Hvað kostar að selja fasteign? G.Andri Bergmann skrifar 24. maí 2022 10:00 Það er fagnaðarefni þegar bent er á hluti sem eru óhagstæðir neytendum og á það ekki síst við um samsetningu og fjárhæð þóknunar fasteignasala nú þegar hækkanir á fasteignaverði slá met í hverjum mánuði. Haukur Viðar Alfreðsson skrifaði áhugaverðar greinar nýverið, um þóknanir fasteignasala og hvers vegna ekki ríkti harðari samkeppni á markaði þar sem fjöldi fasteignasala er töluvert umfram fjölda íbúða á söluskrá. Margt af því sem Haukur Viðar bendir á er rétt. Verðskrár fasteignasala gefa oft ranga mynd af því verði sem greitt er fyrir þjónustuna. Hvort það er eingöngu vegna þess að uppgefin söluþóknun gefin upp án virðisaukaskatts eða vegna þess að kaupandi er rukkaður fyrir þjónustu sem seljandi er búinn að greiða fyrir skiptir svo sem ekki máli. Aðalatriðið er að benda á misræmið, bæta upplýsingar og leiðrétta verðskrár. Eitt var þó í grein Hauks Viðars sem ekki kom fram og varðar fyrirtæki sem undirritaður kemur að með virkum hætti og hvar söluþóknun er föst fjárhæð óháð söluverði eignar. En af hverju fast gjald? Svarið liggur í augum uppi því almennt er vinna við söluferlið sú sama óháð verði eignar. Því er eðlilegt að Haukur Viðar velti fyrir sér hve margir tímar fari í söluferlið, en eins og er með margt þá er það auðvitað misjafnt. En að meðaltali má segja að tímafjöldi fari sjaldan undir 10 klst. og enn sjaldnar yfir 30 klst. Því er einfalt reikningsdæmi að setja upp verðskrá sem er sanngjörn gagnvart viðskiptavininum og ætti að greiða fasteignasalanum góð og samkeppnishæf laun. Ef við gerum ráð fyrir að meðaltali 20 klst. vinnu við söluferli hverrar eignar og að útseld tímavinna sé 29.750 kr. með vsk., þá ættu sölulaun að vera samtals kr. 595.000 að meðtöldum virðisaukaskatti. Það er álit undirritaðs að það sé eðlilegt gjald fyrir jafn vandasamt verk og mikilvægt sem fasteignasala er. Auðvitað er þetta ekki tímakaupið sem fasteignasalinn fær í vasann, því af þessu gjaldi er tekið til útlagðs kostnaðar, reksturs skrifstofu og svo koma auðvitað skattar og launatengd gjöld sem við þurfum öll að greiða. Allt að einu þá sýna útreikningar að dæmið gengur vel upp miðað við þessar forsendur. Í dag er hins vegar framboðsskortur og fasteignamarkaðurinn óvenjulegur fyrir margra hluta sakir. Fjöldi starfandi fasteignasala er um og yfir fjölda virkra eigna í sölumeðferð og sölutími eigna er að meðaltali um 30 dagar. Það er því seld innan við ein eign á mánuði fyrir hvern starfandi fasteignasala á landinu og þarf varla hagfræðing til að sjá að dæmið gengur ekki upp. Það er með öðrum orðum útilokað að meðallaun fasteignasala séu mikið umfram lágmarkslaun þegar tekið hefur verið tillit til launatengdra gjalda, skatta og annarra rekstrarútgjalda. Samt er þjónustuframboð fasteignasala ótrúlega einsleitt og verðskrár svipaðar. Það er helst að þeim detti í hug að rukka viðskiptavininn um 100.000 aukalega svo sami viðskiptavinur geti „valið“ að styrkja íþróttafélag að eigin vali um sama 100 þúsund kallinn. Eðlilegra væri auðvitað að lækka verð og gefa viðskiptavininum frjálst val um í hvað sparnaðinum er eytt, eða hvort honum er yfir höfuð eytt. Samkeppnis virðist þannig frekar snúast um í hvað fasteignasalinn eyðir þóknuninni en það að lækka þóknunina og gefa viðskiptavininum val. Það að fasteignasali hafi eingöngu laun samkvæmt árangurstengdum þóknunum, eykur líkur á áhættuhegðun og býr til freistnivanda þar sem fasteignasali gæti freistast til að huga betur að eigin hag en viðskiptavina sinna. Sérstaklega á þetta við þegar markaðsaðstæður eru sem nú og umrædd eign jafnvel einu laun viðkomandi í fleiri mánuði. Flestir fasteignasalar eru sem betur fer vandað og heiðarlegt fagfólk, en vandinn er til staðar. Vandinn verður svo að áhættu þegar hver fasteignasali er að velta að meðaltali innan við 1 eign mánaðarlega. Sumir auðvitað töluvert meira en margir minna. Umræðan um þóknanir fasteignasala og öryggi þjónustunnar er því gríðarlega mikilvæg og hafi Haukur Viðar þakkir fyrir vandaða samantekt og skýra. Það er augljós skekkja á markaði sem þarf að bregðast við. Samkvæmt hagfræðinni er svarið augljóst, en einhver þarf að bjóða betur en hinir, lækka verð, bæta ferla og auka framlegð. Það er svo viðskiptavina að skoða markaðinn vel, kynna sér verðskrár og skilgreiningu þjónustunnar og velja svo það sem hentar best. Höfundur er framkvæmdastjóri Procura Home. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Mest lesið Hver er ábyrgð Icelandair? Sævar Þór Jónsson Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun Tölum um það sem er í boði fyrir ungt fólk Bjarney Rún Haraldsdóttir,Eva Rós Ólafsdóttir Skoðun Ísland: Landið sem unga fólkið flýr Einar Jóhannes Guðnason Skoðun Fatlað fólk á Íslandi Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Hvað lærum við af hinum sem er ósammála? Samtal um loftslagsmál Haukur Logi Jóhannsson Skoðun Gervigreindin og atvinnulífið Þorsteinn Siglaugsson Skoðun Í orði en ekki á borði - stuðningur Íslands við Úkraínu Erlingur Erlingsson Skoðun Skoðun Skoðun Milljónir úr launaumslögum til vopnakaupa Ástþór Magnússon skrifar Skoðun Í orði en ekki á borði - stuðningur Íslands við Úkraínu Erlingur Erlingsson skrifar Skoðun Hvað lærum við af hinum sem er ósammála? Samtal um loftslagsmál Haukur Logi Jóhannsson skrifar Skoðun Fatlað fólk á Íslandi Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Tölum um það sem er í boði fyrir ungt fólk Bjarney Rún Haraldsdóttir,Eva Rós Ólafsdóttir skrifar Skoðun Hver er ábyrgð Icelandair? Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Gervigreindin og atvinnulífið Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason skrifar Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Hinn stóri pakki ósýnilegrar reynslu Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun GOGG, GOGG, GOGG og aftur GOGG Guðrún Njálsdóttir skrifar Skoðun Eru sumir íslenskir stjórnmálamenn að bergmála áróður Kremlar? Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Beðið eftir orkumálaráðherra Eggert Valur Guðmundsson,Gunnar Aron Ólason skrifar Skoðun Ísland: Landið sem unga fólkið flýr Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun „Við verðum að fylgja lögum“ Hópur listafólks skrifar Skoðun Ég er ekki alki Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun „Þetta reddast“ og heilsan að húfi? Alexander Aron Guðjónsson,Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Nauðsyn námsgagna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvort er ánægjulegra, kynlíf eða verslunarleiðangur? Gró Einarsdóttir skrifar Skoðun Fást engin svör Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Mannréttindabrot á vinnumarkaði Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera í því? María Rut Hinriksdóttir skrifar Skoðun Gætum við verið betri hvert við annað? Jakob Frímann Magnússon skrifar Skoðun Ríkisstjórnin seilist í sjóði erfiðisvinnufólks Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Þar sem náttúran tapar Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Sjá meira
Það er fagnaðarefni þegar bent er á hluti sem eru óhagstæðir neytendum og á það ekki síst við um samsetningu og fjárhæð þóknunar fasteignasala nú þegar hækkanir á fasteignaverði slá met í hverjum mánuði. Haukur Viðar Alfreðsson skrifaði áhugaverðar greinar nýverið, um þóknanir fasteignasala og hvers vegna ekki ríkti harðari samkeppni á markaði þar sem fjöldi fasteignasala er töluvert umfram fjölda íbúða á söluskrá. Margt af því sem Haukur Viðar bendir á er rétt. Verðskrár fasteignasala gefa oft ranga mynd af því verði sem greitt er fyrir þjónustuna. Hvort það er eingöngu vegna þess að uppgefin söluþóknun gefin upp án virðisaukaskatts eða vegna þess að kaupandi er rukkaður fyrir þjónustu sem seljandi er búinn að greiða fyrir skiptir svo sem ekki máli. Aðalatriðið er að benda á misræmið, bæta upplýsingar og leiðrétta verðskrár. Eitt var þó í grein Hauks Viðars sem ekki kom fram og varðar fyrirtæki sem undirritaður kemur að með virkum hætti og hvar söluþóknun er föst fjárhæð óháð söluverði eignar. En af hverju fast gjald? Svarið liggur í augum uppi því almennt er vinna við söluferlið sú sama óháð verði eignar. Því er eðlilegt að Haukur Viðar velti fyrir sér hve margir tímar fari í söluferlið, en eins og er með margt þá er það auðvitað misjafnt. En að meðaltali má segja að tímafjöldi fari sjaldan undir 10 klst. og enn sjaldnar yfir 30 klst. Því er einfalt reikningsdæmi