Framkvæmdir í minni húsfélögum Tinna Andrésdóttir skrifar 29. ágúst 2024 11:01 Við hjá Húseigendafélaginu fáum oft mál til okkar sem snúa að óformlegum ákvarðanatökum í húsfélögum og þýðingu þeirra. Koma þá upp spurningar hvort að aðrir eigendur hússins hafi samþykkt ákveðinn kostnað þrátt fyrir að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur eins og lög um fjöleignarhús áskilja. Þetta getur oft valdið miklum ágreiningi og þá sérstaklega í minni húsfélögum þar sem formlegir húsfundir þekkjast ekki. Lög um fjöleignarhús Meginregla laga um fjöleignarhús kveður á um að allir hlutaðeigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þannig gera lögin ráð fyrir því að málefni húsfélagsins, sem fela í sér sameiginlegan kostnað, séu borin undir eigendur á húsfundi til samþykktar eða synjunar. Í lögum um fjöleignarhús er fjallað um sameiginlegan kostnað og þar segir að sameiginlegur kostnaður sé allur sá kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í stærri húsfélögum er það í höndum stjórnar að boða til aðalfundar einu sinni á ári og svo til almenns húsfundar þess á milli þegar nauðsynlegt er. Þegar um ræðir minni húsfélög, þ.e. fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri, þá er ekki þörf á að kjósa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með. Í minni húsfélögum er raunin svo að eigendur boða oft ekki til formlegs húsfundar heldur eru málin rædd á öðrum grundvelli, sem í dag er oftast með rafrænum hætti. Þá getur komið upp ágreiningur hvort búið sé að samþykkja ákveðinn kostnað sem fallið hefur til og vilja þá aðrir eigendur bera því fyrir sig að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur og þar af leiðandi hafna þeir greiðsluskyldu. Kærunefnd húsamála Í máli kærunefndar húsamála nr. 74/2021 var ágreiningur um hvort að lagnaframkvæmdir sem unnar voru á sameiginlegum lögnum hússins teldust til sameiginlegs kostnaðar allra, en þær voru ekki bornar undir húsfund til samþykktar. Kærunefndin taldi að þar sem um væri að ræða þríbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skulu eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylla formkröfur laganna að öðru leyti. Í málinu var óumdeilt að eigandinn sá sem stofnaði til kostnaðar hafi upplýsti aðrar eigendur hússins um framkvæmdina áður en þær byrjuðu, þrátt fyrir að ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarskiptingu. Gögn málsins sýndu að ekki hafi verið haldnir formlegir húsfundir í húsfélaginu um málefni þess en ýmsar sameiginlega framkvæmdir samt sem áður átt sér stað. Í málinu staðfesti pípari að lagnir þær sem skipt var um hafi veri ónýtar og ekki hafi annað komið til greina en að endurnýja þær. Niðurstaða kærunefndarinnar var sú að um nauðsynlegar viðgerðir hafi verið að ræða á sameign hússins sem þjóni hagsmunum heildarinnar. Þá liggi fyrir að allir eigendur voru upplýstir um framkvæmdirnar áður en þær byrjuðu og engin andmæli borist vegna þeirra, hvorki við upphaf þeirra né á meðan þeim stóð. Þá lá fyrir að annar eigandi hússins færði til ofn í íbúð sinni og tengdi við nýju lagnirnar. Með hliðsjón af því taldi kærunefndin að ekki séu efni til að hafna greiðsluskyldu allra eigenda vegna nauðsynlegrar lagnaframkvæmda, þrátt fyrir að um þær hafi ekki verið fjallað á formlegum húsfundi. Þessi niðurstaða segir okkur að kærunefndin gerir minni formkröfur í smærri húsfélögum hvað varðar formlega húsfundi og ákvarðanir sem þar eru teknar. Þannig hafi verið nóg að upplýsa eigendur um framkvæmdina og framvindu hennar til að binda þá greiðsluskyldu og í því hafi falist samþykki þeirra þar sem engin mótmæli bárust. Hafa ber í huga að álit kærunefndar húsamála er ekki bindandi svo aðilar málsins geta alltaf lagt ágreining sinni fyrir dómstóla með venjulegum hætti. Undirrituð telur þó að niðurstaðan hefði farið á annan veg ef húsfélagið væri stórt, en í þeim tilvikum getur verið erfitt að sýna fram á að allir eigendur hússins hafi verið upplýstir um fyrirhugaðar framkvæmdir og framvindu mála þannig að það geti bundið þá greiðsluskyldu. Það sama á við ef að hefð væri fyrir því að boða til formlegs húsfundar í tilteknu húsfélagi þegar ráðast á í sameiginlegar framkvæmdir. Er þögn sama og samþykki? Kærunefndin hefur líka komist að þeirri niðurstöðu að eigendum sé heimilt að hrófla við sameign án þess að bera það undir húsfund til samþykktar, ef aðrir eigendur hússins vissu af framkvæmdinni en mótmæltu ekki á meðan framkvæmdinni stóð. Þannig var það í máli nr. 67/2020 en þá hafði eigandi A tengt inn á sameiginlegar lagnir hússins þannig að hann gæti sett upp baðaðstöðu í herbergi sínu í kjallara hússins. Eftir að framkvæmdum lauk höfðu aðrir eigendur hússins uppi athugasemdir vegna framkvæmdanna og fóru fram á að eigandi A myndi aftengja lögnina inn í sína séreign. Í álitinu segir að kærunefnd telur að eigandi A hafi mátt treysta því að framkvæmdin væri með samþykki allra þar sem engar athugasemdir bárust á verktíma, þrátt fyrir að aðrir eigendur hefðu hjálpast að við að steypa yfir nýjar lagnir í herbergi eiganda A. Í þessu máli var litið svo á að hjálp annarra eiganda í framkvæmdinni hafi leitt af sér samþykki þeirra. Það er því í mörg horn að líta og eigendur geta vissulega samþykkt ýmsar framkvæmdir og oft á tíðum bundnir greiðsluskyldu þrátt fyrir að enginn eiginlegur húsfundur hafi verið haldinn. Því er mikilvægt að bregðast fljótt við ef framkvæmdir eru hafnar án samráðs og vitund annarra eigenda. Það er gert með því að mótmæla framkvæmdunum eins fljótt og auðið er og fara fram á að tilboð verði borið undir formlegan húsfund án tafa. Rafrænir húsfundir Árið 2021 var lögum um fjöleignarhús breytt en nú er heimilt að halda rafræna húsfundi sem einfalda á samskipti eiganda í húsfélögum, hvort um sé að ræða stór eða lítil húsfélög. Var það ekki aðeins talið nauðsynlegt vegna eigenda heldur líka vegna viðskiptaöryggis og gagnvart viðsemjendum húsfélaga, svo sem verktökum og lánastofnunum. Meginmarkmið frumvarpsins var að veita eigendum fjöleignarhúsa meira svigrúm og val um hvort húsfundir húsfélaga verði alfarið hafnir rafrænt eða að hluta til og hvar samskipti milli félagsmanna og stjórnar húsfélags verði rafræn. Að sama skapi var leitast við að gera slíkt fyrirkomulag löglegt með því að kveða á um það í lögunum að slíkt form húsfunda sé jafngilt því að mæta á húsfund í eigin persónu. Húseigendafélagið mælir þó ávallt með að staðið sé vel að allri ákvarðanatöku og haldnir séu formlegir húsfundir, hvort sem þeir séu í persónu eða rafrænir. Áður en húsfundur er haldinn skal boða til fundarins með löglegum hætti þar sem tiltekið er á dagskrá fundarins það málefni sem bera á undir fundinn. Þannig eru allir eigendur hússins meðvitaðir um hvað á að ræða á fundinum og geta þá tekið ákvörðun um hvort þeir vilja mæta eða ekki. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Tinna Andrésdóttir Málefni fjölbýlishúsa Byggingariðnaður Mest lesið Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson Skoðun Glerbrotin í ryksugupokanum Kristín Kolbrún Waage Kolbeinsdóttir Skoðun Túrverkir og hitakóf – má ræða það í vinnunni? Já endilega! Katrín Björg Ríkarðsdóttir Skoðun Stóriðjutíminn á Íslandi er að renna sitt skeið Guðmundur Franklin Jónsson Skoðun Draghi-skýrslan og veikleikar Íslands Pawel Bartoszek Skoðun Nokkur orð um sérlausn í flugi Birna Sigrún Hallsdóttir,Hrafnhildur Bragadóttir Skoðun Kína mun ekki bjarga Vesturlöndum að þessu sinni Sæþór Randalsson Skoðun Hvernig léttum við daglega lífið þitt? Einar Geir Þorsteinsson Skoðun Fyrirmyndar forvarnarstefna í Mosfellsbæ Kjartan Helgi Ólafsson Skoðun Átta mýtur klesstar inn í raunveruleikann - hvað er satt og hvað er logið um gervigreindina? Sigvaldi Einarsson Skoðun Skoðun Skoðun Bakslag í opinberri þróunarsamvinnu Gunnar Salvarsson skrifar Skoðun Fyrirmyndar forvarnarstefna í Mosfellsbæ Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun Hvernig léttum við daglega lífið þitt? Einar Geir Þorsteinsson skrifar Skoðun Kína mun ekki bjarga Vesturlöndum að þessu sinni Sæþór Randalsson skrifar Skoðun Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson skrifar Skoðun Átta mýtur klesstar inn í raunveruleikann - hvað er satt og hvað er logið um gervigreindina? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Glerbrotin í ryksugupokanum Kristín Kolbrún Waage Kolbeinsdóttir skrifar Skoðun Túrverkir og hitakóf – má ræða það í vinnunni? Já endilega! Katrín Björg Ríkarðsdóttir skrifar Skoðun Draghi-skýrslan og veikleikar Íslands Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Nokkur orð um sérlausn í flugi Birna Sigrún Hallsdóttir,Hrafnhildur Bragadóttir skrifar Skoðun Geta öll dýrin í skóginum verið vinir? Steinar Bragi Sigurjónsson skrifar Skoðun Iðjuþjálfun í verki Þóra Leósdóttir skrifar Skoðun Mannfræðingar á atvinnumarkaði: opið bréf til íslenskra atvinnuveitenda Elísabet Dröfn Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Íbúðalán Landsbankans og fyrstu kaupendur Helgi Teitur Helgason skrifar Skoðun Að læra íslensku sem annað mál: ný brú milli íslensku og ensku Guðrún Nordal skrifar Skoðun Hamona Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Ógn og ofbeldi á vinnustöðum – hvað er til ráða Gísli Níls Einarsson skrifar Skoðun Lesum meira með börnunum okkar Steinn Jóhannsson skrifar Skoðun Kynjajafnrétti á ekki að stöðvast við hurð heilbrigðiskerfisins Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir skrifar Skoðun Stóriðjutíminn á Íslandi er að renna sitt skeið Guðmundur Franklin Jónsson skrifar Skoðun Núll mínútur og þrjátíuogeittþúsund Grétar Birgisson skrifar Skoðun Barnvæn borg byggist á traustu leikskólakerfi Stefán Pettersson skrifar Skoðun Kirkjur og kynfræðsla Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Ójöfnuður í fjármögnun nýsköpunarverkefna Elinóra Inga Sigurðardóttir skrifar Skoðun „Dánaraðstoð er viðurkenning á sjálfræði sjúklings og mannlegri reisn” Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Þjóð án máls – hver þegir, hver fær að tala? Guðjón Heiðar Pálsson skrifar Skoðun Hvað vilja sumarbústaðaeigendur í Grímsnes- og Grafningshreppi? Bergdís Linda Kjartansdóttir skrifar Skoðun Lýðræði og samfélagsmiðlar Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun „Þú þarft ekki að skilja, bara virða“ Hanna Birna Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Þetta er ekki tölfræði, heldu líf fólks Sandra B. Franks skrifar Sjá meira
Við hjá Húseigendafélaginu fáum oft mál til okkar sem snúa að óformlegum ákvarðanatökum í húsfélögum og þýðingu þeirra. Koma þá upp spurningar hvort að aðrir eigendur hússins hafi samþykkt ákveðinn kostnað þrátt fyrir að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur eins og lög um fjöleignarhús áskilja. Þetta getur oft valdið miklum ágreiningi og þá sérstaklega í minni húsfélögum þar sem formlegir húsfundir þekkjast ekki. Lög um fjöleignarhús Meginregla laga um fjöleignarhús kveður á um að allir hlutaðeigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þannig gera lögin ráð fyrir því að málefni húsfélagsins, sem fela í sér sameiginlegan kostnað, séu borin undir eigendur á húsfundi til samþykktar eða synjunar. Í lögum um fjöleignarhús er fjallað um sameiginlegan kostnað og þar segir að sameiginlegur kostnaður sé allur sá kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í stærri húsfélögum er það í höndum stjórnar að boða til aðalfundar einu sinni á ári og svo til almenns húsfundar þess á milli þegar nauðsynlegt er. Þegar um ræðir minni húsfélög, þ.e. fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri, þá er ekki þörf á að kjósa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með. Í minni húsfélögum er raunin svo að eigendur boða oft ekki til formlegs húsfundar heldur eru málin rædd á öðrum grundvelli, sem í dag er oftast með rafrænum hætti. Þá getur komið upp ágreiningur hvort búið sé að samþykkja ákveðinn kostnað sem fallið hefur til og vilja þá aðrir eigendur bera því fyrir sig að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur og þar af leiðandi hafna þeir greiðsluskyldu. Kærunefnd húsamála Í máli kærunefndar húsamála nr. 74/2021 var ágreiningur um hvort að lagnaframkvæmdir sem unnar voru á sameiginlegum lögnum hússins teldust til sameiginlegs kostnaðar allra, en þær voru ekki bornar undir húsfund til samþykktar. Kærunefndin taldi að þar sem um væri að ræða þríbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skulu eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylla formkröfur laganna að öðru leyti. Í málinu var óumdeilt að eigandinn sá sem stofnaði til kostnaðar hafi upplýsti aðrar eigendur hússins um framkvæmdina áður en þær byrjuðu, þrátt fyrir að ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarskiptingu. Gögn málsins sýndu að ekki hafi verið haldnir formlegir húsfundir í húsfélaginu um málefni þess en ýmsar sameiginlega framkvæmdir samt sem áður átt sér stað. Í málinu staðfesti pípari að lagnir þær sem skipt var um hafi veri ónýtar og ekki hafi annað komið til greina en að endurnýja þær. Niðurstaða kærunefndarinnar var sú að um nauðsynlegar viðgerðir hafi verið að ræða á sameign hússins sem þjóni hagsmunum heildarinnar. Þá liggi fyrir að allir eigendur voru upplýstir um framkvæmdirnar áður en þær byrjuðu og engin andmæli borist vegna þeirra, hvorki við upphaf þeirra né á meðan þeim stóð. Þá lá fyrir að annar eigandi hússins færði til ofn í íbúð sinni og tengdi við nýju lagnirnar. Með hliðsjón af því taldi kærunefndin að ekki séu efni til að hafna greiðsluskyldu allra eigenda vegna nauðsynlegrar lagnaframkvæmda, þrátt fyrir að um þær hafi ekki verið fjallað á formlegum húsfundi. Þessi niðurstaða segir okkur að kærunefndin gerir minni formkröfur í smærri húsfélögum hvað varðar formlega húsfundi og ákvarðanir sem þar eru teknar. Þannig hafi verið nóg að upplýsa eigendur um framkvæmdina og framvindu hennar til að binda þá greiðsluskyldu og í því hafi falist samþykki þeirra þar sem engin mótmæli bárust. Hafa ber í huga að álit kærunefndar húsamála er ekki bindandi svo aðilar málsins geta alltaf lagt ágreining sinni fyrir dómstóla með venjulegum hætti. Undirrituð telur þó að niðurstaðan hefði farið á annan veg ef húsfélagið væri stórt, en í þeim tilvikum getur verið erfitt að sýna fram á að allir eigendur hússins hafi verið upplýstir um fyrirhugaðar framkvæmdir og framvindu mála þannig að það geti bundið þá greiðsluskyldu. Það sama á við ef að hefð væri fyrir því að boða til formlegs húsfundar í tilteknu húsfélagi þegar ráðast á í sameiginlegar framkvæmdir. Er þögn sama og samþykki? Kærunefndin hefur líka komist að þeirri niðurstöðu að eigendum sé heimilt að hrófla við sameign án þess að bera það undir húsfund til samþykktar, ef aðrir eigendur hússins vissu af framkvæmdinni en mótmæltu ekki á meðan framkvæmdinni stóð. Þannig var það í máli nr. 67/2020 en þá hafði eigandi A tengt inn á sameiginlegar lagnir hússins þannig að hann gæti sett upp baðaðstöðu í herbergi sínu í kjallara hússins. Eftir að framkvæmdum lauk höfðu aðrir eigendur hússins uppi athugasemdir vegna framkvæmdanna og fóru fram á að eigandi A myndi aftengja lögnina inn í sína séreign. Í álitinu segir að kærunefnd telur að eigandi A hafi mátt treysta því að framkvæmdin væri með samþykki allra þar sem engar athugasemdir bárust á verktíma, þrátt fyrir að aðrir eigendur hefðu hjálpast að við að steypa yfir nýjar lagnir í herbergi eiganda A. Í þessu máli var litið svo á að hjálp annarra eiganda í framkvæmdinni hafi leitt af sér samþykki þeirra. Það er því í mörg horn að líta og eigendur geta vissulega samþykkt ýmsar framkvæmdir og oft á tíðum bundnir greiðsluskyldu þrátt fyrir að enginn eiginlegur húsfundur hafi verið haldinn. Því er mikilvægt að bregðast fljótt við ef framkvæmdir eru hafnar án samráðs og vitund annarra eigenda. Það er gert með því að mótmæla framkvæmdunum eins fljótt og auðið er og fara fram á að tilboð verði borið undir formlegan húsfund án tafa. Rafrænir húsfundir Árið 2021 var lögum um fjöleignarhús breytt en nú er heimilt að halda rafræna húsfundi sem einfalda á samskipti eiganda í húsfélögum, hvort um sé að ræða stór eða lítil húsfélög. Var það ekki aðeins talið nauðsynlegt vegna eigenda heldur líka vegna viðskiptaöryggis og gagnvart viðsemjendum húsfélaga, svo sem verktökum og lánastofnunum. Meginmarkmið frumvarpsins var að veita eigendum fjöleignarhúsa meira svigrúm og val um hvort húsfundir húsfélaga verði alfarið hafnir rafrænt eða að hluta til og hvar samskipti milli félagsmanna og stjórnar húsfélags verði rafræn. Að sama skapi var leitast við að gera slíkt fyrirkomulag löglegt með því að kveða á um það í lögunum að slíkt form húsfunda sé jafngilt því að mæta á húsfund í eigin persónu. Húseigendafélagið mælir þó ávallt með að staðið sé vel að allri ákvarðanatöku og haldnir séu formlegir húsfundir, hvort sem þeir séu í persónu eða rafrænir. Áður en húsfundur er haldinn skal boða til fundarins með löglegum hætti þar sem tiltekið er á dagskrá fundarins það málefni sem bera á undir fundinn. Þannig eru allir eigendur hússins meðvitaðir um hvað á að ræða á fundinum og geta þá tekið ákvörðun um hvort þeir vilja mæta eða ekki. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson Skoðun
Átta mýtur klesstar inn í raunveruleikann - hvað er satt og hvað er logið um gervigreindina? Sigvaldi Einarsson Skoðun
Skoðun Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson skrifar
Skoðun Átta mýtur klesstar inn í raunveruleikann - hvað er satt og hvað er logið um gervigreindina? Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Túrverkir og hitakóf – má ræða það í vinnunni? Já endilega! Katrín Björg Ríkarðsdóttir skrifar
Skoðun Mannfræðingar á atvinnumarkaði: opið bréf til íslenskra atvinnuveitenda Elísabet Dröfn Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Kynjajafnrétti á ekki að stöðvast við hurð heilbrigðiskerfisins Elín A. Eyfjörð Ármannsdóttir skrifar
Skoðun „Dánaraðstoð er viðurkenning á sjálfræði sjúklings og mannlegri reisn” Ingrid Kuhlman skrifar
Skoðun Hvað vilja sumarbústaðaeigendur í Grímsnes- og Grafningshreppi? Bergdís Linda Kjartansdóttir skrifar
Er þetta virkilega svarið frá Þjóðkirkjunni? – þegar barn þarf að flýja úr helgidóm Hilmar Kristinsson Skoðun
Átta mýtur klesstar inn í raunveruleikann - hvað er satt og hvað er logið um gervigreindina? Sigvaldi Einarsson Skoðun