Inn­viða­ráð­herra vill styrkja stöðu leigu­sala

Sigurður Ingi Jóhannsson ráðherra innviðamála hefur nú í þriðja sinn lagt fram frumvarp um breytingu á húsaleigulögum sem kveður á um skráningaskyldu á leigusamningum og um breytingu á leigufjárhæð. Í frumvarpinu er einnig kveðið á um breytingar á 37. gr núverandi húsaleigulaga um sanngjarna húsaleigu.

Frumvarp þetta kom fyrst fram sem drög í byrjun árs 2020 og var hluti af viðbrögðum stjórnvalda við niðurstöðum átakshóps Þjóðahgsráðs við neyðarástandi á húsnæðismarkaði sem birtar voru í janúar 2019. Markmið frumvarpsins var að bæta réttarstöðu leigjenda með tilliti til breytinga á leigufjárhæð og auka húsnæðisöryggi þeirra. Í þeim frumvarpsdrögum voru settar fram 5 tillögur að ákvæðum sem takmarka áttu heimildir leigusala til að hækka húsaleigu umfram verðlag og kostnað, eins konar leigubremsu.

Leigubremsan afturkölluð

Leigubremsa var ein af kröfum verkalýðsfélagana sem tóku þátt í samráðasvinnu átakshópsins. Féllust stjórnvöld á þá kröfu og lofuðu því að lögfesta leigubremsuna. Einnig var gert ráð fyrir því að allir húsaleigusamningar yrðu að jafnaði ótímabundnir til að tryggja húsnæðisöryggi leigjenda. Núna hefur innviðaráðherra hinsvegar fallið frá þeim loforðum sem og mörgum fleirum og eftir stendur einungis skráningaskylda leigusamninga.

Mikil andstaða kom frá Samtökum atvinnulífsins (SA) við tillögum um leigubremsu og bentu þau sér til stuðnings á greinargerð frá samtökum fasteignafélaga (NMHC) í Bandaríkjunum um neikvæð áhrif hennar á leigumarkaðinn. Einnig birtist andstaða Heimvalla ehf. við skerðingu á samningsfrelsi og íþyngjandi skráningaferli, voru þær athugasemdir einnig í takt við skrif Samtaka atvinnulífsins. Það virðist því vera sem svo að ráðherra hafi tekið að fullu tillit til athugasemda leigufélagsins og SA við breytingar á frumvarpinu, frumvarpi sem eitt sinn hafði það markmið að bæta réttarstöðu leigjenda. Nú er það aftur komið til meðhöndlunar alþingis, í þriðja skiptið á þremur árum og hafa á því orðið miklar breytingar. Nú er eins og nefnt er að ofan eingöngu mælt fyrir um skráningaskyldu leigusamninga.

Ráðherra gengst við kröfum SA og Heimavalla

Skráningaskylda sú sem mælt er fyrir hefur það að markmiði að bæta rauntíma upplýsingar um leigumarkaðinn sem síðar gætu leitt til markvissari umbóta á leigumarkaðnum. Gefið er í skyn að þær upplýsingar sem stofnanir samfélagsins hafa um stöðu leigjenda á leigumarkaði nægi ekki til þess að hægt sé að fara í aðgerðir til að bæta réttarstöðu þeirra. Fjöldi stofnana og félaga hafa reyndar í áratugi safnað tölulegum upplýsingum um fjölda leigjenda og verðmyndun á leigumarkaði.

Þær upplýsingar og rauntölur sem liggja fyrir, bæði frá skráningum og könnunum gefa hinsvegar nægilega upplýsandi mynd af stöðunni, sem er léleg réttarstaða leigjenda, gríðarlegt húsnæðisóöryggi og grimmileg sjálftaka leigusala með sífelldum hækkunum á húsaleigu.

Ráðherra hefur hinsvegar lagst flatur fyrir umkvörtunum leigufélagana, fasteignaeigenda og samtökum atvinnulífsins og gengið að kröfum þeirra.

Það gerir hann þrátt fyrir loforðin sem hann gaf og þrátt fyrir að upphaflegt markmið frumvarpsins sé að bæta réttarstöðu leigjenda. En jafnvel þrátt fyrir að hann hafi beygt sig undir kröfur þeirra hefur Viðskiptaráð í nýlegri umsögn varað alþingi við að íþyngja leigusölum með skráningaskyldu samninga.

Sanngjarnt að leigusalar ráði einir húsaleigu 

Í því frumvarpi sem nú liggur fyrir alþingi er gert ráð fyrir að því að sanngjörn markaðsleiga ráðist eingöngu af þáttum sem skipta kostnað og verðmæti leigusala máli. Er það gert í 6. grein frumvarpsins þar sem lagt er til að þremur málsgreinum verði bætt við 37. gr núverandi húsaleigulaga, en í henni segir að húsaleiga skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Hvergi í frumvarpinu eru hinsvegar eru hinsvegar nefnd atriði sem lúta að hagsmunum leigjenda og varða íþyngjandi leiguverð.

