Er ekki rétt að leysa húsnæðisvandann? Guðjón Sigurbjartsson skrifar 3. febrúar 2024 14:30 Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Efnahagsmál Lífeyrissjóðir Mest lesið Þegar móðir mín kvaddi okkur fyrir einu ári síðan í dag Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Þegar ómennskan vitnar í lög Bubbi Morthens Skoðun Ef Trump tapar kosningunum… Jun Þór Morikawa Skoðun Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir Skoðun Framlengjum séreignarleiðina til að vernda heimilin Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Áherslur ráðherra skipta máli Heimir Örn Árnason Skoðun Ómarktæk skoðanakönnun Marinó G. Njálsson Skoðun Líf án ótta og gjöfin í andlegri vakningu Birna Guðný Björnsdóttir Skoðun Snúum hjólunum áfram Andrés Ingi Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Bóf-ar(ion)? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Þetta er ekki allt að koma með fjárlagafrumvarpinu Eyjólfur Ármannsson skrifar Skoðun Ómarktæk skoðanakönnun Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Ef Trump tapar kosningunum… Jun Þór Morikawa skrifar Skoðun Viðskiptaþvinganir gegn Ísrael Steinunn Þóra Árnadóttir skrifar Skoðun Áherslur ráðherra skipta máli Heimir Örn Árnason skrifar Skoðun Snúum hjólunum áfram Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun Búðu til pláss – fyrir öll börn Birna Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Framlengjum séreignarleiðina til að vernda heimilin Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Líf án ótta og gjöfin í andlegri vakningu Birna Guðný Björnsdóttir skrifar Skoðun Kenningar úr gildi svo að kirkjan þarf að komast á annað stig Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Dansaðu vindur Berglind Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þessi stórskrítnu norm í óbarnvænu samfélagi Sólveig María Svavarsdóttir skrifar Skoðun Um vaxtahækkanir og verð á hveiti Haukur Skúlason skrifar Skoðun Öryggi byggir á mönnun og launum Jórunn Frímannsdóttir skrifar Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir skrifar Skoðun Mammon hefur náð lífeyrissjóðum á sitt band Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Forgangsorkan verður ekki skert Tinna Traustadóttir skrifar Skoðun Umhyggja - hvað er það? Árný Ingvarsdóttir skrifar Skoðun „Við höfðum öll rangt fyrir okkur“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Akureyrarbær greiðir götu kvennaathvarfs á Akureyri eins og kostur er Ásthildur Sturludóttir skrifar Skoðun Þegar móðir mín kvaddi okkur fyrir einu ári síðan í dag Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Íþróttahreyfingin og gerviverktaka Ástþór Jón Ragnheiðarson skrifar Skoðun Tölum um tilfinningar Amanda Ásdís Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Óttinn við íslensku rafkrónuna Birna Guðný Björnsdóttir skrifar Skoðun Áskorun til Sjúkratrygginga Íslands – hugsum í lausnum Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar Skoðun Afnemum launamisrétti Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Hvað hefur Ísland gert? Katla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Viðhorf almennings og neytenda til sjálfbærnimála fyrirtækja og stofnana skiptir miklu máli Soffía Sigurgeirsdóttir,Trausti Haraldsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur
Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Skoðun Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Akureyrarbær greiðir götu kvennaathvarfs á Akureyri eins og kostur er Ásthildur Sturludóttir skrifar
Skoðun Viðhorf almennings og neytenda til sjálfbærnimála fyrirtækja og stofnana skiptir miklu máli Soffía Sigurgeirsdóttir,Trausti Haraldsson skrifar
Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt Skoðun