Þegar út­borgunin hverfur: Svona geta fjöl­skyldur tapað öllu

Hildur og Jón eru ung hjón. Þau eiga tveggja ára dóttur og búa hjá foreldrum Hildar. Þau kaupa sína fyrstu íbúð og hafa haft mikið fyrir því að safna peningi til að eiga fyrir útborgun. Þau eru bæði í láglaunastörfum og hefðu því vart getað safnað fyrir útborgun ef þau hefðu þurft að greiða leigu.

Íbúðin er lítil, með einu svefnherbergi þar sem unga daman sefur einnig, baðherbergi og litlu en hagkvæmu sameiginlegu eldhúsi, stofu og borðstofu. Hún kostar 50 milljónir og hjónin fá 90% lán til þess. Lánið er til 25 ára. Þó að hjónin séu samkvæmt kaupsamningi eigendur íbúðarinnar, er raunverulegur eignarhlutur þeirra einungis 10%, eða 5 milljónir króna, á meðan lánastofnunin á 90% af virði eignarinnar.

Líta má á stöðuna þannig að lánastofnunin innheimti í raun leigu fyrir þann hluta íbúðarinnar sem hjónin eiga ekki, í gegnum vaxtagreiðslur. Því hærri sem vextirnir eru, þeim mun hærri verður raunverulegur húsnæðiskostnaður hjónanna. Í þessu samhengi er mikilvægt að horfa á raunvexti, það er vexti sem taka tillit til verðbólgu, það er vexti sem taka tillit til verðbólgu, ólíkt nafnvöxtum.

Hjónin neyðast til að stækka

Tveimur árum síðar eiga hjónin von á öðru barni. Þá er orðið verulega nauðsynlegt að stækka við sig, enda er dóttirin orðin fjögurra ára. Þau fara að leita að stærra húsnæði. Góðu fréttirnar eru að húsnæðisverð hefur lækkað um 10% síðan þau keyptu minna húsnæðið, þannig að það kostar minna að stækka við sig. Stærra húsnæði með öðru litlu svefnherbergi og að öðru leyti svipað kostar því „einungis“ 55 milljónir.

Slæmu fréttirnar eru að í millitíðinni hefur kreppa átt sér stað. Ferðamannastraumur hefur dregist verulega saman, íslenska krónan hefur veikst töluvert og innfluttar vörur hafa hækkað mikið í verði í íslenskum krónum talið. Því hefur vísitala neysluverðs hækkað á sama tímabili, árlega um 4%, þrátt fyrir lækkandi húsnæðisverð. Þetta eru fremur ýktar tölur, en þó ekkert í líkingu við árin 2008–2010.

Sviðsmynd 1 – Óverðtryggt lán: hraðari eignarmyndun en ekki án áhættu

Ef hjónin tóku upphaflega óverðtryggt lán með jöfnum afborgunum fyrir 45 milljónir á 8,16% vöxtum þá væru þau búin að greiða 3,6 milljónir inn á eignina. Þar sem virði eignarinnar hefur fallið um 10% fæst einungis 45 milljónir fyrir hana. Í þessari sviðsmynd er upphaflegur sparnaður þeirra, 5 milljónir, horfinn. Eignarhlutur þeirra hefur því minnkað um 1,4 milljónir í stað þess að aukast, þrátt fyrir stífar og mögulega óraunhæfar afborganir.

Því til viðbótar er ólíklegt að hjónin gætu yfir höfuð tekið óverðtryggt lán sökum hárrar greiðslubyrði, sem væri tæplega 450 þúsund krónur á mánuði fyrstu tvö árin. Það sem stæði eftir væri að allt eigið fé þeirra sem þau höfðu safnað fyrir upphaflegri útborgun væri horfið.

Niðurstaða: Hjónin hafa tapað 100% af útborgun sinni. Þau eiga þó orðið 8% í húsnæðinu vegna stífra afborgana. Lánastofnunin hefur engu tapað.