Með því að skilgreina markaðsleigu sem dregin er fram með skráningum allra leigusamninga og sem lúta engum öðrum takmörkunum en græðgi leigusala ætlar innviðaráðherra að lögfesta viðmið fyrir hugtakið sanngirni í núverandi húsaleigulögum. Hefur ráðherra ekki aðeins fallið frá fyrri tillögum um að styrkja réttarstöðu leigjenda með því að veita kærunefnd húsamála ríkari heimildir til að úrskurða um fjárhæð húsaleigu heldur líka lagt til að sanngjörn markaðsleiga verði eingöngu á forsendum leigusala og að þeir ráði henni einir. Í þeim fáum skiptum sem leigjendur hafa reynt að skjóta ágreiningi um leigufjárhæð til kærunefndarinnar hefur þeim alltaf verið hafnað vegna ákvæða um samningsfrelsi í húsaleigulögunum.

Húsaleiga hækkar umfram það sem við þekkjum 

Flestir þeir leigusamningar sem eru þinglýstir og koma fram í opnberri tölfræði um fjölda heimila á leigumarkaði og leiguverð eru frá þeim hópi leigjenda sem eru á lægri launum og með lægri húsaleigu. Hlutfall þeirra samninga sem eru innan félagslega rekins leigumarkaðar af núverandi tölfræði er mun hærra en það er sem hlutfall af öllum leigusamningum. Eini hvati leigjenda til að þinglýsa samningum er vegna húsnæðisbóta.

Ef tekjur heimila geta hinsvegar staðið undir stórum hluta þeirrar húsaleigu sem viðgengst þá falla sjálfkrafa niður réttindi til húsnæðisbóta og því enginn hvati til að þinglýsa.

Sautján þúsund heimili hlutu húsnæðisbætur í fyrra, en talið er að á bilinu 35-40.000 heimili séu á leigumarkaði. Það er því minna en helmingur allra heimila á leigumarkaði sem hljóta húsnæðisbætur. Með því að skylda alla til að skrá leigusamninga mun öll hin háa húsaleiga kom inn í mælda húsaleigu og verða notað sem viðmið fyrir allan leigumarkaðinn. Þannig mun húsaleiga hækka meira en áður og mun öll sú hækkun eingöngu verða á forsendum leigusala, eins og mælt er fyrir í frumvarpinu.

Gangverk leigumarkaðarins styrkt

Verði þetta fumvarp samþykkt mun það eingöngu styrkja gangverk núverandi fyrirkomulags á leigumarkaði. Það fyrirkomulag er síhækkandi húsaleiga langt umfram verðlag, viðvarandi skortur á húsnæði tilkomin vegna yfirburðastöðu leigusala, fullkomið réttarleysi og húsnæðisóöryggi leigjenda. Þetta frumvarp gengur því þvert á upphaflegt markmið ráðherra um að bæta réttarstðu leigjenda og draga úr íþyngjandi húsnæðiskostnaði þeirra. Íþyngjandi húsnæðiskostnaður leigjenda er þrefalt algengari en hjá fasteignaeiegndum þrátt fyrir hækkanir á fasteignamarkaði, hefur það hlutfall tvöfaldast hjá leigjendum undanfarin áratug en farið lækkandi hjá eignafólki.

Leigjendasamtökin setja sig ekki upp á móti betri gagnaöflun og frekari verkefnum hjá húsnæðisstofnun ráðherrans, en að gera að því skóna að með því sé högum og kjörum leigjenda betur borgið er bæði bíræfið og ósvífið svo ekki sé dýpra í árinni tekið. Það hefur enginn leigjandi beðið um þetta. Eftir fjögurra ára vinnu sérfræðinga og kjörinna fulltrúa, ásamt samvinnu hundruð einstaklinga, tvo átakshópa og samninga við verkalýðshreyfinguna ásamt stanslausum neyðarópum leigjenda leggur ráðherra nú til að innra starf Húsnæðis- og mannvirkjastofnunnar verði bætt, sem leiðir af sér að staða leigjenda verður verri en áður.

Leigjendum hent í bjarnagildru leigusala

Með þessu frumvarpi hefur ráðherra ekki bara svikið öll sín fyrri loforð heldur einnig snúið markmiðum þess á haus og er því nú ætlað að styrkja stöðu leigusala, lögfesta sjálftöku þeirra og gefa áður óþekkt viðmið við hugtakinu sanngirni.

Er ráðherra þátttakandi í samsæri á húsnæðismarkaði eða er hann enn ein lufsan sem leggst flatur fyrir fjárfestum og fjármagnseigendum sem starfa á leigumarkaði? Þetta er spurning sem leigjendur spyrja sig.

Ráðherran hefur eftir kjör sitt til alþingis svarið þess eið að að virða, efna og vernda réttindi leigjenda, hann var ekki kosin til þess eins henda þeim í bjarnagildru leigusala eins og hann vill með þessu frumvarpi og kalla það svo sanngirni. Hverra erinda gengur þú herra Sigurður?

Höfundur er formaður Samtaka leigjenda á Íslandi.