Hvað felst í frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 18. apríl 2024 09:00 Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Ríkisstjórn Bjarna Benediktssonar Alþingi Mest lesið Halldór 12.07.25 Halldór Sóvésk sápuópera Franklín Ernir Kristjánsson Skoðun Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland Skoðun Mega blaðamenn ljúga? Páll Steingrímsson Skoðun Samstarf er lykill að framtíðinni Magnús Þór Jónsson Skoðun Ákall um nægjusemi í heimi neyslubrjálæðis Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson Skoðun Flugnám - Fyrsti hluti: Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun Skoðun Skoðun Sóvésk sápuópera Franklín Ernir Kristjánsson skrifar Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Dæmir sig sjálft Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Mega blaðamenn ljúga? Páll Steingrímsson skrifar Skoðun Ákall um nægjusemi í heimi neyslubrjálæðis Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar Skoðun Samstarf er lykill að framtíðinni Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Kjarnorkuákvæði? Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Hver erum við? Hvert stefnum við? Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar Skoðun Hugtakið valdarán gengisfellt Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ábyrgðin er þeirra Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Dæmt um form, ekki efni Hörður Arnarson skrifar Skoðun Að þröngva lífsskoðun upp á annað fólk Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Um fundarstjórn forseta Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hjálpartæki – fyrir hverja? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Flugnám - Fyrsti hluti: Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson skrifar Skoðun Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland skrifar Skoðun Í 1.129 daga hefur Alþingi hunsað jaðarsettasta hóp samfélagsins Grímur Atlason skrifar Skoðun Tekur ný ríkisstjórn af skarið? Árni Einarsson skrifar Skoðun Strandveiðar í gíslingu – Alþingi sveltir sjávarbyggðir Árni Björn Kristbjörnsson skrifar Skoðun Rölt að botninum Smári McCarthy skrifar Skoðun Að fortíð skal hyggja þegar framtíð skal byggja Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Málþóf spillingar og græðgi á Alþingi Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Lýðskrum Skattfylkingarinnar Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Krabbamein – reddast þetta? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Valdið yfir sjávarútvegsmálunum Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lummuleg áform heilbrigðisráðherra Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Hver á að fá súrefnisgrímuna fyrst? Davíð Bergmann. skrifar Sjá meira
Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ.
Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.
Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun
Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson Skoðun
Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun
Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson skrifar
Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar
Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar
Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar
Skoðun Flugnám - Fyrsti hluti: Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson skrifar
Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun
Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson Skoðun
Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun