan að veði? Willum Þór Þórsson skrifar Skoðun Evrópusambandsaðild - valdefling íslensks almennings Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Köllum Skjöld Íslands réttu nafni: Rasískt götugengi Ian McDonald skrifar Skoðun Hverjir eru komnir með nóg? Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Að leigja okkar eigin innviði Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Málþóf sem valdníðsla Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Klaufaskapur og reynsluleysi? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig spyr ég gervigreind til að fá besta svarið? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ertu bitur? Björn Leví Gunnarsson skrifar Skoðun Er hægt að læra af draumum? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Afstæði ábyrgðar Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Fjárhagslegt virði vörumerkja Elías Larsen skrifar Skoðun Við ákærum – hver sveik strandveiðisjómenn? Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun Þið voruð í partýinu líka! Gísli Sigurður Gunnlaugsson skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli.
Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson Skoðun
Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson skrifar
Skoðun Ert þú drusla? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir,Elísa Rún Svansdóttir,Lilja Íris Long Birnudóttir,Lísa Margrét Gunnarsdóttir,Margrét Baldursdóttir,Silja Höllu Egilsdóttir skrifar
Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar
Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar
Skoðun Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir skrifar
Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson Skoðun