Varst þú að kaupa gallaða fasteign? Sara Bryndís Þórsdóttir skrifar 9. september 2025 07:32 Fasteignakaup eru stór fjárfesting og spennandi tímamót í lífi flestra. Það getur því verið mikið áfall fyrir kaupendur að átta sig á því eftir afhendingu að hin nýkeypta fasteign er haldin ágöllum. Þetta er því miður of algengt og því mikilvægt fyrir kaupendur að þekkja rétt sinn og hvernig bregðast skuli við komi þessi staða upp. Galli í skilningi laga um fasteignakaup Vert er að skilgreina það stuttlega hvenær fasteign telst vera haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup sem veitt getur rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði. Það er enda ekki alltaf svo að ágallar á fasteignum veiti slíkan rétt. Í mjög einföldu máli má segja að það sé í tvenns konar tilvikum sem eign telst haldin ágalla í skilningi laga um fasteignakaup. -Annars vegar þegar að galli á eign nær svokölluðum „gallaþröskuldi“. Með því er átt við að ágalli, eða nánar tiltekið kostnaður við að bæta úr ágallanum, nemi samtals í kringum 10% af kaupverði fasteignarinnar. Þessi regla á aðeins við um notaðar fasteignir. Hugsunin er að smávægilegur ágalli og eðlilegt slit á notaðri fasteign teljist ekki vera ágalli í skilningi laganna. Í tilviki nýbygginga á gallaþröskuldurinn aftur á móti ekki við þar sem það er einfaldlega svo að kaupandi má gera ráð fyrir því að nýbyggingin sé gallalaus. -Hins vegar telst það vera ágalli í skilningi fasteignakaupalaganna þegar kaupanda hafa verið veittar rangar eða ófullnægjandi upplýsingar við sölu fasteignar og/eða seljandi hefur haldið eftir mikilvægum upplýsingum um ástand eignarinnar. Í þessum tilvikum á kaupandi rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla þrátt fyrir að gallaþröskuldi sé ekki náð. Það eru svo ýmis önnur sjónarmið sem koma til skoðunar við mat á því hvort að ágallar á eign veiti rétt til skaðabóta og/eða afsláttar. Til að mynda verður ágallinn að hafa verið til staðar fyrir afhendingu eignarinnar og kaupandi að hafa sinnt aðgæsluskyldu sinni með fullnægjandi hætti fyrir kaupin. Í aðgæsluskyldunni felst að kaupandi getur ekki borið fyrir sig ágalla sem hann sá eða hefði mátt sjá við skoðun á eign fyrir kaupin. Nokkur lykilatriði En hvað þarf kaupandi að gera ef hann telur eign sína haldna göllum? Hér að neðan eru nokkur lykilatriði sem undirrituð telur vert að kaupendur hugi að séu þeir í þessum sporum: 1.Fyrst og fremst skiptir máli að tilkynna seljanda um ágalla með skriflegum hætti sem allra fyrst eftir að kaupandi verður hans var. Þetta er mikilvægt því það eru tilkynningarfrestir í lögum um fasteignakaup sem mæla fyrir um að kaupandi skuli tilkynna seljanda um ágalla innan sanngjarns frests eftir að hann varð þess var. Af dómaframkvæmd má leiða að kaupandi hafi aðeins nokkra mánuði til þess að uppfylla þessa tilkynningarskyldu. Ef ekki er tilkynnt innan sanngjarns frests í skilningi laganna getur það orðið raunin að kaupandi verði talinn hafa glatað rétti sínum fyrir tómlæti. Vert er að geta þess að það dugir ekki að upplýsa fasteignasala um ágalla heldur verður seljandi að fá upplýsingarnar. 2.Almennt er gagnlegt fyrir kaupanda sem hefur tilkynnt seljanda um ágalla á eign sinni að fá skoðunarmann til þess að skoða ástand eignarinnar og kostnaðarmeta ágallana. Með því fær kaupandi hugmynd um umfang gallanna auk þess sem það getur eftir atvikum aðstoðað kaupanda við að móta kröfu á hendur seljanda. 3.Það er mikilvægt fyrir kaupanda sem hyggst sækja rétt sinn á hendur seljanda fasteignar að rjúka ekki af stað í viðgerðir. Sönnunarbyrðin um að eign hafi verið haldin göllum við afhendingu hvílir á kaupanda og vegna sönnunarstöðu er það því almennt svo að mælt er með því að bíða með að gera við ágallana. Annars er enda hætt við því að það takist ekki að sanna gallann. 4.Kaupandi sem telur eign sína haldna ágöllum getur gripið til þess úrræðis að halda eftir hluta kaupverðs. Það að halda eftir greiðslu sem nemur galla á eign gefur kaupanda möguleika á því að knýja fram viðbrögð frá seljanda og getur jafnframt stuðlað að sátt í málinu. Kaupandi þarf þó að hafa í huga að greiðslunni er haldið eftir á eigin áhættu. Ef of hárri fjárhæð er haldið eftir eða síðar kemur í ljós að eign var ekki haldin ágalla í skilningi fasteignakaupalaganna getur kaupandi þurft að bera dráttarvexti af þeim greiðslum sem bárust ekki til seljanda á réttum tíma og í samræmi við það sem var umsamið. 5.Rétt er að vekja athygli á því að kröfur vegna ágalla geta fyrnst á fjórum árum eftir afhendingu fasteignar. Kaupandi þarf að hafa þetta í huga og gæta þess að láta árin ekki líða án þess að leita aðstoðar lögmanns ef til stendur að láta reyna á rétt vegna ágalla á fasteign. Það er jákvætt að flest gallamál leysast með sátt aðila. Því miður tekst hins vegar ekki alltaf að sætta málin og getur reynst nauðsynlegt að leita til dómstóla til þess að fá skorið úr ágreiningi aðila. Þá er mikilvægt fyrir kaupanda að hafa tekið rétt skref frá byrjun. Eins og leiða má af ofangreindri upptalningu er það enda þannig í gallamálunum að rétt viðbrögð frá upphafi geta skipt sköpum. Höfundur er lögfræðingur og fulltrúi í fasteignadeild Landslaga. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Mest lesið Engin eftirspurn eftir Viðreisnar- og Samfylkingarmódelinu Andri Steinn Hilmarsson Skoðun Íslenska þjóð, þú ert núna að gleyma Sighvatur Björgvinsson Skoðun Pabbar, mömmur, afar, ömmur Jón Pétur Zimsen Skoðun Opið bréf til umhverfis-, orku- og loftslagsráðherra Bogi Ragnarsson Skoðun Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir Skoðun Afnám tilfærslu milli skattþrepa Breki Pálsson Skoðun Tölum íslensku um bíðandi börn: Uppgjöf, svarthol og lögbrot Vigdís Gunnarsdóttir Skoðun Þar sem gervigreind er raunverulega að breyta öllu Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Vellíðan í vinnu Ingrid Kuhlman Skoðun Hefur vanfjármögnun sveitarfélaga áhrif á byggingarkostnað? Jón Ingi Hákonarson Skoðun Skoðun Skoðun Sótt að réttindum kvenna — núna Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Afnám tilfærslu milli skattþrepa Breki Pálsson skrifar Skoðun Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til umhverfis-, orku- og loftslagsráðherra Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Íslenska þjóð, þú ert núna að gleyma Sighvatur Björgvinsson skrifar Skoðun Tölum íslensku um bíðandi börn: Uppgjöf, svarthol og lögbrot Vigdís Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Fjórði hver vinnur í verslun og þjónustu Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Engin eftirspurn eftir Viðreisnar- og Samfylkingarmódelinu Andri Steinn Hilmarsson skrifar Skoðun Pabbar, mömmur, afar, ömmur Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Vellíðan í vinnu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Hefur vanfjármögnun sveitarfélaga áhrif á byggingarkostnað? Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Þar sem gervigreind er raunverulega að breyta öllu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar Skoðun Íslenskir flóttamenn - í okkar eigin landi Gunnar Magnús Diego skrifar Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Mótum framtíðina saman Jónína Hauksdóttir ,Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir skrifar Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Lykillinn að hamingju og heilbrigði Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Staða bænda styrkt Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Leikskólar eru ekki munaður Íris Eva Gísladóttir skrifar Skoðun Vísindarannsóknir og þróun – til umhugsunar í tiltekt Þorgerður J. Einarsdóttir skrifar Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason skrifar Sjá meira
Fasteignakaup eru stór fjárfesting og spennandi tímamót í lífi flestra. Það getur því verið mikið áfall fyrir kaupendur að átta sig á því eftir afhendingu að hin nýkeypta fasteign er haldin ágöllum. Þetta er því miður of algengt og því mikilvægt fyrir kaupendur að þekkja rétt sinn og hvernig bregðast skuli við komi þessi staða upp. Galli í skilningi laga um fasteignakaup Vert er að skilgreina það stuttlega hvenær fasteign telst vera haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup sem veitt getur rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði. Það er enda ekki alltaf svo að ágallar á fasteignum veiti slíkan rétt. Í mjög einföldu máli má segja að það sé í tvenns konar tilvikum sem eign telst haldin ágalla í skilningi laga um fasteignakaup. -Annars vegar þegar að galli á eign nær svokölluðum „gallaþröskuldi“. Með því er átt við að ágalli, eða nánar tiltekið kostnaður við að bæta úr ágallanum, nemi samtals í kringum 10% af kaupverði fasteignarinnar. Þessi regla á aðeins við um notaðar fasteignir. Hugsunin er að smávægilegur ágalli og eðlilegt slit á notaðri fasteign teljist ekki vera ágalli í skilningi laganna. Í tilviki nýbygginga á gallaþröskuldurinn aftur á móti ekki við þar sem það er einfaldlega svo að kaupandi má gera ráð fyrir því að nýbyggingin sé gallalaus. -Hins vegar telst það vera ágalli í skilningi fasteignakaupalaganna þegar kaupanda hafa verið veittar rangar eða ófullnægjandi upplýsingar við sölu fasteignar og/eða seljandi hefur haldið eftir mikilvægum upplýsingum um ástand eignarinnar. Í þessum tilvikum á kaupandi rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla þrátt fyrir að gallaþröskuldi sé ekki náð. Það eru svo ýmis önnur sjónarmið sem koma til skoðunar við mat á því hvort að ágallar á eign veiti rétt til skaðabóta og/eða afsláttar. Til að mynda verður ágallinn að hafa verið til staðar fyrir afhendingu eignarinnar og kaupandi að hafa sinnt aðgæsluskyldu sinni með fullnægjandi hætti fyrir kaupin. Í aðgæsluskyldunni felst að kaupandi getur ekki borið fyrir sig ágalla sem hann sá eða hefði mátt sjá við skoðun á eign fyrir kaupin. Nokkur lykilatriði En hvað þarf kaupandi að gera ef hann telur eign sína haldna göllum? Hér að neðan eru nokkur lykilatriði sem undirrituð telur vert að kaupendur hugi að séu þeir í þessum sporum: 1.Fyrst og fremst skiptir máli að tilkynna seljanda um ágalla með skriflegum hætti sem allra fyrst eftir að kaupandi verður hans var. Þetta er mikilvægt því það eru tilkynningarfrestir í lögum um fasteignakaup sem mæla fyrir um að kaupandi skuli tilkynna seljanda um ágalla innan sanngjarns frests eftir að hann varð þess var. Af dómaframkvæmd má leiða að kaupandi hafi aðeins nokkra mánuði til þess að uppfylla þessa tilkynningarskyldu. Ef ekki er tilkynnt innan sanngjarns frests í skilningi laganna getur það orðið raunin að kaupandi verði talinn hafa glatað rétti sínum fyrir tómlæti. Vert er að geta þess að það dugir ekki að upplýsa fasteignasala um ágalla heldur verður seljandi að fá upplýsingarnar. 2.Almennt er gagnlegt fyrir kaupanda sem hefur tilkynnt seljanda um ágalla á eign sinni að fá skoðunarmann til þess að skoða ástand eignarinnar og kostnaðarmeta ágallana. Með því fær kaupandi hugmynd um umfang gallanna auk þess sem það getur eftir atvikum aðstoðað kaupanda við að móta kröfu á hendur seljanda. 3.Það er mikilvægt fyrir kaupanda sem hyggst sækja rétt sinn á hendur seljanda fasteignar að rjúka ekki af stað í viðgerðir. Sönnunarbyrðin um að eign hafi verið haldin göllum við afhendingu hvílir á kaupanda og vegna sönnunarstöðu er það því almennt svo að mælt er með því að bíða með að gera við ágallana. Annars er enda hætt við því að það takist ekki að sanna gallann. 4.Kaupandi sem telur eign sína haldna ágöllum getur gripið til þess úrræðis að halda eftir hluta kaupverðs. Það að halda eftir greiðslu sem nemur galla á eign gefur kaupanda möguleika á því að knýja fram viðbrögð frá seljanda og getur jafnframt stuðlað að sátt í málinu. Kaupandi þarf þó að hafa í huga að greiðslunni er haldið eftir á eigin áhættu. Ef of hárri fjárhæð er haldið eftir eða síðar kemur í ljós að eign var ekki haldin ágalla í skilningi fasteignakaupalaganna getur kaupandi þurft að bera dráttarvexti af þeim greiðslum sem bárust ekki til seljanda á réttum tíma og í samræmi við það sem var umsamið. 5.Rétt er að vekja athygli á því að kröfur vegna ágalla geta fyrnst á fjórum árum eftir afhendingu fasteignar. Kaupandi þarf að hafa þetta í huga og gæta þess að láta árin ekki líða án þess að leita aðstoðar lögmanns ef til stendur að láta reyna á rétt vegna ágalla á fasteign. Það er jákvætt að flest gallamál leysast með sátt aðila. Því miður tekst hins vegar ekki alltaf að sætta málin og getur reynst nauðsynlegt að leita til dómstóla til þess að fá skorið úr ágreiningi aðila. Þá er mikilvægt fyrir kaupanda að hafa tekið rétt skref frá byrjun. Eins og leiða má af ofangreindri upptalningu er það enda þannig í gallamálunum að rétt viðbrögð frá upphafi geta skipt sköpum. Höfundur er lögfræðingur og fulltrúi í fasteignadeild Landslaga.
Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir skrifar
Skoðun Engin eftirspurn eftir Viðreisnar- og Samfylkingarmódelinu Andri Steinn Hilmarsson skrifar
Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar
Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar
Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar
Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar
Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar
Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar
Þegar heilinn sveltur: Tími til að endurhugsa stefnu í geðheilbrigðismálum Vigdís M. Jónsdóttir Skoðun