Húsnæðismarkaðurinn á Ís­landi: Kerfisvandi – en líka tækni­legt tæki­færi

Það er orðið flestum ljóst að húsnæðismarkaðurinn á Íslandi er ekki bara í tímabundnum ójafnvægi – hann er kerfislega brotinn. Ungt fólk kemst síður inn á markaðinn, greiðslubyrði þeirra sem ná að kaupa er oft óbærileg og leigumarkaðurinn spennist upp með tilheyrandi óöryggi. Þetta er ekki tilviljun heldur afleiðing af samspili hárra vaxta, sveiflukennds hagkerfis og byggingarkostnaðar sem hefur farið úr böndunum.

Í grunninn snýst vandinn um tvennt: annars vegar fjármagnskostnað og hins vegar framleiðslukostnað húsnæðis. Of oft er umræðan bundin við fyrra atriðið – vexti, verðtryggingu og lánakerfi – en hinu síðarnefnda, sjálfri framleiðslu íbúða, er ekki sinnt af sömu alvöru. Þar liggur þó stór hluti lausnarinnar.

Í dag búa Íslendingar við vaxtastig sem er margfalt hærra en þekkist í nágrannalöndum. Þetta þýðir að jafnvel hóflegt lán verður að þungri byrði. Þegar 67 milljóna króna íbúð krefst mánaðarlegra greiðslna sem nema hálfri milljón króna eða meira, er ljóst að kerfið er ekki að þjóna almenningi. Á sama tíma hafa verðtryggð lán skapað falskt öryggi með lágum upphafsgreiðslum, en færa raunverulegan kostnað inn í framtíðina með hækkandi höfuðstól.

En jafnvel þótt við myndum ná árangri í að lækka vexti – hvort sem það yrði með stöðugri krónu, upptöku evru eða nýju lánakerfi – þá stendur eftir önnur spurning: af hverju er svona dýrt að byggja á Íslandi?

Svarið er að hluta til augljóst. Smár og áhættusamur markaður, fákeppni, flókið regluverk, mikið veðurálag á hús og sveiflur í gengi og kostnaði. En það er ekki öll sagan. Við erum enn að byggja hús að miklu leyti með aðferðum sem lítið hafa breyst í áratugi. Handverk, staðbundin framleiðsla og langur byggingartími gerir það að verkum að fjármagn situr bundið mánuðum eða árum saman – og það eitt og sér hækkar kostnað verulega.

Hér kemur inn nýr þáttur sem hefur lítið verið ræddur í íslenskri umræðu: tæknibylting í byggingariðnaði. Með þróuðum gervigreindarlausnum og svokölluðum „smart AI“ kerfum er nú hægt að hanna, framleiða og reisa íbúðarhús með allt öðrum hætti en áður. Þetta er ekki lengur framtíðarsýn heldur raunveruleiki víða erlendis.

Slík kerfi gera kleift að staðla hönnun, hámarka efnisnotkun, lágmarka sóun og stytta byggingartíma verulega. Hús eru framleidd að stórum hluta í verksmiðjum, flutt á staðinn og sett saman á örfáum vikum. Gervigreindin sér um að hámarka skilvirkni í hverju skrefi – frá teikningu til afhendingar.

Niðurstaðan er sláandi: byggingarkostnaður getur lækkað um allt að 30 prósent að meðaltali eða meira. Enn mikilvægara er þó að fjármagnskostnaður á byggingartíma getur lækkað margfalt, þar sem tíminn frá upphafi til afhendingar styttist gríðarlega. Þetta hefur bein áhrif á endanlegt íbúðaverð. Með stuttum byggingatíma myndast möguleiki á að sýna og selja íbúðirnar rafrænt áður en framkvæmdir hefjast og öll lánafyrirgreiðsla yrði unnin samhliða í kerfinu.

Þegar þetta er sett í samhengi við Ísland verður myndin skýr. Ísland er í raun ekki stórt land í efnahagslegum skilningi – heldur markaður á stærð við meðalstóra borg erlendis. Það þýðir að við höfum ekki efni á óhagkvæmni. Við verðum að nýta stærðarhagkvæmni með öðrum hætti, meðal annars með iðnvæðingu byggingariðnaðarins.

Ef við myndum sameina þessa tvo þætti – lægra vaxtastig og tæknivædda húsnæðisframleiðslu – gætu áhrifin orðið byltingarkennd. Í stað þess að greiða hálfa milljón á mánuði fyrir meðalíbúð gæti sama heimili staðið frammi fyrir greiðslubyrði sem er 30 til 60 prósent lægri. Það er ekki smávægileg breyting – það er bylting og kerfisbreyting.

Auðvitað fylgja þessu áskoranir. Innleiðing nýrrar tækni krefst fjárfestingar, breytinga á regluverki, nýja þekkingu og þjálfun í byggingariðnaði og ekki síst vilja til að brjóta upp hefðir. Einnig þarf að tryggja að aukið framboð og lægri kostnaður leiði ekki einfaldlega til hærra fasteignaverðs, eins og gerst hefur víða þegar lánsfé verður aðgengilegra. Það má mögulega verðstýra heildsölu íbúða sem eru framleiddar í lokuðu framleiðslukerfi til byggingaverktaka sem þurfa þá aðeins að flytja byggingarhluta á byggingastað og raða því saman.

En þessi áhætta er viðráðanleg með skynsamlegri stefnumótun. Stjórnvöld geta til dæmis stutt við þróun staðlaðra lausna, hraðað skipulagsferlum og hvatt til samkeppni í byggingariðnaði. Fjármálakerfið getur þróað ný lánatæki sem styðja við hraðari og ódýrari framkvæmdir.

Það sem skiptir þó mestu máli er hugarfarsbreyting. Við verðum að hætta að líta á húsnæðisvanda Íslands sem náttúrulögmál. Þetta er manngert kerfi – og það er hægt að breyta því.

Umræðan má ekki festast í því hvort við eigum að halda krónunni eða taka upp evru, þó sú spurning skipti máli. Hún má heldur ekki einskorðast við það hvernig við dreifum greiðslubyrði lána. Við þurfum að horfa á alla virðiskeðjuna – frá fjármögnun til framleiðslu.

Í stuttu máli: við þurfum bæði betra fjármálakerfi og betri byggingariðnað.

Tækifærið er til staðar. Tæknin er til staðar. Spurningin er einfaldlega hvort viljinn sé til staðar.

Ef svarið er já, þá er raunhæft að á næstu tíu til fimmtán árum verði húsnæðiskostnaður á Íslandi ekki lengur meðal þess hæsta í Evrópu – heldur samkeppnishæfur við það sem gerist í nágrannalöndum.

Það væri ekki bara efnahagslegur ávinningur. Það væri samfélagsleg réttlætismál og gríðarleg kjarabót byggð á tækniþekkingu.

Höfundur er byggingaverkfræðingur og áhugamaður um bætt samfélag.