Út­spilið hafi komið á ó­vart og hætta sé á minni upp­byggingu

Fjármálastöðugleikanefnd kynnti í morgun breytingar á lánþegaskilyrðum, sem gera það að verkum að við útreikning á greiðslubyrði skal nú litið til allra greiðslna sem falla til hjá einstaklingum við öflun íbúðarhúsnæðis. Þar á meðal þarf að líta til greiðslna vegna afnota tengdum fyrirkomulagi íbúðakaupa, jafnvel þótt þeim sé frestað. Það þýðir að nefndin hefur dregið úr möguleikum lánþega til þess að nýta nýja fjármögnunarleið sem nokkur verktakafyrirtæki hafa kynnt undanfarið. 

Seðlabankastjóri segir að lánþegaskilyrði bankans hafi verið sett til þess að ná fram ákveðnum markmiðum og fjármálastöðugleikanefnd víki ekki frá þeim markmiðum.

Kölluðu eftir rýmkun í gær en reglurnar hertar í morgun

Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri SI, og Halla Gunnarsdóttir, formaður VR, tóku nokkuð óvænt saman höndum í gær og kölluðu sameiginlega eftir því að lánþegaskilyrði Seðlabankans yrðu rýmkuð. Þeim varð svo sannarlega ekki að ósk sinni í morgun, þegar lánþegaskilyrðin voru hert.

Sigurður segir í samtali við Vísi að ákvörðun fjármálastöðugleikanefndar hafi komið honum og samastarfsmönnum hans hjá samtökunum á óvart.

„Í fyrsta lagi vill Seðlabankinni ná fram harðri lendingu á fasteignamarkaðnum og ná fram verðstöðugleika í gegnum það. Honum finnst verðið vera of hátt og vill ná fram leiðréttingu þar. Hins vegar veit maður svo sem ekki hvað þetta mun hafa mikil áhrif, þau benda líka á það að nefndin hafi aukið svigrúm bankanna til þess að fara umfram mörkin. Þannig að það gæti vel verið að sú heimild verði nýtt í meiri mæli en áður.“

Einn af hverjum tíu samningum þarf ekki að lúta skilyrðunum

Ásgeiri Jónssyni seðlabankastjóra og Tómasi Brynjólfssyni, varaseðlabankastjóra fjármálastöðugleika, varð tíðrætt um þessa auknu heimild lánveitenda á fundi í Seðlabankanum í morgun, þar sem þeir kynntu ákvörðun nefndarinnar og sérrit um lánþegaskilyrði áður en þeir sátu fyrir svörum. 

Þeir bentu á að nefndin hefði ákveðið, í kjölfar dóms Hæstaréttar í Vaxtamálinu svokallaða, að heimila lánveitendum að fara um fram lánþegaskilyrðin í tíu prósent gerðra lánasamninga. Hlutfallið var áður fimm prósent.

Sigurður segir að í gegnum tíðina hafi þessi heimild verið lítið notuð. Þegar heimildin náði til fimm prósent lánasamninga hafi hún verið nýtt við gerð um þriggja til fjögurra prósenta samninga. Aðeins rúmur mánuður sé síðan heimildin var rýmkuð og hann viti ekki í hversu miklum mæli hún hefur verið nýtt.

„Ég held að þetta samspil geti haft áhrif, sem sagt það að það eru komnir fjölbreyttari möguleikar á markaðnum, í gegnum þessa sjóði, ef það er horft bara á sjóðina þá er verið að herða á reglunum en ef við horfum svo á aukið svigrúm bankanna á móti, þá ætti það kannski að jafnast út ef bankarnir eru reiðubúnir til að fara umfram mörkin í undantekningartilvikum.“

Gæti haft áhrif á rekstur sveitarfélaganna

Hann segir að það verði mjög áhugavert að sjá hvernig markaðurinn bregst við ákvörðun fjármálastöðugleikanefndar. Hann telji líkur á því að hún muni draga enn frekar úr uppbyggingu nýrra íbúða.

„Maður veltir líka fyrir sér hvort þetta geti haft áhrif til lækkunar lóðaverðs. Ef það gerist þá eru það heilmikil tíðindi fyrir sveitarfélög, sem hafa í meiri mæli reitt sig á tekjur af lóðasölu og innheimtu á ýmsum gjöldum í tengslum við uppbyggingu.“

Hið opinbera handstýri markaðnum

Þá segir Sigurður það skjóta skökku við að sífellt sé kallað eftir því að markaðurinn sjálfur bregðist við ójafnvægi á húsnæðismarkaði.

„Ástæðan er sú að það er bara inngrip eftir inngrip. Seðlabankinn, ríkisstjórnin og sveitarfélögin handstýra markaðnum með margvíslegum aðgerðum og inngripum. Þetta er í rauninni nýjasta dæmið um það, þessi ákvörðun nefndarinnar í morgun. Þegar markaðurinn kemur með lausn, þá kemur nýtt inngrip. Þetta er bara sagan ef við horfum aftur í tímann.“

Hefur áhyggjur af minni verktökum

Ásgeir seðlabankastjóri sagði á fundinum í morgun að stærri verktakar væru í mjög góðri stöðu og sagði að það væri undir þeim komið að losa um nýjar íbúðir sem seljast ekki.

„Flestir stærri verktakar eru í mjög góðri stöðu varðandi eigið fé og bankakerfið er líka í mjög góðri stöðu. Ég lærði nú hagfræði þegar ég var ungur maður og þá var talað um að framboð og eftirspurn gætu mæst einhvers staðar. Mögulega með því að hreyfa verð á eignum en það er kannski annað mál,“ sagði Ásgeir.

Sigurður segir lögmálið um framboð og eftirspurn vissulega gilda á húsnæðismarkaði eins og öðrum en tekur ekki undir með Ásgeiri að verktakar séu í góðri stöðu.

„Ef við horfum á beinharðar staðreyndir í þessu þá lækkaði álagning fyrirtækjanna, sem sagt á mælikvarðann afkoma sem hlutfall af veltu. Í fyrsta lagi hefur arðsemi í byggingariðnaði á þennan mælikvarða verið minni en gengur og gerist, ef við horfum yfir tíu ára tímabil. Í öðru lagi dróst afkoman saman í fyrra miðað við 2023 og miðað við markaðinn í ár, þá finnst manni líklegt að afkoman verði enn lakari í ár frekar en hitt. Vegna þess að það er almenn samdráttur í hagkerfinu og minni umsvif. Ég veit að það eru öflug og sterk fyrirtæki sem vonandi geta mætt, og munu geta mætt, þessum þrenginum en síðan eru auðvitað önnur fyrirtæki sem maður hefur meiri áhyggjur af.“

Markaðurinn geti náð stöðugleika en hætt sé við þrýstingi

Sigurður segir vandséð hvernig húsnæðismarkaðurinn eigi að ná jafnvægi þegar hið opinbera skerst sífellt í leikinn, meðal annars vegna fólksfjölgunar. Þörfin á húsnæði aukist stöðugt.

„Hann getur náð jafnvægi í hagfræðilegum skilningi, það er að segja að verð verði stöðugt, en hættan er sú að það verði mikill þrýstingur á eftirspurnarhliðinni. Þegar færri komast inn á markaðinn, eins og núna, færri geta keypt heldur en áður. Þá má búast við því að þrýstingurinn muni halda áfram að aukast. Þannig að það verður vandasamt að lokum að slaka einhvern veginn á, hvort sem það er í formi vaxtalækkana eða annars.“

Þau Halla komu inn á það í grein sinni í gær að núverandi ástand á húsnæðismarkaði og lánþegaskilyrðin ýti fleirum út á leigumarkað og stuðli þannig að áframhaldandi mikilli verbólgu

Sigurður játar fúslega að Seðlabankinn sé í mjög vandasamri stöðu og gerir ekki lítið úr því.

„Ég held að stóra myndin þarna sé sú, eins og við Halla fjölluðum um í greininni í gær, að það er ekki til nein töfralausn á húsnæðismarkaðnum. Við óskum þess öll að það komist á stöðugleiki á markaðnum, við viljum öflugan leigumarkað og við viljum uppbyggingu í takt við fjölbreyttar þarfir samfélagsins. Til þess að ná þessum markmiðum þarf samspil fjölmargra aðgerða, sem tala saman og vinna saman í átt að þessum markmiðum. Við köllum eftir miklu skýrari forystu ríkisins í því.“

Loks segir Sigurður að hægt sé að kjarna stöðu mála í einu orði. Störukeppni.

„Ríkið er að bíða eftir sveitarfélögunum, Seðlabankinn er að bíða eftir ríkinu og svo framvegis. Þetta er flókið, það þarf að gera margt í einu og leiða marga ólíka aðila saman. Hver og einn þeirra hefur kannski ekki hag af því að hreyfa sig eða breyta neinu, þó að heildin hafi mikinn hag af því að það verði breytingar. Ef ég man rétt þá er þetta kallað harmur heildarinnar í hagfræðinni.“