Dró úr byggingu eigin íbúða fyrir einu og hálfu ári

Þorvaldur Gissurarson hefur byggt upp verktakafyrirtækið ÞG Verk sem er með um 200 starfsmenn, fasteignaþróunarfélagið Arcus sem reisti meðal annars byggingarnar á Hafnartorgi og fasteignafélagið Reykjastræti sem vinnur meðal annars að því að standsetja eina af stærri skrifstofubyggingum landsins við Urðarholt 8 eftir kaup af fjármálastofnun.

Þú varst þrítugur þegar þú stofnaðir ÞG Verk árið 1998. Hvernig var upphafið?

„Á þeim tíma hafði ég þegar með höndum nokkuð umsvifamikinn rekstur á eigin kennitölu. Það er eflaust þess vegna sem fyrirtækið óx hratt. Áður en ég útskrifaðist sem húsasmíðameistari var ég kominn með fólk í vinnu. Upphaflega rak ég fyrirtæki með félaga mínum en svo skildi leiðir og ég hélt áfram að reka byggingarfyrirtæki. Á þeim tíma var ég að reyna að átta mig hvert ég vildi stefna með líf mitt, ég flutti tímabundið utan og fór í viðskiptanám. Það varð úr að ég byggði upp þetta fyrirtæki.

Við stofnun ÞG Verks steig ég fyrstu skrefin í að byggja fjölbýlishús fyrir eigin reikning. Áður hafði ég verið í minni verkefnum eins og að reisa rað-, par- og einbýlishús á eigin vegum ásamt minni tilboðs- og útboðsverkum.“

Það kom skemmtilega á óvart að þremur árum eftir stofnun ÞG Verks var þér treyst fyrir að reisa nýjar höfuðstöðvar Orkuveitu Reykjavíkur.

„Ég einbeitti mér að útboðum fyrir opinbera aðila. Ég hafði áður unnið nokkur verkefni fyrir Orkuveituna og forvera hennar Hitaveitu Reykjavíkur. Sömuleiðis hafði ég unnið fyrir Reykjavíkurborg. Við reistum til að mynda fjórða áfanga Nesjavallavirkjunar árið 2000.“

Dregið úr eigin verkefnum

Hvort er ÞG Verk að byggja meira fyrir þig eða aðra?

„Frá stofnun hefur skiptingin verið nokkuð jöfn, yfirleitt er um helmingur útboðsverk og helmingur byggingar fyrir eigin reikning. En það er breytilegt eftir tímabilum. Eftir að við komumst vel af stað eftir hrunið, eða frá árinu 2014, hefur vægi eigin verkefna verið mun meira, nálægt 80 prósent af veltu, þar til núna. Hlutfallið er að færast aftur á svipaðar slóðir og áður, og er nálægt því að vera um helmings skipting. Við höfum dregið úr eigin verkefnum og bætt við okkur reikningsverkum.“

Var það meðvituð ákvörðun?

„Já, það var meðvituð ákvörðun. Við mátum stöðuna þannig fyrir einu og hálfi ári síðan að það væri hyggilegt að draga úr íbúðaframleiðslu. Til að fylla í skarðið, en ÞG Verk státar af töluverðri framleiðslugetu, var ákveðið að leggja aukna áherslu á reikningsverkefni. Það hefur gengið ágætlega.“

Hvað var það í landslaginu sem fékk þig til að draga úr verkefnum?

„Það var óvissa í efnahagslífinu og fjöldi íbúðabygginga í pípunum. Það var því fyrirsjáanlegt að framboðið myndi aukast. Á sama tíma hafði dregið úr aðgengi íbúðakaupenda að lánsfjármagni því bankarnir gerðu stífari körfur í greiðslumati. Við skynjuðum sömuleiðis að bankarnir væru farnir að halda að sér höndum varðandi útlán til byggingarframkvæmda.“

Er stærðarhagkvæmni í verktaka­rekstri?

„Já, hún skiptir heilmiklu máli.“

Telur þú að verktakar muni sameinast til að geta tekið þátt í stærri verkefnum í fyrirsjáanlegri framtíð?

„Það kæmi mér á óvart. Það hefur ekki verið mikið um sameiningar í gegnum tíðina og mér þykir ekki líklegt að það verði raunin.“

Erlendir vanmeta markaðinn

Nú er stórt ítalskt verktakafyrirtæki, Rizzani de Eccher, að hefja innreið á markaðinn og á meðal annars í samstarfi við Kaldalón.

„Já, vonandi gengur þeim vel. Fjöldi erlendra verktaka hefur reynt fyrir sér hér á landi og næstum því allir eiga það sameiginlegt að hafa horfið af markaðnum nokkuð fljótt í kjölfar mikils taprekstrar. Ég óska þeim alls hins besta. Aukin samkeppni er af hinu góða.“

Af hverju heldurðu að það sé? Hvað klikkar hjá þeim?

„Að mínu mati vanmeta þau markaðinn. Fyrirtækin átta sig ekki á rekstrarumhverfinu. Hér þarf til að mynda að haga aðföngum með öðrum hætti en á meginlandinu enda erum við á eyju. Flutningskostnaður er því meiri, vöruúrval minna og fleira. Veðurfar er verra en á flestum stöðum í Evrópu sem getur skipt sköpum við byggingu mannvirkja og regluverkið er annað. Vinnulögin eru með öðrum hætti en víða annars staðar. Launin eru almennt mun hærri en það hefur því miður stundum verið misbrestur á að því sé fylgt eftir að erlend fyrirtæki greiði það sem starfsmönnum ber í samræmi við lög og reglur. Það skekkir samkeppnina.

Við höfum reynt þetta á eigin skinni í okkar verkefnum erlendis. Það er alltaf erfitt að fara út fyrir heimahagana, stofna til nauðsynlegra viðskiptatengsla, kynnast regluverkinu og ná utan um þær kröfur sem gerðar eru í hverju landi. Þetta er erfitt, dýrt og tímafrekt. Þar fyrir utan er Ísland afskaplega lítið markaðssvæði miðað við önnur svæði í Evrópu. Það er því erfitt fyrir erlend fyrirtæki að ná fótfestu.“

Er ÞG Verk enn að sinna verkefnum erlendis?

„Umsvifin voru mest erlendis á árunum eftir hrun. Árið 2006 hófum við starfsemi í Færeyjum í kjölfar kaupa á gamalgrónu félagi og árið 2011 tókum við þátt í verkefnum í Noregi. Við höfum einnig sinnt verkefnum á Grænlandi og í Þýskalandi. Þegar verkefnunum sem við tókum að okkur eftir hrun lauk drógum við okkur út úr verktakastarfsemi í löndunum en ég er enn með rekstur í Færeyjum sem þjónustar verktaka. Þar í landi er í rekstri steypustöð, innflutningur á sementi, kranaþjónusta og einingaverksmiðja. Sá rekstur gengur ágætlega.“

Hætti í Samtökum iðnaðarins

Af hverju dróst þú ÞG Verk út úr Samtökum iðnaðarins nýverið?

„Það snérist um gjaldtöku vegna aðildarinnar. Mér þykir hún of há.“

Hvað kostar aðild fyrir fyrirtæki eins og þitt?

„Gjaldið er margar milljónir. Það er eins og með aðrar vörur eða þjónustu sem eru keyptar á markaði, þú ert einungis reiðubúinn að greiða fyrir það sem þér þykir virðið vera.

Auk þess er þetta hluti af aðhaldi í rekstri. Undanfarin tvö ár hefur verið þörf á að beita aðhaldi og sú þörf er enn til staðar. Þetta er einn liður í því.“

Hefur starfsmönnum verið sagt upp til að gæta aðhalds í rekstri?

„Nei, starfsmönnum hefur ekki fækkað. Starfsmenn ÞG Verks eru um 200 auk þeirra sem starfa fyrir systur- og dótturfélög. Við rekum stóran hluta af okkar starfsemi með undirverktökum sem eru ekki á launaskrá hjá okkur. Það gefur okkur sveigjanleika í rekstri til að bregðast hratt við breyttum aðstæðum.“

Er mikilvægt í fasteignaþróun að reka eigið byggingarfélag?

„Að okkar mati er það nauðsynlegt. Við erum að framleiða handverk sem byggir á þekkingu og reynslu. Til að tryggja gæðin er erfitt að treysta alfarið á aðra. Hið sama á almennt við um framleiðslu á öðrum vörum.“

Hafnartorg kostar 13 milljarða

Þorvaldur keypti hluta af Hafnartorgi árið 2016. Félag á hans vegum reisti byggingarnar á svæðinu, vinnur að sölu íbúðanna og leigir út skrifstofurýmið. Fasteignafélagið Reginn, sem skráð er á hlutabréfamarkað, keypti verslunarrýmið á svæðinu árið 2014.

Hann segir að uppbyggingin á hans vegum muni kosta um 13 milljarða króna og að „vel innan við helmingur“ af byggingarkostnaði hafi verið tekinn að láni. „Það er auðvitað búið að selja hluta af fasteignunum.“

Hvert var tækifærið á Hafnartorgi?

„Þetta er afskaplega spennandi verkefni með miklum möguleikum. Það er sjaldgæft að bjóðist að hefja uppbyggingu á jafn stóru svæði innan miðbæjarins, hvort sem litið er til útlanda eða hingað heim. Það er mikil áskorun og gaman að fá að taka þátt í að byggja upp svæði sem breytir borgarmyndinni.

Við þróuðum ekki svæðið heldur bauðst okkur að kaupa það þegar þróun og hönnun hafði verið lokið. Það er óvenjulegt fyrir okkur, venjulega viljum við koma að verkefnum alveg frá upphafi en okkur þótti þetta vera spennandi og gott viðskiptatækifæri.“

Salan gengur hægar

Hver er staðan á Hafnartorgi núna?

„Það er ekkert launungarmál að það hefur gengið hægar að selja íbúðirnar en gert var ráð fyrir. Við erum engu að síður að selja íbúðir og erum nokkuð kát með það.“

Af hverju heldurðu að salan á íbúðunum hafi gengið hægar en gert var ráð fyrir á Hafnartorgi?

„Það eru eflaust margar skýringar á því. Mögulega ofmátum við þann hóp kaupenda sem eru á höttunum eftir raunverulegum gæða íbúðum í miðbænum eins og þekkjast víða erlendis.

Við lögðum mikið í hönnun, frágang, efnisval og yfirbragð íbúðanna. Eftir á að hyggja hefði kannski verið vænlegra að framleiða og selja ódýrari íbúðir eða blanda saman ódýrari íbúðum við gæða íbúðir. En við erum ánægð með útkomuna, íbúðirnar á Hafnartorgi eru afar glæsilegar.

Það sem setti þó stærsta strikið í reikninginn var efnahagsþróun í landinu. Hún vinnur ekki með verkefnum á borð við þetta. Það er erfitt að spá fyrir um þróun efnahagsmála á Íslandi. Verkefni af þessari tegund tekur þrjú til fjögur ár í vinnslu eftir að hönnun er lokið og á þeim tíma getur margt breyst í efnahagslífinu, eins og gerðist í þessu tilviki. Það hefur áhrif á söluna.

Annað sem kemur til er að mikið hefur verið byggt á miðborgarsvæðinu, þótt byggingarnar séu ekki í hjarta miðbæjarins, eins og í tilviki Hafnartorgsins. Það hefur áhrif þegar mikið framboð safnast upp á markaðnum.

Í sjálfum sér má alltaf búast við að staðan spilist með þessum hætti.“

Á Hafnartorgi eru 70 íbúðir. Hvað hafa margar selst?

„Það hafa 23 íbúðir selst og við höfum einnig leigt nokkrar íbúðir, meðal annars til sendiráða. Af 70 íbúðum er því tæplega helmingurinn kominn í notkun.“

Aðspurður segir hann að upphaflega hafi verið gert ráð fyrir því að meðalfermetraverð yrði rúmlega 900 þúsund krónur. Hafa þurfi í huga að ekki sé sama fermetraverð á öllum íbúðunum, það fari eftir staðsetningu og stærð íbúðanna. „Út frá því meðalverði var hönnun og frágangur íbúðanna ákvarðað.

Auk þess hefur gengið ágætlega að leigja út skrifstofurýmið þótt enn sé nokkuð laust. Nýverið sömdum við við Evrópusambandið um leigu á hæð í húsinu sem hýsir tískuverslunina COS.“

Hefur lægra verð mikil áhrif á framlegðina af verkefninu?

„Það gerir það óhjákvæmilega.“

Ertu engu að síður réttum megin við strikið?

„Við erum kát.“

Tímabundnar afleiðingar

Eru félög eins og fasteignaþróunarfélag þitt Arcus að glíma við lausafjárvanda í ljósi þess að salan gengur hægar en gert var ráð fyrir?

„Þegar áætlanir breytast getur það haft tímabundnar afleiðingar en við erum ekki að glíma við vanda. Það þarf einfaldlega að breyta áætlunum og hluti af því sem við gerðum var að draga úr íbúðaframleiðslu og draga úr kostnaði. Þetta eru hefðbundnar ráðstafanir sem ég hef oft gert áður. Þetta er ekkert nýtt, það koma upp svipaðar aðstæður hjá öllum fyrirtækjum og á meðan getur lausafjárstaðan verið erfið eins og flest fyrirtækja þekkja.

Að því sögðu er staðan þannig að það eru ekki vandamál í rekstrinum heldur eru forsendur aðeins breyttar í efnahagslífinu. Það er mikið að gera og afkoman er fín. Það væri fullkomin rangtúlkun að halda því fram að það væri mikið að í rekstrinum. Þvert á móti.

Að því sögðu er vert að nefna að mér þykir staða efnahagsmála hérlendis mun betri en umræðan gefur til kynna. Það hefur vissulega gefið á bátinn, WOW air varð til að mynda gjaldþrota, en efnahagslífið er engu að síður heilbrigt. Rekstur fyrirtækja stendur almennt ágætlega. Vandinn sem flest fyrirtæki eru að kljást við eru brattar kostnaðarhækkanir síðustu misserin en yfirleitt hefur velta ekki dregist saman. Það að fyrirtæki sýni aukið kostnaðaraðhald er í mínum huga fyrst og fremst verkefni til að takast á við en ekki vandamál.“

Þorvaldur bætir við að sala félagsins á fasteignum ef horft er fram hjá Hafnartorgi hafi gengið vel. „Öll önnur verkefni hafa gengið mjög vel. Nýlega kláruðum við uppbyggingu á tæplega 300 íbúðum í Bryggjuhverfinu í Grafarvogi, þar eru einungis þrjár íbúðir eftir. Við höfum selt nánast allar íbúðirnar sem við reistum á Selfossi og salan á eignum í Urriðaholti gengur vel. Við erum sömuleiðis bjartsýn á sölu eigna á okkar vegum í Vogabyggð sem verða brátt boðnar til sölu.“

Eru bankarnir reiðubúnir að aðstoða ykkur við þessar aðstæður eða eru þeir erfiðir viðureignar?

„Eins og ég nefndi hafa bankar almennt dregið úr lánum sínum til fasteignaverkefna. Þannig er bankaumhverfið í dag en við eigum í góðu samstarfi við okkar viðskiptabanka og höfum yfir engu að kvarta þar.“

Eiginfjárhlutföll ÞG Verks og Arcus eru býsna ólík. Eiginfjárhlutfall ÞG Verks var hátt, eða 54 prósent við árslok 2018, en hlutfall Arcus var 14 prósent. Svo því sé haldið til haga var eigið fé þess engu að síður þrír milljarðar.

„Það er ekki hægt að bera þessi félög saman á þennan máta. Arcus er eignarhaldsfélag í fasteignaþróun sem er með á bókum sínum öll verkefni í vinnslu. Þar með talið til dæmis íbúðir sem er búið að byggja og eru í sölu. Á sama tíma er ÞG Verk ekki að byggja fyrir eigin reikning og því eru engar eignir í byggingu á efnahagsreikningnum. Þar af leiðandi eru efnahagsreikningar fyrirtækjanna gerólíkir.

Efnahagsreikningur Arcus er stór, eignirnar námu um 22 milljörðum króna við árslok 2018. Þar er að finna heilmikið eigið fé í formi óinnleysts hagnaðar sem endurspeglast ekki í ársreikningnum fyrr en fasteignir hafa verið seldar.“

Laun helmingur af kostnaði

Hvernig hefur ykkur gengið að takast á við kostnaðarhækkanir?

„Launahækkanir hafa verið hraðar og miklar. Þær hafa sett strik í reikninginn enda er launakostnaður hlutfallslega mikill í okkar rekstri. Við framleiðslu íbúða er launakostnaður næstum því helmingur. Það hefur því verið áskorun að bregðast við tugprósenta hækkunum. Íbúðaverð hefur hækkað en ekki jafn mikið og laun og gjaldtaka sveitarfélaga sem hefur farið vaxandi. Þessir tveir kostnaðarliðir hafa hækkað mun meira en sem nemur hækkun íbúðaverðs.“

Eru sveitarfélögin að vinna á móti ykkur?

„Það horfir dálítið einkennilega við. Það er ansi skrítið þegar fulltrúar sveitarfélaga, ríkisstjórnarinnar og verkalýðsfélag tala fyrir þörfinni á ódýrari íbúðum en að á sama tíma er gjaldtaka sveitarfélaga í tengslum við nýbyggingar hækkuð ár frá ári. Sömuleiðis má horfa til gjaldaliða eins og innviðagjalda og fasteignagjalda sem hafa hækkað gegndarlaust og það algerlega að nauðsynjalausu á síðustu árum.

Öll þessi gjaldtaka, hvaða nafni sem hún nefnist, lendir á endanum hjá neytandanum.

Við getum getað ekki keypt lóðir þar sem lóðaverð hefur verið lækkað verulega til að koma til móts við þörf fyrir ódýrari íbúðir. Maður spyr sig: Þegar mikill skortur er á ódýrari íbúðum, hvers vegna þurfa sveitarfélögin að hagnast um fleiri milljónir á hverri einustu íbúð með sölu byggingarréttar?“

Hvernig horfir fasteignamarkaður með íbúðir við þér?

„Eftir miklar hækkanir á árunum 2015 til 2017, með tilliti til þess framboðs sem væntanlegt er og horfur í efnahagslífinu, tel ég líklegt að íbúðaverð verði nokkuð stöðugt næstu mánuði og misseri og það muni nokkurn veginn fylgja verðþróun eða vísitölu neysluverðs. Að því sögðu getur verið afskaplega erfitt að spá fyrir um þróun markaða á Íslandi. Þeir geta tekið miklum breytingum á stuttum tíma.“

En hvað með markaðinn með atvinnuhúsnæði?

„Þar eru önnur lögmál að verki sem byggja á afkomu fyrirtækja og öðrum hagstærðum. Undanfarin tvö ár hafa fyrirtæki almennt haldið að sér höndum og verið tregari til að ráðast í nýframkvæmdir. Það hefur áhrif á markaðinn. Það er töluverð hreyfing á eignum en enginn hasar.

Verð á atvinnuhúsnæði hækkaði á sama tíma og íbúðarhúsnæði en ekki nándar nærri eins mikið. En svo má spyrja sig, við hvað er verið að miða? Margir miðuðu við verð á atvinnuhúsnæði eins og það kom undan hruninu. Um var að ræða fullnustueignir sem voru að skolast út úr bönkunum. Það er ekki eðlilegt verð og var langt undir byggingarkostnaði.

Undir venjulegum kringumstæðum hlýtur verð að taka mið af framleiðslukostnaði og það er ef til vill að gerast núna. Ef verð atvinnuhúsnæðis er sett í samhengi við byggingarkostnað er verðið afar lágt. Til lengri tíma getur það ekki annað en hækkað. Sá tími mun renna upp að byggja þarf nýtt atvinnuhúsnæði í nokkrum mæli og þá mun sú vinna kosta meira en sem nemur markaðsvirði í dag. Það mun ýta upp verðinu. Hvenær það mun gerast treysti ég mér ekki til að segja um.“