Drómi tapar peningum í dag

Í dag klukkan 13:30 fer fram uppboð á efri hæð hússins að Byggðarenda 8, 108 Reykjavík. Uppboðsbeiðnin er að kröfu Gjaldheimtunnar fyrir Orkuveitu Reykjavíkur og Reykjavíkurborgar og að beiðni Dróma hf.

Drómi hf. er hlutafélag sem innheimtir lán sem voru í eigu SPRON og Frjálsa fjárfestingabankans og er að fullu í eigu slitastjórnar SPRON/Frjálsa fjárfestingabankans. Slitastjórnin er skipuð af Fjármálaeftirlitinu (FME) og einn stærsti kröfuhafinn er Hilda ehf. sem er í eigu Seðlabanka Íslands. Gjaldheimtan hefur samþykkt að falla frá uppboði ef skuld er gerð upp og eru peningarnir tilbúnir til greiðslu.

Hversu mikið hvílir á eigninni?

Á efri hæð Byggðarenda 8 hvíla á fyrstu tveimur veðréttum 51,5 milljónir króna (mkr) sem skiptast á eftirfarandi hátt; Fyrsti veðréttur: Íbúðarlánasjóður 18,5 mkr. Upprunalegt lán árið 2004 var rúmlega 12 mkr Annar veðréttur: Drómi hf. að upphæð 33,2 mkr. Upprunalegt lán árið 2007 var 19,6 mkr, gengistryggt lán. Krafa Dróma nemur 33,3 mkr og sundurliðast hún í 28,8 mkr höfuðstól, 3,1 mkr í samningsvexti, 1,1 mkr í dráttarvexti og liðlega 35.000 kr í kostnað, uppboð og nauðungarsölugjald.

Forsagan

Núverandi eigandi efri hæðar hússins að Byggðarenda 8 er undirritaður, Björn Steinbekk Kristjánsson. Húsið var keypt árið 2004 og fjármagnað annars vegar með tveimur lánum frá Íbúðalánasjóði og Íslandsbanka og hins vegar reiðufé sem nam um 5 mkr. Eigandi fór í nauðsynlegar endurbætur á eigninni og nam kostnaður við þær tæplega 10 mkr yfir þriggja ára tímabil.

Árið 2007 var lán frá Íslandsbanka endurfjármagnað með láni frá Frjálsa fjárfestingabankanum. Hluti af láninu fór í að greiða upp nýjar svalir á húsið sem dæmdar höfðu verið ónýtar ásamt endurnýjun á gluggum og byggingu hljóðeinangrandi girðingar meðfram húsinu sem liggur við Bústaðaveg. Ennfremur var hluti af framkvæmdum settur inn í lánið til að losa fé eigenda.

Eignin var metin á 45 mkr árið 2007 og hvíldu um 34 mkr á eigninni á fyrsta og öðrum veðrétti. Þessi tvö lán hafa hækkað um 18 mkr frá því þau voru tekin. Þrátt fyrir góðan vilja ráða eigendur eignarinnar ekki við afborganir af slíkri lánabyrði og hættu greiðslu af láni sínu hjá Dróma árið 2010 þar sem ekki tókst að semja um höfustólinn og skýrir það að litlum hluta hækkun lánanna.

Ennfremur var 110% leiðinni hafnað af hálfu Dróma hf. þótt Íslandsbanki og Landsbanki hafi afskrifað af eigninni án athugasemda og byggt á 110%-leiðinni. Ákvörðun Dróma hf. var kærð til úrskurðarnefndar um viðskipti við fjármálastofnanir og var ekki tekin afstaða til kærunnar og ákvörðun Dróma stóð.

Hvert er söluverð eignarinnar?

Meðaltal verðmata á fasteigninni er 38,6 mkr í dag. Endanlegt söluverð miðað við ástand hennar er áætlað um 2,5. mkr lægra af fjölda fasteignasala þar sem fara þarf í miklar endurbætur á þaki sem lekur ásamt miklum raka í útveggjum á norðurhlið. Ennfremur er steypt bílaplan við húsið ónýtt ásamt fimm stórum gluggum. Bílskúrshurð er ónýt og handrið vantar á svalir. Ljóst er að eign með 51,5 mkr áhvílandi stendur hvergi nærri undir ofangreindum kröfum.

Tilboð eigenda

Eigendur efri hæðarinnar að Byggðarenda 8 hafa boðist til að greiða Íbúðalánasjóði 3,5 mkr til að lækka áhvílandi lán á fyrsta veðrétti. Dróma yrðu jafnframt greiddar 3 mkr til lækkunar á kröfu fyrirtækisins. Þetta þýddi lækkun á kröfum niður í 45 mkr. á fyrstu tveimur veðréttum. Samhliða þessum inngreiðslum upp á 6,5 milljónir króna myndi Drómi lækka sína kröfu um 6,9 mkr. Áhvílandi á fasteigninni yrðu þá tæplega 38,6 mkr í stað 51,5 mkr. Að auki hefur eigandi boðist til að skuldbinda sig í nauðsynlegt viðhald á fasteigninni upp á 5 mkr til að auka verðgildi eignarinnar og tryggja veðstöðu Dróma. Tilboðinu var hafnað.

Drómi sniðgengur lög

Lög um slitanefndir og þrotabú kveða á um að hagur kröfuhafans sé ávallt sá að heimtur búsins séu sem mestar og ber slitanefnd og skiptastjóra að haga vinnubrögðum sínum eftir því. Í þessu tilfelli er ljóst að kröfuhafinn mun bera minna úr býtum. Slitanefnd Dróma hefur hafnað samningatilboðum og ákveðið að bjóða upp umrædda fasteign, þrátt fyrir að þar búi fjölskylda sem hefur ráð á að greiða af eðlilegum höfuðstól.

Drómi tapar peningum

Yfirlögmaður innheimtu hjá Dróma hefur viðurkennt að Drómi muni tapa umtalsverðum fjármunum með því að semja ekki við eigendur fasteignarinnar. Ástæðan er að ef ekki fást meira en 36-37 mkr fyrir eignina sem er raunhæft söluverð mun Drómi hf. þurfa að gera upp 18,5 mkr til Íbúðalánsjóðs og eftirstöðvar yrðu aldrei hærri en kringum 17-18 mkr. Auk þess er vert að benda á að með því að semja mun núverandi eigandi eignarinnar greiða af láninu mánaðarlega.

Drómi er ósanngjarn

Hvaða sanngirni er fólgin í því að hirða húsnæði af fólki, sem með lánabreytingum og samningum væri fært um að borga af húsnæðinu, greiða inn á stökkbreyttan höfuðstól, auka verðgildi fasteignarinnar með viðgerðum og auka veðrými sem tryggir betur eftirstöðvar láns Dróma? Dæmi nú hver fyrir sig.

Almenn regla Dróma hf. varðandi þá sem félagið innheimtir lán hjá er eftirfarandi

Sama skal yfir alla ganga, óháð hvað þeir bjóða eða geta greitt.

Verðlauna ekki þá sem ekki hafa sýnt greiðsluvilja og leggja ekki til hliðar það sem greiða ætti af samkvæmt útreikningum Dróma hf.

Horfa til þess hve erfið og tafsöm fullnusta er. Afturköllun á nauðungarsölum þýðir tafir þar sem lögveð hrannast upp, skuldsettum fasteignum er illa við haldið og að fjármagn gefur engar tekjur á meðan. Skaðinn af töfum á fullnustu er meiri en flestir, sem ekki hafa séð af eigin raun, gera sér hugarlund.

Mótsvar undirritaðs við þessum rökum er eftirfarandi:

Ef sama skal yfir alla ganga er ljóst að ekki er verið að bera hag kröfuhafa fyrir brjósti. Hvers vegna ekki semja þegar ljóst er að umtalsvert tjón hlýst af því að gera það ekki?

Tilboð undirritaðs til Dróma hf. miðast við þá reglu að greiða um hver mánaðamót 5.000 kr. af hverri milljón sem var tekin upprunalega að láni árið 2007. Samtals eru þetta þrjú ár og því ekki verið að verðlauna neinn heldur gera upp skuldir. Ennfremur má benda á að ef Drómi hefði hlustað á rök undirritaðs er Drómi hafnaði umsókn um 110% hefði mun fyrr verið byrjað að greiða af áhvílandi lánum og hægt að fara í nauðsynlegt viðhald.

Hvers vegna að halda áfram með fullnustu þegar ljóst er að Drómi mun sannanlega tapa meira en með því að semja og þiggja greiðslur?

Kerfið virkar ekki

Það liggur fyrir að eigendur fasteignarinnar tóku of há lán við fjármögnun og framkvæmd kaupanna ásamt endurbótum miðað við þá þróun sem síðar hefur orðið í kjölfar efnahagshruns, sem enginn sá reyndar fyrir. En þetta mál snýst hins vegar ekki um okkur sem eigum Byggðarenda 8, efri hæð, sem höfum það hvorki betra né verra en aðrir sem tóku lán sem stökkbreyttust. Lántakendur, hvaða nafni sem þeir nefnast, eru fórnarlömb hrunsins. Húsið fer á uppboð í dag og verður selt.

Afleiðingar þess eru hlutaðeigandi ljósar og viðeigandi ráðstafanir hafa verið gerðar. Lífið endar ekki við svona aðgerð. Það byrjar bara nýr kafli sem getur verið spennandi og þroskandi. Þessi grein er ekki til að fegra okkar stöðu eða gjörðir. Vissulega hefði mátt fara mun varlegar og hlusta betur á eldri kynslóðir ættingja. Þessi grein sýnir hins vegar tilgangsleysi kerfisins. Hvers vegna, eftir að fólk sem tapað hefur háum fjárhæðum síðustu ár en hefur loks komið undir sig fótunum á mannsæmandi hátt, fær ekki tækifæri til að borga til baka og halda áfram. Hér er, eins og góður maður segir stundum, víðáttuvitleysan algjör.

Að lokum ...

Þessi grein er birt til að vekja athygli á því að kerfið er ekki að virka. Íslenska þjóðin á hlut í Dróma gegnum millilið, Seðlabanka Íslands, þó svo það lán sem Drómi hf. er að innheimta á þessa eign er ekki í eigu Seðlabanka Íslands. Sá sem mun tapa er hins vegar að tapa stökkbreytingu lánsins sem hefur verið löggerð með lagasetningu kenndri við Árna Pál Árnason er hann var efnahags- og viðskiptaráðherra ásamt mýmörgum dómum Hæstaréttar Íslands sem hver virðist geta túlkað á þann hátt sem hentar.

Í raun er það þýskur tannlæknalífeyrissjóður, hollenskur banki eða einhver erlendur kröfuhafi SPRON sem er eigandinn að kröfunni sem Drómi er að innheimta. Sá aðili er fyrir margt löngu búinn að afskrifa hana og gerir ekki meiri væntingar en að fá eitthvað til baka. Er virkilega betra að bera fjögurra manna fjölskyldu út úr húsinu sínu þegar greiðsluvilji og geta er til staðar og boð um bætur liggur á borðinu? Fyrir hvern er slitastjórn Dróma hf. að vinna? Af flestu að dæma er það fyrir sjálfan sig með 40.000 kr á tímann.