Hús­næði á Ís­landi er helmingi minna á færi okkar en það var fyrir tuttugu árum

Á 20 árum hefur íbúðaverð á Íslandi hækkað um 430%. Launin hafa hækkað um 179% á sama tíma. Þetta er ekki tilfinning, þetta eru tölur frá Hagstofunni og Alþjóðagreiðslubankanum, og þær segja eina einfalda sögu: húsnæði er núna 47,4% minna á færi venjulegs fólks en það var árið 2004.

Hugsið ykkur þetta í samhengi. Ef pabbi minn keypti íbúð árið 2004, þá þyrfti ég að leggja meira en tvöfalt meira á mig fyrir sömu íbúð í dag - jafnvel þó launin mín séu hærri en hans voru. Þetta er ekki vegna þess að ég vinni minna eða sé verri starfsmaður. Þetta er vegna þess að markaðurinn er búinn að slíta sig frá raunveruleikanum.

Verstu árin voru ekki bankahrunið

Það kemur kannski á óvart að versti kafli síðustu 20 ára er ekki 2008. Eftir hrunið féll íbúðaverð um þriðjung og launin héldu sjó, þannig að aðgengi að húsnæði batnaði tímabundið. Verstu árin eru 2020 til 2022. Á aðeins tveimur árum féll húsnæðisaðgengisvísitalan um 18,4 stig - meira en á öllum áratugnum á undan.

Hvað gerðist? Lágir vextir í COVID, uppsafnaður sparnaður, og sá grunnvandi sem alltaf hefur fylgt okkur: of lítið framboð. Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn benti á í skýrslu sinni 2022 að raunverð íbúða á Íslandi væri 16% yfir langtímaleitni og að bæði verð-á-móti-tekjum og verð-á-móti-byggingarkostnaði væru farin yfir það sem þau voru fyrir hrun. Þetta er ekki léttvæg samlíking. Við höfum verið í þessari mynd áður og hún endaði ekki vel síðast.

Seðlabankinn brást við og það lagaði ekki neitt

Vextir fóru úr 6% í desember 2022 upp í 9,25% í september 2023. Nafnvextir á óverðtryggðum íbúðalánum hækkuðu úr 3,7% að meðaltali árið 2021 upp í 9,5% árið 2023. Það er nokkurn veginn þreföldun á þremur árum.

Já, þetta hægði á verðhækkunum. Raunverð íbúða lækkaði um 3% á árinu 2023. En þetta leysti ekki vandann, það flutti hann bara. Þeir sem þegar áttu íbúð sluppu. Þeir sem reyndu að komast inn á markaðinn mættu nú þrefalt hærri vaxtagreiðslum ofan á verð sem var enn margfalt hærra en launin réttlættu. Það er eins og að setja hraðahindrun á veginn sem þeir keyra á sem voru ekki byrjaðir að keyra.

Núna í byrjun árs 2026 er íbúðaverð að hækka um 2,36% á milli ára að nafnvirði, sem er hægasta hækkun í langan tíma. En verðbólgan er enn í kring um 5% þannig að raunverð heldur áfram að lækka örlítið. Þetta er ekki bati, þetta er stöðnun á hárri hæð. Og atvinnulausum í byggingariðnaði hefur fjölgað um 30% milli janúarmánaða 2025 og 2026, sem þýðir að við erum að byggja minna en áður - ekki meira.

Framboðið er kjarni málsins

Rannsóknir frá Háskóla Íslands og HR komast að sömu niðurstöðu og hver einasti hagfræðingur sem hefur rýnt málið: byggingarkostnaður hefur mestu jákvæðu áhrifin á íbúðaverð og íbúðastokkur einkamarkaðarins hefur mestu neikvæðu áhrifin. Því færri íbúðir, því hærra verð. Þetta er ekki flókið og það kemur engum á óvart.

HMS áætlaði í fyrra að aðeins 1.406 íbúðir kæmu á markað á þessu ári - rétt um 29% af áætlaðri íbúðaþörf. Til að byggja í takt við þörf hefði þurft að hefja framkvæmdir á tæplega 3.500 íbúðum til viðbótar. Það gerðist ekki. Og þegar ein miðlungsíbúð á höfuðborgarsvæðinu kostar um 64 milljónir og fyrstu kaupendur þurfa að spara 9,6 milljónir bara fyrir útborgun, þá er ekki að furða að ungt fólk sé farið að gefa frá sér drauminn um að eiga eigið húsnæði.

Þetta er ekki kaupendunum að kenna. Þeir hafa ekkert breyst. Það er markaðurinn sem hefur breyst.

Við erum ekki í sama flokki og nágrannarnir

Raunhækkun íbúðaverðs á Íslandi á árunum 2015 til 2022 var 64,8%. Meðaltal OECD-ríkjanna var 28,3%. Við erum ekki á sama plani og lönd sem við berum okkur saman við. Þverevrópsk greining CORRECTIV.Europe setti Ísland í hóp með Króatíu, Portúgal, Írlandi og Lettlandi sem erfiðustu leigumarkaðina fyrir mikilvægasta starfsfólkið - hjúkrunarfræðinga, kennara, lögreglu. Þetta er fólkið sem heldur samfélaginu gangandi og við erum að bola þeim út af markaðnum.

Hvað þýðir það til lengri tíma? Það þýðir að annaðhvort flytur þetta fólk eða það verður ekki læknað, kennt eða öryggisgætt í landinu. Þetta er ekki abstrakt vandamál fyrir hagfræðinga, þetta er praktísk spurning um það hvort við ætlum að vera samfélag eða ekki.

Hvað er hægt að gera?

Þetta er ekki einföld saga með einföldum óvini. Það er ekki bara Seðlabankinn, ekki bara verktakar, ekki bara sveitarfélögin sem úthluta lóðum hægt. Það er allt þetta í einu og lausnirnar verða að koma frá öllum áttum samtímis.

Það þarf að einfalda skipulagsferli stórlega svo lóðir losni hraðar. Það þarf að endurskoða verðtryggingakerfið frá grunni - íslenskir lántakendur eru nánast einir á byggðu bóli að bera verðbólguáhættu með þessum hætti, og það er ekki tilviljun að við sitjum uppi með óstöðugasta húsnæðismarkaðinn í Evrópu. Það þarf að styrkja markvisst hvata fyrir fyrstu kaupendur, ekki veikja þá. Og það þarf langtímahugsun um launavöxt sem stendur undir lífskostnaði, ekki bara skammtímalausnir í kjarasamningum sem hverfa um leið og næsta vaxtahækkun kemur.

Þetta er ekki náttúrulögmál. Þetta er afleiðing pólitískra ákvarðana, eða öllu heldur skorts á þeim. Á 20 árum höfum við horft á húsnæði verða úr nauðsynjavöru að fjárfestingarvöru. Það er hægt að snúa þessu við, en það gerist ekki sjálfkrafa. Það þarf einhver að taka ákvörðunina.

Spurningin er bara hvort við ætlum að bíða eftir því að næsta kynslóð standi frammi fyrir 60% falli í aðgengi, eða hvort við ætlum að bregðast við núna.

Höfundur er viðskiptafræðingur.

Heimildir: Bank for International Settlements, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands, Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn, Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (mánaðarskýrsla febrúar 2026), OECD og European Federation of Building Societies.