Sex hlutir sem þú vissir ekki um húsnæðisfélög Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar 24. júní 2025 07:30 Töluverð umræða hefur kviknað um húsnæðismál í kjölfar kvörtunar Viðskiptaráðs til Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) yfir ólögmætri ríkisaðstoð til húsnæðisfélaga. Í nýlegri grein sakar forseti ASÍ ráðið meðal annars um rangfærslur í málinu. Hér fylgja sex atriði sem svara þeirri gagnrýni og útskýra jafnframt hvað felst í kvörtuninni. 1. Eru húsnæðisfélög opin? Forseti ASÍ heldur því fram í grein sinni að húsnæðisfélagakerfið sé öllum opið. Lög geri hverjum sem er kleift að stofna húsnæðisfélag og byggja íbúðir með opinberum styrkjum, að því gefnu að starfað sé innan ramma laganna. En til að byggja íbúð þarf fyrst að hafa lóð. Og það úthlutunarferli er ekki opið. Þannig hefur Bjarg, húsnæðisfélag á vegum ASÍ og BSRB, fengið lóðir fyrir 1.000 íbúðir afhentar án útboðs, að stærstum hluta til í Reykjavík. Dæmi um slíka úthlutun er Haukahlíð 6 við Hlíðarenda. Bjarg fékk þá lóð afhenta frá Reykjavíkurborg gegn 57.000 kr. fyrir hvern fermetra byggingarréttar. Verð fyrir sambærilegar lóðir sem boðnar voru út við Nauthólsveg í næsta nágrenni var um 170.000 kr. á fermetra. Bjarg fékk því lóðina afhenta á 66% afslætti, sem jafngildir 840 m.kr. styrk frá borginni til húsnæðisfélagsins. Afhendingin var án útboðs og styrkurinn kemur hvergi fram í bókum borgarinnar. Þegar íbúðirnar eru tilbúnar gerir Bjarg greiðslur félagsgjalda til ASÍ eða BSRB að skilyrði fyrir úthlutun þeirra. Húsnæðisfélagakerfið er því hvorki opið gagnvart þeim sem vilja byggja né gagnvart þeim sem vilja leigja. 2. Eru húsnæðisfélög hagkvæm? Lóðir á niðursettu verði er ein þriggja tegunda opinberra styrkja sem húsnæðisfélög njóta. Önnur tegundin eru svokölluð stofnframlög, en þau eru greidd af bæði ríki og borg og nema 30% af lóðar- og byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Þriðja tegundin eru loks niðurgreidd lán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Þegar þessar þrjár tegundir styrkja eru lagðar saman njóta húsnæðisfélög 46% niðurgreiðslu á lóðar- og byggingarkostnaði sínum, eða 21 m.kr. á hverja nýja íbúð. Þessir styrkir skila sér hins vegar ekki nema að hluta til leigjenda. Leiguverð er þannig einungis 10-25% lægra hjá húsnæðisfélögum samanborið við almennan markað, jafnvel þótt kostnaður húsnæðisfélaganna sé næstum því helmingi lægri.[1] Af þessum samanburði ætti að vera ljóst að húsnæðisfélög bjóða ekki upp á hagkvæmt húsnæði, heldur niðurgreitt húsnæði, hvar opinberir styrkir skila sér aðeins að hluta til leigjenda. Hinn hlutinn verður eftir hjá húsnæðisfélögunum sjálfum. 3. Eru húsnæðisfélög óhagnaðardrifin? Forseti ASÍ segir Viðskiptaráð sjá ofsjónum yfir því að eigið fé verði til í óhagnaðardrifnum félögum. Aftur á móti fjallar hann ekki um hvernig þetta eigið fé verður til. Staðreyndin er nefnilega sú að „óhagnaðardrifna“ félagið Bjarg skilaði tæpum 4 milljörðum í hagnað árið 2023 og tæpum 7 milljörðum árið 2022. Eitt óhagnaðardrifið leigufélag hefur því hagnast um yfir tíu milljarða á tveimur árum. Þessi hagnaður er tilkominn vegna þeirra opinberu styrkja sem félagið nýtur í formi lóða á niðursettu verði, stofnframlaga, og niðurgreiddra lána frá HMS. Þegar Bjarg var stofnað árið 2016 lögðu ASÍ og BSRB félaginu til 10 milljónir í eigið fé. Þessar 10 milljónir hafa nú umbreyst í 27 milljarða á tæpum áratug. Framlag verkalýðsfélaganna til þessa húsnæðisfélags hefur því 2.700-faldast. Öll þessi eiginfjármyndun tilheyrir húsnæðisfélögunum en ekki leigjendum þeirra. Þá leiddi nýleg könnun HMS í ljós að einungis 8% þeirra sem eru á leigumarkaði eru þar vegna þess að þeir vilja vera þar. Það hjálpar fáum að byggja upp umsvifamikið kerfi sem fækkar þeim sem eignast sitt eigið húsnæði og beinir fólki þess í stað inn á lítt eftirsóttan leigumarkað. 4. Eru húsnæðisfélög fyrir þá tekjulægstu? Í grein sinni fer forseti ASÍ yfir það hámark sem leigutakar húsnæðisfélaga mega vera með í tekjur. Þar er þó aðeins hálf sagan sögð. Í úthlutunarreglum húsnæðisfélaga er nefnilega einnig kveðið á um lágmarkstekjur. Þannig má greiðslubyrði leigu ekki vera hærri en 25-30% af heildartekjum leigutaka. Þessi regla veldur því að tekjulægstu hópar samfélagsins – þeir sem þurfa mest á stuðningi að halda – eru útilokaðir. Grundvallarmunur er á húsnæðisfélögum á borð við Bjarg og félagslegu húsnæði eins og Félagsbústöðum. Félagslegt húsnæði þjónar tekjulágum og viðkvæmum hópum og er því raunverulegur hluti af félagslegri húsnæðisstefnu. Húsnæðisfélög eins og Bjarg ná hins vegar hvorki til þeirra sem helst þurfa á stuðningi að halda né starfa á gagnsæjum og opnum grundvelli. Þau geta því ekki talist félagsleg í hefðbundnum skilningi þess orðs. 5. Standast húsnæðisfélög EES-samninginn? Umræðu um húsnæðisfélög hefur verið snúið á hvolf. Þau eru ekki opin, hvorki þegar kemur að úthlutun lóða né íbúða. Þau eru ekki hagkvæm, því ríkulegar niðurgreiðslur úr sameiginlegum sjóðum skila sér einungis að hluta til leigjenda. Þau eru ekki óhagnaðardrifin, því þau hafa skilað hagnaði upp á tugi milljarða. Og þau gagnast ekki þeim tekjulægstu, því úthlutunarreglur útiloka þá frá því að geta leigt íbúðirnar. Þessi atriði eru það sem kvörtun Viðskiptaráðs til ESA snýst um. Samkvæmt EES-samningnum er ríkisaðstoð ólögmæt ef hún uppfyllir tiltekin skilyrði, til dæmis um að veita tilteknum aðilum fjárhagslegt forskot, vera sértæk en ekki almenn, vera umsvifamikil, og að félagslegar undanþágur eigi ekki við. Að okkar mati eru þessi skilyrði uppfyllt. 6. Má gagnrýna húsnæðisfélög? Forseta ASÍ eru hugleiknar stúdentaíbúðir Háskólans í Reykjavík og reynir þannig að beina athyglinni frá framangreindum atriðum. Í kvörtun Viðskiptaráðs eru ekki gerðar athugasemdir við stuðning sem beinist að afmörkuðum hópum í viðkvæmri stöðu, til dæmis námsmönnum, öryrkjum og öðrum sem EES-reglur og dómafordæmi hafa viðurkennt sem slíka. Engu að síður eiga mörg sjónarmið hér að framan einnig við um stúdentaíbúðir, til dæmis um gagnsæi ef sveitarfélög afhenda lóðir á niðursettu verði. Hjá ASÍ virðist ríkja sú skoðun að þeir sem hljóta styrki úr opinberum kerfum eigi þar með að láta hjá líða að gagnrýna þau. Viðskiptaráð getur ekki tekið undir slíkt. Ráðið mun áfram tala fyrir því að stuðningur við einstaklinga á húsnæðismarkaði verði opinn, gagnsær, afmarkaður og veittur á jafnræðisgrundvelli – óháð því hver á í hlut. Þannig næst best markmið um að tryggja sem flestum þak yfir höfuðið á viðráðanlegu verði. Höfundur er framkvæmdastjóri Viðskiptaráðs [1] Samkvæmt leiguverðsjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (maí 2025). Hlutfallslegur munur á leiguverði á fermetra fyrir óhagnaðardrifin húsnæðisfélög annars vegar og markaðsleigu hins vegar (einstaklinga og önnur leigufélög). Íbúðir í Reykjavík byggðar á árunum 2000-2025. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Björn Brynjúlfur Björnsson Húsnæðismál Leigumarkaður Mest lesið Hvernig vogar þú þér að gera grín að Möggu Stínu? Elliði Vignisson Skoðun Ráðgátan um RÚV Helgi Brynjarsson Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun Hvetjandi refsing Reykjavíkurborgar Halla Gunnarsdóttir Skoðun Flækjustig í skjóli einföldunar Kolbrún Georgsdóttir Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson Skoðun Hvað er í gangi? Jón Pétur Zimsen Skoðun Lausnir í leikskólamálum Kristín Thoroddsen Skoðun Hjálpum fólki að eignast börn Hildur Sverrisdóttir Skoðun Lýst eftir afstöðu Viðreisnar til ríkisstyrkja Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Rúmfatalagerinn, ekki fyrir alla! Ragnar Gunnarsson skrifar Skoðun Að gera ráð fyrir frelsi Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Að þekkja sín takmörk Heiðar Guðjónsson skrifar Skoðun Gervigreind og dómgreind Henry Alexander Henrysson skrifar Skoðun Fjárfesting í réttindum barna bætir fjárhag sveitarfélaga Marín Rós Eyjólfsdóttir skrifar Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson skrifar Skoðun Alþjóða geðheilbrigðisdagurinn – réttur til réttrar meðferðar Pétur Maack Þorsteinsson skrifar Skoðun Á að takmarka samfélagsmiðlanotkun barna? María Rut Kristinsdóttir skrifar Skoðun Hvernig vogar þú þér að gera grín að Möggu Stínu? Elliði Vignisson skrifar Skoðun Hvað er í gangi? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Lausnir í leikskólamálum Kristín Thoroddsen skrifar Skoðun Hjálpum fólki að eignast börn Hildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Ráðgátan um RÚV Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Hvetjandi refsing Reykjavíkurborgar Halla Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Flækjustig í skjóli einföldunar Kolbrún Georgsdóttir skrifar Skoðun Lýst eftir afstöðu Viðreisnar til ríkisstyrkja Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Vegferð menntunar Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar Skoðun Bætt dagsbirta í Svansvottuðum byggingum Bergþóra Góa Kvaran skrifar Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson skrifar Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Frelsi fylgir ábyrgð Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Skilningsleysi á skaðsemi verðtryggingar Guðmundur Ásgeirsson skrifar Skoðun Menntakerfi í fremstu röð Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar Skoðun Við viljum nafn Jón Kaldal skrifar Skoðun Stóra skekkjan í 13 ára aldurstakmarki samfélagsmiðla Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Er verið að blekkja almenning og sjómenn? Einar Hannes Harðarson skrifar Skoðun Væntingar á villigötum Hjálmtýr Heiðdal skrifar Sjá meira
Töluverð umræða hefur kviknað um húsnæðismál í kjölfar kvörtunar Viðskiptaráðs til Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) yfir ólögmætri ríkisaðstoð til húsnæðisfélaga. Í nýlegri grein sakar forseti ASÍ ráðið meðal annars um rangfærslur í málinu. Hér fylgja sex atriði sem svara þeirri gagnrýni og útskýra jafnframt hvað felst í kvörtuninni. 1. Eru húsnæðisfélög opin? Forseti ASÍ heldur því fram í grein sinni að húsnæðisfélagakerfið sé öllum opið. Lög geri hverjum sem er kleift að stofna húsnæðisfélag og byggja íbúðir með opinberum styrkjum, að því gefnu að starfað sé innan ramma laganna. En til að byggja íbúð þarf fyrst að hafa lóð. Og það úthlutunarferli er ekki opið. Þannig hefur Bjarg, húsnæðisfélag á vegum ASÍ og BSRB, fengið lóðir fyrir 1.000 íbúðir afhentar án útboðs, að stærstum hluta til í Reykjavík. Dæmi um slíka úthlutun er Haukahlíð 6 við Hlíðarenda. Bjarg fékk þá lóð afhenta frá Reykjavíkurborg gegn 57.000 kr. fyrir hvern fermetra byggingarréttar. Verð fyrir sambærilegar lóðir sem boðnar voru út við Nauthólsveg í næsta nágrenni var um 170.000 kr. á fermetra. Bjarg fékk því lóðina afhenta á 66% afslætti, sem jafngildir 840 m.kr. styrk frá borginni til húsnæðisfélagsins. Afhendingin var án útboðs og styrkurinn kemur hvergi fram í bókum borgarinnar. Þegar íbúðirnar eru tilbúnar gerir Bjarg greiðslur félagsgjalda til ASÍ eða BSRB að skilyrði fyrir úthlutun þeirra. Húsnæðisfélagakerfið er því hvorki opið gagnvart þeim sem vilja byggja né gagnvart þeim sem vilja leigja. 2. Eru húsnæðisfélög hagkvæm? Lóðir á niðursettu verði er ein þriggja tegunda opinberra styrkja sem húsnæðisfélög njóta. Önnur tegundin eru svokölluð stofnframlög, en þau eru greidd af bæði ríki og borg og nema 30% af lóðar- og byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Þriðja tegundin eru loks niðurgreidd lán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Þegar þessar þrjár tegundir styrkja eru lagðar saman njóta húsnæðisfélög 46% niðurgreiðslu á lóðar- og byggingarkostnaði sínum, eða 21 m.kr. á hverja nýja íbúð. Þessir styrkir skila sér hins vegar ekki nema að hluta til leigjenda. Leiguverð er þannig einungis 10-25% lægra hjá húsnæðisfélögum samanborið við almennan markað, jafnvel þótt kostnaður húsnæðisfélaganna sé næstum því helmingi lægri.[1] Af þessum samanburði ætti að vera ljóst að húsnæðisfélög bjóða ekki upp á hagkvæmt húsnæði, heldur niðurgreitt húsnæði, hvar opinberir styrkir skila sér aðeins að hluta til leigjenda. Hinn hlutinn verður eftir hjá húsnæðisfélögunum sjálfum. 3. Eru húsnæðisfélög óhagnaðardrifin? Forseti ASÍ segir Viðskiptaráð sjá ofsjónum yfir því að eigið fé verði til í óhagnaðardrifnum félögum. Aftur á móti fjallar hann ekki um hvernig þetta eigið fé verður til. Staðreyndin er nefnilega sú að „óhagnaðardrifna“ félagið Bjarg skilaði tæpum 4 milljörðum í hagnað árið 2023 og tæpum 7 milljörðum árið 2022. Eitt óhagnaðardrifið leigufélag hefur því hagnast um yfir tíu milljarða á tveimur árum. Þessi hagnaður er tilkominn vegna þeirra opinberu styrkja sem félagið nýtur í formi lóða á niðursettu verði, stofnframlaga, og niðurgreiddra lána frá HMS. Þegar Bjarg var stofnað árið 2016 lögðu ASÍ og BSRB félaginu til 10 milljónir í eigið fé. Þessar 10 milljónir hafa nú umbreyst í 27 milljarða á tæpum áratug. Framlag verkalýðsfélaganna til þessa húsnæðisfélags hefur því 2.700-faldast. Öll þessi eiginfjármyndun tilheyrir húsnæðisfélögunum en ekki leigjendum þeirra. Þá leiddi nýleg könnun HMS í ljós að einungis 8% þeirra sem eru á leigumarkaði eru þar vegna þess að þeir vilja vera þar. Það hjálpar fáum að byggja upp umsvifamikið kerfi sem fækkar þeim sem eignast sitt eigið húsnæði og beinir fólki þess í stað inn á lítt eftirsóttan leigumarkað. 4. Eru húsnæðisfélög fyrir þá tekjulægstu? Í grein sinni fer forseti ASÍ yfir það hámark sem leigutakar húsnæðisfélaga mega vera með í tekjur. Þar er þó aðeins hálf sagan sögð. Í úthlutunarreglum húsnæðisfélaga er nefnilega einnig kveðið á um lágmarkstekjur. Þannig má greiðslubyrði leigu ekki vera hærri en 25-30% af heildartekjum leigutaka. Þessi regla veldur því að tekjulægstu hópar samfélagsins – þeir sem þurfa mest á stuðningi að halda – eru útilokaðir. Grundvallarmunur er á húsnæðisfélögum á borð við Bjarg og félagslegu húsnæði eins og Félagsbústöðum. Félagslegt húsnæði þjónar tekjulágum og viðkvæmum hópum og er því raunverulegur hluti af félagslegri húsnæðisstefnu. Húsnæðisfélög eins og Bjarg ná hins vegar hvorki til þeirra sem helst þurfa á stuðningi að halda né starfa á gagnsæjum og opnum grundvelli. Þau geta því ekki talist félagsleg í hefðbundnum skilningi þess orðs. 5. Standast húsnæðisfélög EES-samninginn? Umræðu um húsnæðisfélög hefur verið snúið á hvolf. Þau eru ekki opin, hvorki þegar kemur að úthlutun lóða né íbúða. Þau eru ekki hagkvæm, því ríkulegar niðurgreiðslur úr sameiginlegum sjóðum skila sér einungis að hluta til leigjenda. Þau eru ekki óhagnaðardrifin, því þau hafa skilað hagnaði upp á tugi milljarða. Og þau gagnast ekki þeim tekjulægstu, því úthlutunarreglur útiloka þá frá því að geta leigt íbúðirnar. Þessi atriði eru það sem kvörtun Viðskiptaráðs til ESA snýst um. Samkvæmt EES-samningnum er ríkisaðstoð ólögmæt ef hún uppfyllir tiltekin skilyrði, til dæmis um að veita tilteknum aðilum fjárhagslegt forskot, vera sértæk en ekki almenn, vera umsvifamikil, og að félagslegar undanþágur eigi ekki við. Að okkar mati eru þessi skilyrði uppfyllt. 6. Má gagnrýna húsnæðisfélög? Forseta ASÍ eru hugleiknar stúdentaíbúðir Háskólans í Reykjavík og reynir þannig að beina athyglinni frá framangreindum atriðum. Í kvörtun Viðskiptaráðs eru ekki gerðar athugasemdir við stuðning sem beinist að afmörkuðum hópum í viðkvæmri stöðu, til dæmis námsmönnum, öryrkjum og öðrum sem EES-reglur og dómafordæmi hafa viðurkennt sem slíka. Engu að síður eiga mörg sjónarmið hér að framan einnig við um stúdentaíbúðir, til dæmis um gagnsæi ef sveitarfélög afhenda lóðir á niðursettu verði. Hjá ASÍ virðist ríkja sú skoðun að þeir sem hljóta styrki úr opinberum kerfum eigi þar með að láta hjá líða að gagnrýna þau. Viðskiptaráð getur ekki tekið undir slíkt. Ráðið mun áfram tala fyrir því að stuðningur við einstaklinga á húsnæðismarkaði verði opinn, gagnsær, afmarkaður og veittur á jafnræðisgrundvelli – óháð því hver á í hlut. Þannig næst best markmið um að tryggja sem flestum þak yfir höfuðið á viðráðanlegu verði. Höfundur er framkvæmdastjóri Viðskiptaráðs [1] Samkvæmt leiguverðsjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (maí 2025). Hlutfallslegur munur á leiguverði á fermetra fyrir óhagnaðardrifin húsnæðisfélög annars vegar og markaðsleigu hins vegar (einstaklinga og önnur leigufélög). Íbúðir í Reykjavík byggðar á árunum 2000-2025.
Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun
Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson skrifar
Skoðun Alþjóða geðheilbrigðisdagurinn – réttur til réttrar meðferðar Pétur Maack Þorsteinsson skrifar
Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar
Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar
Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar
Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun