Hvað kosta ódýrar lóðir? Óli Örn Eiríksson skrifar 16. nóvember 2023 11:46 Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Húsnæðismál Mest lesið Kæru smiðir, hárgreiðslufólk og píparar! Víðir Reynisson Skoðun Inngilding – nýyrði sem enginn skilur? Miriam Petra Ómarsdóttir Awad Skoðun Að sætta sig við brot á samkomulagi eða ekki Jón Ágúst Eyjólfsson Skoðun Vantar fleiri lyftara í heilbrigðiskerfið? Ragna Sigurðardóttir Skoðun Afhendum raunverulegum eigendum hlut sinn í Íslandsbanka til jafns Sigmundur Davíð Gunnlaugsson Skoðun Vilja miklu stærra bákn Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Geðheilbrigðismál og landsbyggðin Eydís Ásbjörnsdóttir Skoðun Hvenær á að skattleggja lífeyrissjóðsgreiðslur? Ögmundur Jónasson Skoðun Er píparinn þinn skattsvikari? Kristinn Karl Brynjarsson Skoðun Við erum heit, græn og orkumikil – gerum kröfur um sjálfbærni, nýsköpun og betri nýtingu auðlinda! Halla Hrund Logadóttir ,Fida Abu Libdeh Skoðun Skoðun Skoðun Að sjá ekki gjöf þjóðar fyrir græðgi Yngvi Sighvatsson skrifar Skoðun Verðbólga og græðgi Bjarki Hjörleifsson skrifar Skoðun Rangfærsluvaðall Hjartar J. Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Þakkir til þjóðar Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Hvenær á að skattleggja lífeyrissjóðsgreiðslur? Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Við erum heit, græn og orkumikil – gerum kröfur um sjálfbærni, nýsköpun og betri nýtingu auðlinda! Halla Hrund Logadóttir ,Fida Abu Libdeh skrifar Skoðun Kæru smiðir, hárgreiðslufólk og píparar! Víðir Reynisson skrifar Skoðun Vilja miklu stærra bákn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Vantar fleiri lyftara í heilbrigðiskerfið? Ragna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Inngilding – nýyrði sem enginn skilur? Miriam Petra Ómarsdóttir Awad skrifar Skoðun Að sætta sig við brot á samkomulagi eða ekki Jón Ágúst Eyjólfsson skrifar Skoðun Afhendum raunverulegum eigendum hlut sinn í Íslandsbanka til jafns Sigmundur Davíð Gunnlaugsson skrifar Skoðun Geðheilbrigðismál og landsbyggðin Eydís Ásbjörnsdóttir skrifar Skoðun Er píparinn þinn skattsvikari? Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Frelsi til að búa þar sem þú vilt Sæunn Gísladóttir skrifar Skoðun Kosningar og ,ehf gatið‘ Róbert Farestveit skrifar Skoðun Grípum tækifærin og sköpum bjartari framtíð Ísak Leon Júlíusson skrifar Skoðun Kæra unga móðir Jóna Þórey Pétursdóttir skrifar Skoðun Niðurskurðarhnífnum beitt á skólana Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Verði þitt val, svo á jörðu sem á himni Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Öryggis annarra vegna… Ingunn Björnsdóttir skrifar Skoðun Verðmæti leikskólans Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Íslenskur landbúnaður er ekki aðeins arfleifð heldur líka framtíð okkar Íslendinga Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Vítahringur ofbeldis og áfalla Paola Cardenas skrifar Skoðun Heilbrigð sál í hraustum líkama Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Að segja bara eitthvað Hulda María Magnúsdóttir skrifar Skoðun Litlu fyrirtækin – kerfishyggja og skattlagning Eiríkur S. Svavarsson skrifar Skoðun „Þörfin fyrir nýtt upphaf: Af hverju hrista þarf upp í stjórnmálum“ Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Reiknileikni Sambandsins Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Vegurinn heim Tinna Rún Snorradóttir skrifar Sjá meira
Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu
Afhendum raunverulegum eigendum hlut sinn í Íslandsbanka til jafns Sigmundur Davíð Gunnlaugsson Skoðun
Við erum heit, græn og orkumikil – gerum kröfur um sjálfbærni, nýsköpun og betri nýtingu auðlinda! Halla Hrund Logadóttir ,Fida Abu Libdeh Skoðun
Skoðun Við erum heit, græn og orkumikil – gerum kröfur um sjálfbærni, nýsköpun og betri nýtingu auðlinda! Halla Hrund Logadóttir ,Fida Abu Libdeh skrifar
Skoðun Afhendum raunverulegum eigendum hlut sinn í Íslandsbanka til jafns Sigmundur Davíð Gunnlaugsson skrifar
Skoðun Íslenskur landbúnaður er ekki aðeins arfleifð heldur líka framtíð okkar Íslendinga Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun „Þörfin fyrir nýtt upphaf: Af hverju hrista þarf upp í stjórnmálum“ Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar
Afhendum raunverulegum eigendum hlut sinn í Íslandsbanka til jafns Sigmundur Davíð Gunnlaugsson Skoðun
Við erum heit, græn og orkumikil – gerum kröfur um sjálfbærni, nýsköpun og betri nýtingu auðlinda! Halla Hrund Logadóttir ,Fida Abu Libdeh Skoðun