Aðför að leigjendum

Nýlega birtist í samráðsgátt stjórnvalda tillögur að breytingum á húsaleigulögum. Eru tillögurnar alls fjórar og byggðar á vinnu starfshóps innviðaráðherra um endurskoðun húsaleigulaga. Var starfshópurinn skipaður í maí 2022 og er einn af þremur starfshópum sem varða leigjendur á vettvangi húsnæðismála sem starfað hafa frá því ársbyrjun í fyrra. Er þá fjöldi starfshópa á vegum stjórnvalda um húsnæðismál frá aldamótum að nálgast sextíu.

Aðför og siðlaus árás á leigjendur

Verði umræddar tillögur að lögum er um aðför að veikum rétti leigjenda að ræða sem fullkomna svo nánast ítrekuð svik stjórnvalda við leigjendur. Það sem verra er að það verður þá með fulltingi launþegahreyfingarinnar sem átti tvo fulltrúa í áðurnefndum starfshópi. Enginn fyrirvari er gerður í tillögunum frá fulltrúum hennar og þannig má ætla að fulltrúar viðeigandi hreyfinga uni niðurstöðunum og séu þeim samþykkar.

Leigjendasamtökin gera því alvarlegar athugasemdir við niðurstöður og tillögur starfshópsins og ekki síst við samþykki og þátttöku fulltrúa launþega í þeirri vinnu. Á meðan að húsaleiga hækkar sem aldrei fyrr og fordæmalaus húnsæðisskortur ríkir búa íslenskir leigjendur við fjórða lakasta regluverk á leigumarkaði af öllum aðildarríkjum OECD og á sama tíma eitt lægsta hlutfall af félagslegu húsnæði í Evrópu. Kemur það svo ofan í hæsta hlutfall íbúða á skammtímaleigumarkaði í álfunni og fordæmalausa umpólun í eignarhaldi á húsnæði vegna uppkaupa fjárfesta og eignafólks. Hefur það tvennt eitt og sér valdið skelfilegum áhrifum fyrir samfélagið allt. Ekkert af ofantöldu er hinsvegar reifað að neinu marki í niðurstöðum hópsins né skilgreint sem forsendur fyrir aðgerðum eða inngripum.

Staða leigjenda er óboðleg í öllu tilliti

Þrátt fyrir að það logi rautt á öllum ljósum, og hver rannsóknin á fætur annarri sýni að staða leigjenda á Íslandi sé óboðleg í öllu tilliti er engin viðleitni sýnd í frumvarpsdrögunum til taka á því ástandi. Staða leigjenda getur jú versnað enn frekar eða svo gott sem endalaust, allt þar til að þeir gefa upp öndina sem sitt síðasta úrræði. Þess vegna getur húsaleiga halda áfram að hækka og hún mun gera það með tilheyrandi áföllum fyrir leigjendur og ungt fólk sem er fast í foreldrahúsum.

Það er því með ólíkindum að öllum hugmyndum um kostnaðartengingu húsaleigu, takmörkunum á samningsupphæðum, leigubremsu eða þess háttar hafi verið kastað fyrir róða í niðurstöðum starfshópsins, þrátt fyrir þá augljósu staðreynd að það er það eina sem getur slegið á öfgafulla þróun núverandi okurleigu og komið leigjendum til bjargar. Allt eru það úrræði sem hafa verið við lýði í okkar heimshluta um áratugaskeið og eru hryggjarstykkin í leigjendavernd margra landa sem þó búa við margfalt betri markaðsaðstæður en við íslendingar. Það eru fáir furðufuglar sem sjá meinbugi á slíku fyrirkomulagi enda hafa flestir stjórnmálamenn sem vilja hrófla við eða veikja leigjendavernd í Evrópu fengið mjög bágt fyrir.

Tillögurnar sniðnar að hagsmunum leigusala

Tillögur starfshópsins eru alls fjórar og snúast um fyrirsjáanleika leigufjárhæðar, skráningaskyldu leigusamninga, hvata til ótímabundinna leigusamninga og eflingu á kærunefnd húsamála. Allt eru þetta markmið sem ekki hljóma svo illa við fyrsta lestur. En ef rýnt er í forsendur fyrir markmiðunum og skilyrðin sem þau eru bundin birtist manni hinsvegar skýr fyrirætlun stjórnvalda um að ganga mjög svo nærri leigjendum og það með ófyrirleitnum hætti. Tillögurnar eru ekkert annað en ósvífin aðför að leigjendum og siðlaus árás á velferð þeirra.

Sú veika réttarvernd sem ýmis ákvæði í húsaleigulögunum hafa veitt leigjendum eru að engu gerð með tillögunum, á sama tíma er ætlunin að snúa ákvæðunum uppí verkfæri fyrir leigusala. Það er gegnumgangandi stef í tillögum og greinargerð starfshópsins að reifa nánast eingöngu forsendur leigusala á leigumarkaði og hvernig þeir geti athafnað sig eftir að breytingarnar taka gildi.

Ljóstýra leigjenda slökkt og haldreipið verður að svipu

Starfshópurinn undirstrikar í niðurstöðunum að þess verði gætt við framkvæmd laganna að mildandi áhrif félagslegrar og ódýrrar húsaleigu á reiknaða markaðsleigu verði hindruð. En þau veiku áhrif sem félagsleg og ódýr húsaleiga hefur haft á reiknaða markaðsleigu hefur haldið aftur af hækkunum og er eina ljóstýra leigjenda á hinum villta markaði.