að setja upp verðskrá sem er sanngjörn gagnvart viðskiptavininum og ætti að greiða fasteignasalanum góð og samkeppnishæf laun. Ef við gerum ráð fyrir að meðaltali 20 klst. vinnu við söluferli hverrar eignar og að útseld tímavinna sé 29.750 kr. með vsk., þá ættu sölulaun að vera samtals kr. 595.000 að meðtöldum virðisaukaskatti. Það er álit undirritaðs að það sé eðlilegt gjald fyrir jafn vandasamt verk og mikilvægt sem fasteignasala er. Auðvitað er þetta ekki tímakaupið sem fasteignasalinn fær í vasann, því af þessu gjaldi er tekið til útlagðs kostnaðar, reksturs skrifstofu og svo koma auðvitað skattar og launatengd gjöld sem við þurfum öll að greiða. Allt að einu þá sýna útreikningar að dæmið gengur vel upp miðað við þessar forsendur. Í dag er hins vegar framboðsskortur og fasteignamarkaðurinn óvenjulegur fyrir margra hluta sakir. Fjöldi starfandi fasteignasala er um og yfir fjölda virkra eigna í sölumeðferð og sölutími eigna er að meðaltali um 30 dagar. Það er því seld innan við ein eign á mánuði fyrir hvern starfandi fasteignasala á landinu og þarf varla hagfræðing til að sjá að dæmið gengur ekki upp. Það er með öðrum orðum útilokað að meðallaun fasteignasala séu mikið umfram lágmarkslaun þegar tekið hefur verið tillit til launatengdra gjalda, skatta og annarra rekstrarútgjalda. Samt er þjónustuframboð fasteignasala ótrúlega einsleitt og verðskrár svipaðar. Það er helst að þeim detti í hug að rukka viðskiptavininn um 100.000 aukalega svo sami viðskiptavinur geti „valið“ að styrkja íþróttafélag að eigin vali um sama 100 þúsund kallinn. Eðlilegra væri auðvitað að lækka verð og gefa viðskiptavininum frjálst val um í hvað sparnaðinum er eytt, eða hvort honum er yfir höfuð eytt. Samkeppnis virðist þannig frekar snúast um í hvað fasteignasalinn eyðir þóknuninni en það að lækka þóknunina og gefa viðskiptavininum val. Það að fasteignasali hafi eingöngu laun samkvæmt árangurstengdum þóknunum, eykur líkur á áhættuhegðun og býr til freistnivanda þar sem fasteignasali gæti freistast til að huga betur að eigin hag en viðskiptavina sinna. Sérstaklega á þetta við þegar markaðsaðstæður eru sem nú og umrædd eign jafnvel einu laun viðkomandi í fleiri mánuði. Flestir fasteignasalar eru sem betur fer vandað og heiðarlegt fagfólk, en vandinn er til staðar. Vandinn verður svo að áhættu þegar hver fasteignasali er að velta að meðaltali innan við 1 eign mánaðarlega. Sumir auðvitað töluvert meira en margir minna. Umræðan um þóknanir fasteignasala og öryggi þjónustunnar er því gríðarlega mikilvæg og hafi Haukur Viðar þakkir fyrir vandaða samantekt og skýra. Það er augljós skekkja á markaði sem þarf að bregðast við. Samkvæmt hagfræðinni er svarið augljóst, en einhver þarf að bjóða betur en hinir, lækka verð, bæta ferla og auka framlegð. Það er svo viðskiptavina að skoða markaðinn vel, kynna sér verðskrár og skilgreiningu þjónustunnar og velja svo það sem hentar best. Höfundur er framkvæmdastjóri Procura Home.
Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun
Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun
Hvað lærum við af hinum sem er ósammála? Samtal um loftslagsmál Haukur Logi Jóhannsson Skoðun
Skoðun Hvað lærum við af hinum sem er ósammála? Samtal um loftslagsmál Haukur Logi Jóhannsson skrifar
Skoðun Tölum um það sem er í boði fyrir ungt fólk Bjarney Rún Haraldsdóttir,Eva Rós Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir skrifar
Skoðun Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason skrifar
Skoðun Eins og þú kallar í skóginn….. – við þurfum að þora að ræða viðkvæmu málin Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar
Skoðun Eru sumir íslenskir stjórnmálamenn að bergmála áróður Kremlar? Guðni Freyr Öfjörð skrifar
Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar
Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar
Almenningssamgöngur á höfuðborgarsvæðinu - Samanburður við nágrannalöndin Þórarinn Hjaltason Skoðun
Það sem við vökvum, það vex: Taktu stjórn á algóritma samfélagsmiðla og huga þínum Steindór Þórarinsson Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? - Seinni hluti Magnea Marinósdóttir Skoðun
Hvað lærum við af hinum sem er ósammála? Samtal um loftslagsmál Haukur Logi Jóhannsson Skoðun