Stjórnir húsfélaga og húsfélagaþjónustur – Brýn þörf á löggjöf! Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 12. apríl 2023 13:00 Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Sigurður Helgi Guðjónsson Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Hvernig vogar þú þér að gera grín að Möggu Stínu? Elliði Vignisson Skoðun Ráðgátan um RÚV Helgi Brynjarsson Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun Hvetjandi refsing Reykjavíkurborgar Halla Gunnarsdóttir Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson Skoðun Flækjustig í skjóli einföldunar Kolbrún Georgsdóttir Skoðun Hvað er í gangi? Jón Pétur Zimsen Skoðun Lausnir í leikskólamálum Kristín Thoroddsen Skoðun Lýst eftir afstöðu Viðreisnar til ríkisstyrkja Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Hjálpum fólki að eignast börn Hildur Sverrisdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Gervigreind og dómgreind Henry Alexander Henrysson skrifar Skoðun Fjárfesting í réttindum barna bætir fjárhag sveitarfélaga Marín Rós Eyjólfsdóttir skrifar Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson skrifar Skoðun Alþjóða geðheilbrigðisdagurinn – réttur til réttrar meðferðar Pétur Maack Þorsteinsson skrifar Skoðun Á að takmarka samfélagsmiðlanotkun barna? María Rut Kristinsdóttir skrifar Skoðun Hvernig vogar þú þér að gera grín að Möggu Stínu? Elliði Vignisson skrifar Skoðun Hvað er í gangi? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Lausnir í leikskólamálum Kristín Thoroddsen skrifar Skoðun Hjálpum fólki að eignast börn Hildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Ráðgátan um RÚV Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Hvetjandi refsing Reykjavíkurborgar Halla Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Flækjustig í skjóli einföldunar Kolbrún Georgsdóttir skrifar Skoðun Lýst eftir afstöðu Viðreisnar til ríkisstyrkja Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Vegferð menntunar Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar Skoðun Bætt dagsbirta í Svansvottuðum byggingum Bergþóra Góa Kvaran skrifar Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson skrifar Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Frelsi fylgir ábyrgð Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Skilningsleysi á skaðsemi verðtryggingar Guðmundur Ásgeirsson skrifar Skoðun Menntakerfi í fremstu röð Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar Skoðun Við viljum nafn Jón Kaldal skrifar Skoðun Stóra skekkjan í 13 ára aldurstakmarki samfélagsmiðla Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Er verið að blekkja almenning og sjómenn? Einar Hannes Harðarson skrifar Skoðun Væntingar á villigötum Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Aðskilnaðurinn hlær Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Lágkúrulegur hversdagsleiki illskunnar Guðný Gústafsdóttir skrifar Skoðun Glerþakið brotið á alþjóðlega sjónverndardaginn Sigþór U. Hallfreðsson skrifar Sjá meira
Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins.
Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun
Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson skrifar
Skoðun Alþjóða geðheilbrigðisdagurinn – réttur til réttrar meðferðar Pétur Maack Þorsteinsson skrifar
Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar
Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar
Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar
Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun