Auka fasteignasalar traust við sölu fasteigna? Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 13. júlí 2022 10:01 Í hugum margra koma fasteignasalar með aukið traust og öryggi inn í söluferli fasteigna. Að aðkoma fasteignasala sé ákveðinn gæðastimpill. Eftir að hafa skoðað dómasafn Héraðsdóms[1] og álit Eftirlitsnefndar Fasteignasala[2] á ég hins vegar erfitt með að sjá að það sé raunin. Í þessum málum er einn gegnumgangandi þráður: Skoðunarskylda fasteignasala er mjög lítil, hún er ekki skoðun sérfræðings og takmarkast við það sem fasteignasalinn sér við sjónskoðun. Skoðunarskylda kaupanda er hins vegar gríðarleg. Almennt virkar það því svona: Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en kaupandi hefði mátt átta sig á við hefðbundna skoðun þá verður sá ágreiningur á milli kaupanda og seljanda. Sem sagt fasteignasalinn sleppur þó hann segi ekki frá gallanum því hann ætti að vera kaupanda svo augljós. Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en hefði krafist þess að fasteignasali hefði skoðað eignina gaumgæfilega, t.d. kíkt inn í skápa, farið upp í stiga og kíkt inn á milliloft eða háaloft, farið upp á þak eða álíka, þá er það ekki á ábyrgð fasteignasalans. Skoðun fasteignasala er einfaldlega ekki skoðun sérfræðings og krefst einskis meira heldur en að rétt labba um eignina eins og viðvaningur. Fasteignasali ber ekki ábyrgð á rangfærslum í söluyfirliti nema að það varði atriði sem eru öllum strax ljós að eru röng eða fjallað er um í skjölum sem fasteignasala ber skylda til að afla. Niðurstaðan er því einfaldlega sú að gott sem öll ágreiningsmál eru á milli kaupanda og seljanda. Fasteignasali ber nánast aldrei ábyrgð. Það sést vel á því að fjöldi dómsmála milli kaupanda og seljanda er talsverður en fasteignasalar eru mun sjaldnar kærðir, og enn sjaldnar dæmdir, þrátt fyrir að það sé góður fjöldi af kærum til Eftirlitsnefndar Fasteignasala vegna tjóns af völdum háttsemi fasteignasala[3]. Fyrir kaupendur er því ólíklegt að fasteignasali komi með aukið traust inn í ferlið þar sem kaupandinn sjálfur gerir betri úttekt á eigninni en fasteignasalinn og ef seljandinn leyndi upplýsingum um galla frá fasteignasala endar ágreiningurinn hvort eð er milli seljanda og kaupanda. Fyrir seljendur koma fasteignasalar ekki með neitt aukið traust en þeir geta komið með ýmsa góða þjónustu, t.d. með því að spyrja viðeigandi spurninga fyrir söluferlið, gerð verðmats og almenn aðstoð við skjalagerð. En þar sem fasteignasalinn gerir enga sérfræðiúttekt á eigninni og ber í raun enga ábyrgð á söluyfirlitinu nema í einstaka tilfellum þá er þjónusta hans ansi dýr verðsmats og tékklista þjónusta. Það er mjög skiljanlegt að fólk vilji aðstoð við það að selja og kaupa jafn verðmætar eignir og fasteignir eru. Raunin er hins vegar sú að þjónusta fasteignasala er ekki verðlögð í neinu samræmi við umfang og gæði þeirrar þjónustu sem þeir veita. Í tæknisamfélagi nútímans er engin ástæða fyrir því að hér haldist stór milligöngustétt sem dregur til sín sparnað seljanda og kaupanda og stingur í eigin vasa. Fasteignasalar munu ekki hverfa af markaðnum, en eðli starfsemi þeirra mun breytast yfir í ráðgjöf á eðlilegra verði samhliða því að tölvutæknin mun sjá til þess að söluferlin séu auðveld fyrir hefðbundið fólk til að stunda sjálft. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði [1] Allir landshlutar með leitarorðunum “Fasteignasali” og “Fasteignasala” fyrir ársbyrjun 2021 til dagsins í dag. [2] Mál sem var ákvarðað í 2020 og 2021 (2022 er ekki fáanlegt strax). [3] Raunar virðist líklegra að seljandi baki sér skaðabótaskyldu gagnvart fasteignasala heldur en öfugt. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Hver er ábyrgð Icelandair? Sævar Þór Jónsson Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun Ísland: Landið sem unga fólkið flýr Einar Jóhannes Guðnason Skoðun Gervigreindin og atvinnulífið Þorsteinn Siglaugsson Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir Skoðun Tölum um það sem er í boði fyrir ungt fólk Bjarney Rún Haraldsdóttir,Eva Rós Ólafsdóttir Skoðun GOGG, GOGG, GOGG og aftur GOGG Guðrún Njálsdóttir Skoðun Hvort er ánægjulegra, kynlíf eða verslunarleiðangur? Gró Einarsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Fatlað fólk á Íslandi Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Tölum um það sem er í boði fyrir ungt fólk Bjarney Rún Haraldsdóttir,Eva Rós Ólafsdóttir skrifar Skoðun Hver er ábyrgð Icelandair? Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Gervigreindin og atvinnulífið Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason skrifar Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Hinn stóri pakki ósýnilegrar reynslu Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun GOGG, GOGG, GOGG og aftur GOGG Guðrún Njálsdóttir skrifar Skoðun Eru sumir íslenskir stjórnmálamenn að bergmála áróður Kremlar? Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Beðið eftir orkumálaráðherra Eggert Valur Guðmundsson,Gunnar Aron Ólason skrifar Skoðun Ísland: Landið sem unga fólkið flýr Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun „Við verðum að fylgja lögum“ Hópur listafólks skrifar Skoðun Ég er ekki alki Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun „Þetta reddast“ og heilsan að húfi? Alexander Aron Guðjónsson,Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Nauðsyn námsgagna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvort er ánægjulegra, kynlíf eða verslunarleiðangur? Gró Einarsdóttir skrifar Skoðun Fást engin svör Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Mannréttindabrot á vinnumarkaði Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera í því? María Rut Hinriksdóttir skrifar Skoðun Gætum við verið betri hvert við annað? Jakob Frímann Magnússon skrifar Skoðun Ríkisstjórnin seilist í sjóði erfiðisvinnufólks Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Þar sem náttúran tapar Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Fjárfesting í háskólum Magnús Karl Magnússon skrifar Skoðun Orkunýlendan Ísland? Bjarni Jónsson skrifar Skoðun Ég vil ekki þennan veruleika Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir skrifar Sjá meira
Í hugum margra koma fasteignasalar með aukið traust og öryggi inn í söluferli fasteigna. Að aðkoma fasteignasala sé ákveðinn gæðastimpill. Eftir að hafa skoðað dómasafn Héraðsdóms[1] og álit Eftirlitsnefndar Fasteignasala[2] á ég hins vegar erfitt með að sjá að það sé raunin. Í þessum málum er einn gegnumgangandi þráður: Skoðunarskylda fasteignasala er mjög lítil, hún er ekki skoðun sérfræðings og takmarkast við það sem fasteignasalinn sér við sjónskoðun. Skoðunarskylda kaupanda er hins vegar gríðarleg. Almennt virkar það því svona: Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en kaupandi hefði mátt átta sig á við hefðbundna skoðun þá verður sá ágreiningur á milli kaupanda og seljanda. Sem sagt fasteignasalinn sleppur þó hann segi ekki frá gallanum því hann ætti að vera kaupanda svo augljós. Ef upp kemur galli sem ekki var tilgreindur í söluyfirliti en hefði krafist þess að fasteignasali hefði skoðað eignina gaumgæfilega, t.d. kíkt inn í skápa, farið upp í stiga og kíkt inn á milliloft eða háaloft, farið upp á þak eða álíka, þá er það ekki á ábyrgð fasteignasalans. Skoðun fasteignasala er einfaldlega ekki skoðun sérfræðings og krefst einskis meira heldur en að rétt labba um eignina eins og viðvaningur. Fasteignasali ber ekki ábyrgð á rangfærslum í söluyfirliti nema að það varði atriði sem eru öllum strax ljós að eru röng eða fjallað er um í skjölum sem fasteignasala ber skylda til að afla. Niðurstaðan er því einfaldlega sú að gott sem öll ágreiningsmál eru á milli kaupanda og seljanda. Fasteignasali ber nánast aldrei ábyrgð. Það sést vel á því að fjöldi dómsmála milli kaupanda og seljanda er talsverður en fasteignasalar eru mun sjaldnar kærðir, og enn sjaldnar dæmdir, þrátt fyrir að það sé góður fjöldi af kærum til Eftirlitsnefndar Fasteignasala vegna tjóns af völdum háttsemi fasteignasala[3]. Fyrir kaupendur er því ólíklegt að fasteignasali komi með aukið traust inn í ferlið þar sem kaupandinn sjálfur gerir betri úttekt á eigninni en fasteignasalinn og ef seljandinn leyndi upplýsingum um galla frá fasteignasala endar ágreiningurinn hvort eð er milli seljanda og kaupanda. Fyrir seljendur koma fasteignasalar ekki með neitt aukið traust en þeir geta komið með ýmsa góða þjónustu, t.d. með því að spyrja viðeigandi spurninga fyrir söluferlið, gerð verðmats og almenn aðstoð við skjalagerð. En þar sem fasteignasalinn gerir enga sérfræðiúttekt á eigninni og ber í raun enga ábyrgð á söluyfirlitinu nema í einstaka tilfellum þá er þjónusta hans ansi dýr verðsmats og tékklista þjónusta. Það er mjög skiljanlegt að fólk vilji aðstoð við það að selja og kaupa jafn verðmætar eignir og fasteignir eru. Raunin er hins vegar sú að þjónusta fasteignasala er ekki verðlögð í neinu samræmi við umfang og gæði þeirrar þjónustu sem þeir veita. Í tæknisamfélagi nútímans er engin ástæða fyrir því að hér haldist stór milligöngustétt sem dregur til sín sparnað seljanda og kaupanda og stingur í eigin vasa. Fasteignasalar munu ekki hverfa af markaðnum, en eðli starfsemi þeirra mun breytast yfir í ráðgjöf á eðlilegra verði samhliða því að tölvutæknin mun sjá til þess að söluferlin séu auðveld fyrir hefðbundið fólk til að stunda sjálft. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði [1] Allir landshlutar með leitarorðunum “Fasteignasali” og “Fasteignasala” fyrir ársbyrjun 2021 til dagsins í dag. [2] Mál sem var ákvarðað í 2020 og 2021 (2022 er ekki fáanlegt strax). [3] Raunar virðist líklegra að seljandi baki sér skaðabótaskyldu gagnvart fasteignasala heldur en öfugt.
Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun
Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun
Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir Skoðun
Skoðun Tölum um það sem er í boði fyrir ungt fólk Bjarney Rún Haraldsdóttir,Eva Rós Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir skrifar
Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason skrifar
Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar
Skoðun Eru sumir íslenskir stjórnmálamenn að bergmála áróður Kremlar? Guðni Freyr Öfjörð skrifar
Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar
Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar
Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun
Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun
Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir Skoðun