Að sama skapi hefur 37. gr. Húsaleigulaga sem kveður á um sanngjarna húsaleigu verið eina haldreipi leigjenda. Það var mikilvægasta ákvæðið sem leigjendur áttu og gaf tilefni fyrir einhverjar óljósar hugmyndir um mennsku, réttlæti og jafnræði í húsaleigulögunum. Bæði Innviðaráðherra og starfshópurinn hafa hinsvegar markvisst eyðilegt ákvæðið með reglubundnum hætti undanfarin misseri. Fyrst var það gert í árslok í fyrra þegar hugtakið sanngjörn húsaleiga var bundið við reiknaða markaðsleigu og nú með tillögum sem skilyrða reiknaða markaðsleigu við hámarks-markaðsverð þar sem ódýrari leiga verði ekki reiknuð með. Ljóstýra leigjenda er því slökkt og haldreipið orðið svipa í höndum stjórnvalda.

Ekkert í þessum tillögum bætir stöðu leigjenda, í orðsins fyllstu merkingu “ekkert”, þær gera stöðu þeirra verri en áður.

Mannréttindi skilyrt við óregluvæddan skortmarkað

Það virðist sem að um samfélagstilraun sé að ræða þar sem stjórnvöld og fjármagnseigendur ætli að virða fyrir sér í makindum vaxandi neyð leigjenda og örvæntingafulla þrá eftir húsnæðisöryggi. Það er ekki eins og góð fordæmi séu ekki til eða skortur sé á skilvirkum úrræðum sem reynst hafa vel víða í veröldinni. Fjölmörg ríki í Evrópu búa til dæmis við mjög strangt regluverk á leigumarkaði og á sama tíma umfangsmikinn félagslegan húsnæðismarkað en þrátt fyrir það eru engar slíkar hugmyndir til umræðu hjá starfshópnum. Markmið stjórnvalda virðist vera að ganga að kröfum fjárfesta um veikt regluverk og einhversskonar míkró stærð á félagslegum húsnæðismarkaði.

Það þekkist heldur ekki í okkar heimsálfu að réttarstaða og kjör leigjenda séu skilyrt við jafn óheftar og skaðlegar markaðsaðstæður eins og ríkja á íslenskum leigumarkaði og markmiðið virðist vera að gera enn verri. Mannréttindi líkt og rétturinn til viðeigandi húsnæðis getur ekki verið skilyrtur við óregluvæddan skort-markað líkt og stjórnvöld leggja nú til.

Regluvæðing leigumarkaðar hefur jákvæðar afleiðingar

Í niðurstöðum starfshópsins er litið framhjá óháðum alþjóðlegum rannsóknum um jákvæð áhrif regluverks á leigumarkaði. Einungis og ítrekað er vísað í skýrslur OECD sem hefur afregluvæðingu á húsnæðismarkaði hreinlega á stefnuskrá sinni og getur engan veginn talist hlutlaus aðili. Á undanförnum árum hafa verið birtur fjöldinn allur af skýrslum og rannsóknum sem staðfesta að regluverk, s.s. leiguþak og leigubremsa hefur alls ekki neikvæð áhrif á leigumarkaði né húsnæðismarkaði almennt líkt og flest samtök fjármagnseigenda halda í sífellu fram. Þvert á móti er staðreyndin sú að regluvæddur leigumarkaður hefur róandi áhrif á verðmyndun á bæði leigumarkaði og fasteignamarkaði og gerir starfsumhverfi stofnfjárfesta mun heilbrigðara. Helstu áhrif regluvæðingar á leigumarkaði eru þau að það fækkar bröskurum á húsnæðismarkaði og það dregur verulega úr uppkaupum eignafólks og lögaðila á húsnæði, sem er einmitt ein aðal orsök vandans sem við eigum við að etja

Einhvers konar met í skilnings- og skeytingarleysi

Það eina sem mun breyta þjónkun stjórnvalda við fjármagnseigendur er samstaða leigjenda og stuðningur almennings. Þetta er sem betur fer í okkar höndum. En sú staðreynd gerir vonbrigðin með stjórnvöld og aðra hagsmunaaðila á húsnæðismarkaði ekkert minni. Staðreyndin er að leigjendur hafa verið sviknir um réttarbætur og leiðréttingu í fimmtán ár og á sama tíma hefur staða þeirra farið hríðversnandi. Það hlýtur því að reiknast sem einhversskonar met í skeytingar- og skilningsleysi hjá Innviðaráðherra að matreiða þessar tillögur starfshópsins fyrir alþjóð í ljósi þeirra hörmunga sem blasa við honum.

Ég bið þig lesandi góður að sýna þá ábyrgð að kynna þér tillögur starfshópsins og ekki síður athugasemdir Leigjendasamtakana, því hér er um hreina aðför að leigjendum og siðlausa árás að ræða. Mikilvægi þess að þú takir þér tíma í að lesa athugasemdirnar verður ekki undirstrikað nægilega. Athugasemdirnar getur þú fundið hér og í þeim er að finna yfirlit yfir ýmsar staðreyndir um leigumarkaðinn.

Ég skora á Innviðaráðherra að mæta mér undirrituðum í umræðum um þessi mál í þeim fjölmiðli sem býðst sem vettvangur fyrir slíkt.

Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna.