Víst okra Fé­lags­bú­staðir

Sigrún Árnadóttir, framkvæmdastjóri Félagsbústaða, benti réttilega á í svari sínu við grein minni að félagið notar hagnað sinn eftir rekstur og útlagaðan fjármagsnkostnað til að greiða lán sín niður. Af 1068 m.kr. afgangi fóru 950 m.kr. til að greiða niður lánin. Hagnaður eftir rekstur, fjármagnskostnað og niðurgreiðslur lána var því um 118 m.kr. í fyrra.

Hagnaður Félagsbústaða eftir verðbreytingar lána og eigna var hins vegar 1,4 milljarðar króna í fyrra og hefur undanfarin níu ár verið um 45,6 milljarðar króna á núvirði, eða um 5,1 milljarðar á ári að meðaltali.

En miðað við hagnað af rekstri eftir fjármagnskostnað og niðurgreiðslu lána er ekki ýkja mikill hagnaður af útleigu Félagsbústaða. En forsendurnar eru þá þær að fátækasta fólkið í Reykjavík eigi að borga húseignina og allan rekstrar og fjármagnskostnað á þeim lánstíma sem Félagsbústaðir semja um, oftast 40 ár eða rétt rúmlega það. Og að Félagsbústaðir sjálfir eigi að njóta bættrar fjárhagsstöðu vegna hækkun fasteignaverðs.

Leigjendur borga sama húsið oft

Þegar ég las svar Sigrúnar áttaði ég mig á að ég hefði átt á skýra mál mitt miklu betur. Sá sem leggur fram skilning sem er í andstöðu við viðtekin viðhorf þarf að skýra mál sitt vel. Ég gerði það ekki í grein minni og þakka Sigrúnu ábendinguna.

Félagsbústaðir eiga margar íbúðir sem eru eldri en 40 ára. Blokkirnar í Fellahverfinu voru til dæmis byggðar fyrir hálfri öld og Bakkahverfið er eldra, þessi hverfi byggðust upp í kjölfar kjarasamninga 1964. Og það er til þó nokkuð af enn eldra félagslegu húsnæði í borginni. Bjarnaborg, elsta félagslega leiguhúsnæði borgarinnar, var byggð fyrir 120 árum.

Miðað við þær forsendur, að fátækasta fólkið borgi upp byggingar- eða kaupverð íbúðanna upp á um 40 árum auk rekstrar og fjármagnskostnað, væru íbúar Bjarnaborgar búnir að borga það hús þrisvar sinnum upp. Og í síðari tvö skiptin hefði leigan að frádregnum rekstrar- og viðhaldskostnaði, endað sem hreinn hagnaður hjá Félagsbústöðum.

Ég vil hins vegar ekki ganga út frá því að kostnaður Félagsbústaða við að reka húsnæðið og eignast það á um 40 árum. Ég geng út frá því að not leigandans af húsnæðinu sé kostnaður Félagsbústaða af húsnæðinu á líftíma hússins. Ef við miðum við Bjarnaborg eru það 120 ár að lágmarki. Víða um Evrópu er enn eldra félagsleg húsnæði, hús sem eru eins og Bjarnaborgin sómi sinna hverfa og sem munu verða það næstu hundrað árin. Og lengur en það.

Ég hafna sem sagt markaðslegum forsendum Félagsbústaða, að félagið sé sjóður sem eigi að ganga upp á lánstíma lánanna. Að leigan eigi að greiða upp húsin á fjörutíu árum eða svo.

Eigið fé á íbúð hækkar um 15 milljónir

Það er ekki hægt að nálgast ársreikning Félagsbústaða fyrir árið 2011 hjá Ríkisskattstjóra svo ég nota 2012 sem upphafspunkt. Þá voru skuldir Félagsbústaða 72,4% af heildareignum. Þetta er eilítið yfir því rauða striki sem kínversk stjórnvöld settu í sumar á fasteignafélög til að koma í veg fyrir bólumyndun, en eðlilegt í ljósi þess að fasteignamat hafði lækkað árin eftir Hrun á sama tíma og verðbólga hækkaði lánin.

Um síðustu áramót var þetta hlutfall komið niður í 48,5%. Sem er mikil breyting á skömmum tíma. Og hlutfallið er langt fyrir innan allt sem kalla má eðlilega varúð. Félagsbústaðir myndu ekki þurfa aðstoð Reykjavíkurborgar þótt fasteignaverð í borginni myndi helmingast.

Á þessum níu árum hækkaði eigið fé Félagsbústaða úr 14,1 milljarði króna á núvirði í 51,5 milljarð króna, eða um 37,4 milljarða króna. Ef við hættum að hugsa um Félagsbústaði sem sjóð sem skila eigi eiganda sínum sem bestri afkomu og lítum á hann sem samvinnufélag leigjenda þá jafngildir þessi hækkun 15 m.kr. á hverja íbúð sem Félagsbústaðir áttu að meðaltali á tímabilinu.

Leigjendur hefðu getað létt greiðslubyrði

Ef við hugsum um leigjendurna eins og eigendur þá gætu þeir nýtt hluta af þessu fé, eða aukna lánhæfni sem bætt eiginfjárstaða gefur, til að endurfjármagna húsið sitt og fleyta afborgunum áfram til að létta greiðslubyrðina. Leigjendurnir hefðu sagt sér að staðan væri það góð að óþarfi væri að sprengja sig á að greiða lánin svona hratt niður. Losum aðeins um kverkatakið, það liggur ekki lífið á. Lífið er mikilvægara en það manngerða markmið að fátækasta fólk Reykjavíkur eigi að greiða niður byggingarkostnað eða kaupverð íbúða á fjörutíu árum.

En leigjendur sögðu þetta ekki vegna þess að þeir voru aldrei spurðir. Þótt Félagsbústaðir séu félagslegt fyrirtæki og eigi að vera rekið út frá samfélagslegum markmiðum, þá hafa leigjendur þar enga rödd. Ef ekki væri fyrir að Sósíalistar í borginni hafi skipað einn af leigjendum Félagsbústaða í stjórn félagsins. En leigjendur hafa enga formlega aðkomu að stefnumörkun eða rekstri félagsins. Í grunninn eru skipulag Félagsbústaðir eins og Heimavellir, eða hvaða leigufélag sem er.

30 þúsund króna lækkun vel möguleg

15 m.kr. hækkun eiginfjár á hverja íbúð á níu ára tímabili gera tæplega 140 þús. kr. á mánuði. Í greininni sem Sigrún svaraði hélt ég því fram að Félagsbústaðir gætu lækkað meðalleiguna um 30 þús. kr. á mánuði. Og ég ætla að halda mig við það.

Yfir þetta tímabil, níu ár, hefði það kostað rúma átta milljarða króna. Félagsbústaðir hefðu þá skuldað á núvirði tæplega 60 milljarða króna um síðustu áramót, eða um 56% af heildareignar, sem er langt innan allra hættumarka.

Með þessu væru Félagsbústaðir að færa leigjendum sínum hluta af bættri eignastöðu, svipað og lífeyrissjóðir gera gagnvart sjóðfélögum sínum, nú síðast Lífeyrissjóður verslunarmanna. Og þetta er það sama og eigendur húsnæðis gera alla daga, nýta hækkun fasteignamats til að taka lán til að bæta lífskjör sín.

Þótt ástandið á húsnæðismarkaði Reykjavíkur hafa vissulega verið óeðlilegt síðustu árin vegna skorts á húsnæði sem eftirspurn er eftir (mikið hins vegar byggt af svokölluðum lúxusíbúðum), þá er alls ekki óeðlilegt að fasteignaverð hækki umfram lán. Frá stríðslokum hefur húsnæði hækkað umfram verðlag og þar með umfram skuldir, ekki bara hérlendis heldur alls staðar í okkar heimshluta.

Leigumarkaðurinn er vítisvél

Ég hef skrifað nokkrar greinar á Vísi um húsnæðismál að undanförnu. Í einni þeirra lýsti ég hvernig markaður þar sem leiguverð eltir mikla hækkun húsnæðisverðs umfram verðlag og laun verður að einskonar vítisvél sem linnulaust flytur fé frá þeim sem lítið eiga til þeirra sem eiga mikið og vilja eignast enn meira. Þetta er markaður sem elur á siðleysi.

Ég benti líka á í annarri grein að hlutfall leigu af húsnæðisverði er miklu hærra á Íslandi en í nokkru landi sem við viljum bera okkur saman við. Það merkir að á Íslandi borga leigendur stærri hluta kostnaðar leigusala en í löndum með þroskaðri húsnæðismarkað.

Ísland sker sig úr að þessu leyti. Hækkun á fasteignamarkaði magnar ekki upp leiguverð annars staðar og grefur undan lífskjörum leigjenda í sama mæli og hér. Það er því aumt markmið Félagsbústaða að leigan þar sé um fjórðungi lægri en á almennum markaði. Það er eins og að segja að það sé ekki svo heitt hér vegna þess að það sé jú enn heitar í helvíti.

Kominn tími á nýja stefnu

Við lifum það sem kallað er spennandi tíma. Sá samfélagssáttmáli sem myndaðist á forsendum nýfrjálshyggjunnar er hruninn, þótt ekki sé enn ljóst hvað komi í staðinn. En besta leiðin til að móta nýjan sáttmála er að yfirgefa nýfrjálshyggjuna og allar hennar manngerðu reglur. Til dæmis þá að kostnaður leigjenda skuli vera allur kostnaður og uppgreiðsla kaupverðs leigusala á um eða rétt rúmlega fjörutíu árum.

Fátækasta fólkið í Reykjavík ætti að borga í húsaleigu kostnað og niðurgreiðslu byggingarkostnaðar á líftíma húsanna. Og það ætti að borga húsaleigu sem er innan við 25% af ráðstöfunartekjum þess. Og leigjendur ættu að njóta sterkari fjárhagslegrar stöðu þeirra sjóða sem halda utan um húsnæðið fyrir þá.

Ekkert af þessu á við um Félagsbústaði. Félagið innheimtir í mörgum tilfellum svo háa húsaleigu að húsnæðiskostnaður leigjendanna sem er verulega íþyngjandi, keyrir fólk niður í fátækt. Og Félagsbústaðir bæta fjárhagsstöðu sína frá ári til árs og deila henni á engan hátt með leigjendum, sem þó standa straum af öllum rekstri og fjármagnskostnaði.

Ég get því fullyrt að víst okri Félagsbústaðir á leigjendum sínum.

Höfundur er félagi í Samtökum leigjenda.