Sviðsmynd 2 – Verðtryggt lán: minni greiðslubyrði en hægari uppbygging

Þar sem ólíklegt er að hjónin gætu tekið óverðtryggt lán í þessari sviðsmynd, tækju þau verðtryggt lán með jöfnum greiðslum. Kostur verðtryggðra lána er að greiðslubyrðin er lægri og fleiri geta því ráðið við hana og komist í eigið húsnæði í stað þess að festast á leigumarkaði eða í foreldrahúsum. Almennur ókostur þeirra er að eignarmyndun gerist töluvert hægar.

Í þessu dæmi er gert ráð fyrir 4% verðbólgu og 4% raunvexti bæði árin, sem samanlagt mynda sömu nafnvexti og í óverðtryggða dæminu, eða 8,16%. Greiðslubyrðin fyrstu tvö árin er einungis tæplega 250 þúsund krónur í stað tæplega 450 þúsund króna í óverðtryggðu sviðsmyndinni. Hjónin greiða því 4,8 milljónum króna minna í heildargreiðslur á tímabilinu, sem dregur verulega úr eignarmyndun þeirra, en þeim hefur þó tekist að koma sér yfir eigið þak.

Hér er myndin aftur á móti orðin dekkri. Útborgun hjónanna er, eins og í óverðtryggðu sviðsmyndinni, töpuð. Eftirstöðvar lánsins eru rúmlega 46,3 milljónir króna, en virði húsnæðis þeirra hefur fallið úr 50 milljónum niður í 45 milljónir. Hjónin hafa því ekki aðeins tapað uppsafnaðri útborgun heldur þurfa þau að borga rúmlega 1,3 milljónir króna á milli. Hægt er að koma með rök fyrir því að þau fái næsta húsnæði á ódýrara verði sem vegur á móti þessu tapi, að því gefnu að þau flytji ekki til útlanda eða fari aftur á leigumarkað.

Niðurstaða: Hjónin hafa tapað 100% af útborgun sinni og eigið fé í húsnæðinu er neikvætt. Lánastofnunin hefur engu tapað.

Sviðsmynd 3 – Verðtryggt lán tengt húsnæðisvísitölu: sanngjarnari áhættuskipting

Hefðu Hildur og Jón haft kost á því að taka verðtryggt lán sem væri bundið við húsnæðisvísitölu, væri staðan öðruvísi. Höfuðstóll lánsins hefði einfaldlega sveiflast eins og húsnæðisverð. Höfuðstóll lánsins væri um það bil 38,8 milljónir, bæði vegna lækkunar á höfuðstólnum og vegna afborgana á tímabilinu. Lækkunin væri í grófum dráttum 4,5 milljónir vegna lækkunar lánsins um 10%, úr 45 milljónum í 40,5 milljónir króna, og auk þess hafa þau greitt um það bil 2 milljónir í afborganir (samanborið við 3,6 milljónir króna í óverðtryggðu sviðsmyndinni).

Það sem hjónin lögðu í útborgun hefur lækkað í virði, en sú lækkun er þó einungis 10% af 5 milljónum, eða 500 þúsund krónur. Hjónin ættu því enn stærstan hluta útborgunarinnar.

Niðurstaða: Hjónin hafa tapað 10% af útborgun sinni, en vegna þess að þau hafa greitt inn á höfuðstólinn, þó lítið sé, þá eiga þau orðið rúmlega 14% í húsnæðinu. Lánastofnunin taparsama hlutfalli og hjónin, eða 10%.

Skipting taps

Bókin House of Debt eftir Mian og Sufi (2014) fjallar um húsnæðiskreppuna í Bandaríkjunum, þar sem óverðtryggðir vextir eru ríkjandi og lamandi áhrif hennar á þjóðina, sem að mínu mati mótar hana enn daginn í dag. Einhverra hluta vegna hafa flestir utan Bandaríkjanna gleymt þeim hörmungum, en tæplega fjórðungur heimila var í framhaldinu með neikvætt eigið fé. Fjölmargar fjölskyldur neyddust til að fara aftur á leigumarkað.

Þau rök að verðtryggð lán hafi ein og sér valdið því að svo margir Íslendingar töpuðu eigið fé sínu og að óverðtryggð lán sé einhver töfralausn, standast því ekki skoðun. Höfundarnir benda á að fólk fjárfesti töluverðum upphæðum í alls kyns tryggingum. Engar tryggingar eru þó til fyrir neikvæðri þróun húsnæðisverðs, eins og nýlega sást í kjölfar hrunsins.

En hverjir bera mesta byrðina í slíkum aðstæðum? Mian og Sufi færðu rök fyrir því að það sé efnaminnsta fólkið, sem er með nánast allan sinn sparnað bundinn í húsnæði sínu, eða öllu heldur hluta húsnæðisins. Efnamesta fólkið, sem er almennt stærstu eigendur lánastofnanna, tapar litlu sem engu á slíkum lánveitingum (þó með undantekningum) eins og dæmin að ofan sýna. Auk þess getur efnamesta fólkið fjárfest í húsnæði í kreppu, oft húsnæði sem fólk hefur misst vegna neikvæðs eigin fjár, á gjafaverði og sett síðan aftur á leigumarkað. Svipað mynstur hefur mátt greina á Íslandi á síðustu árum.

„Trygging“ - húsnæðisvísitala

Í ritinu Verðtrygging fjárskuldbindinga sem ég skrifaði fyrir Stofnun um fjármálalæsi árið 2010, kom fram að sú skoðun að tengja mætti vísitölu húsnæðislána við húsnæðisverð. Hækki virði húsnæðis fylgir vísitöluviðmið lánsins með og að sama skapi lækkar höfuðstóllinn þegar húsnæðisverð lækkar.

Í lok bókarinnar House of Debt koma Mian og Sufi með sömu tillögu, og er það eina tillaga þeirra til að vernda heimili gegn miklum verðlækkunum á húsnæði: að binda húsnæðislán við húsnæðisvísitöluna. Slík tenging tryggir (í flestum tilvikum) að fólk haldi sínum hlut í húsnæðinu þegar mest liggur við, það er þegar húsnæðisverð lækkar, og neyðist því ekki til að selja húsnæði sitt og tapa öllum sparnaði sínum.

Lánastofnanir eru samhliða því ekki stikkfrí þegar að húsnæðisverð lækkar, sem eykur hvata allra hópa samfélagsins til að draga úr sveiflum á húsnæðismarkaði.

Ef markmið stjórnvalda er að skapa sanngjarnari húsnæðismarkað þar sem áhætta skiptist jafnar milli heimila og lánastofnana, blasir lausnin við. Við þekkjum söguna: þegar húsnæðisverð fellur eru það ekki lánastofnanir sem bera tapið, heldur heimilin sjálf. Þar sem þessi einfalda lausn er til staðar, og þegar fyrstu kaupendur leggja aðeins fram 10% á móti 90% hluta lánastofnunarinnar, þá er rétt að spyrja: Hver hefur kjark til að breyta viðmiðunarvísitölunni áður en næsta niðursveifla skellur á – og hver ber ábyrgð ef ekkert er aðhafst?

Slíkar ákvarðanir geta ráðið því hvort útborgunin – og draumur fólks um eigið heimili – varðveitist eða glatist í næstu niðursveiflu.

Höfundur er dósent við Viðskiptafræðideild HÍ.

Heimildir:

Mian, A., & Sufi, A. (2014). House of Debt. University of Chicago Press.

Mixa, M. W. (2010). Verðtrygging fjárskuldbindinga. Stofnun um fjármálalæsi.

Útreikningar húsnæðislána: husnaedi.is. sjá https://husnaedi.is/husnaedislan/verdtrygging