Rafbílahleðsla í fjölbýlishúsum – hvar erum við stödd? Daníel Árnason skrifar 4. maí 2022 13:02 Ákvörðun stjórnvalda um að rafbílavæða Ísland og banna innflutning fólksbifreiða sem ekki nýta rafmagn eftir árið 2030 var metnaðarfull og nauðsynleg. Lög um fjöleignarhús voru í framhaldinu uppfærð þannig að húsfélög þurfa að bregðast við óskum einstakra íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl við heimili sitt í fjölbýlishúsi. Lagabreytingin setur þá skyldu á húsfélög að koma upp hleðslukerfi rafbíla með jöfnu aðgengi allra og sanngjarnri deilingu rekstrarkostnaðar. Hleðslukerfinu má jafna við önnur og eldri kerfi hússins, s.s. sameiginlegt lagnakerfi fyrir neysluvatn, hitakerfi, raflagnakerfi og frárennsliskerfi. Lagaleg skylda húsfélaga til að uppfylla kröfur um hleðslukerfi rafbíla felur jafnframt í sér að eigendum ber sameiginlega að standa undir umræddu kerfi, þ.e. að fjárfesta í kerfinu og bera ábyrgð á rekstri þess á líftíma hússins. Hleðslukerfið er því eign húsfélagsins og öll umsýsla kringum það, þ.m.t. úttekt og kostnaðaráætlun, öflun tilboða, eftirliti með framkvæmdum, virkniprófanir og daglegur rekstur kerfisins er á ábyrgð húsfélagsins. Markaður í mótun Í dag er hlutfall hreinna rafbíla og tengiltvinnbíla um 70% af nýskráðum bílum og stefnir hratt í að verða um og yfir 85%. Fólksbílar á Íslandi eru um 300.000 og meðalaldur þeirra um 12 ár, sem þýðir að meðalendurnýjunarþörf er um 25.000 bílar árlega. Því má vænta um 20.000 nýrra bíla í hleðslu árlega. Mikill meirihluti hleðslustöðva sem setja þarf upp verða á ábyrgð og í umsýslu húsfélaga fjöleignarhúsa. Fyrirsjáanlegt er að áðurnefnd skylda húsfélaga til að bregðast við beiðnum íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl, mun leiða til þess að gríðarleg spurn verður eftir hleðslukerfum fjöleignarhúsa á næstu tveimur árum. Fjöldi ólíkra þjónustu- og búnaðarsala hefur þegar sprottið fram með mismunandi vörur, en fullyrða má að allar lausnir eru miðaðar við einstaka rafbílaeigendur en ekki til að leysa sameiginlegt verkefni fjöleignarhúsa með um 20 til 30 íbúðir að jafnaði og miklu fleiri íbúðum í nýjum fjöleignarhúsaklösum. Þekking á málefnum fjöleignarhúsa mikilvæg Aðstæður húsfélaga eru afar mismunandi. Í eldri húsum eru bílastæði oftast sameiginleg á opnum bílastæðum en í nýrri húsum eru bílastæði ýmist á opnum stæðum eða einkastæði í bílageymslum. Kostnaðarskipting við verkefnið er líka oft snúið viðfangsefni. Hver er kostnaðarhlutdeild allra og hver er kostnaður sumra, t.d. þar sem um er að ræða bílageymslur? Við hjá Eignaumsjón höfum yfir 20 ára þekkingu og reynslu af þjónustu við hús- og rekstrarfélög en því miður hefur komið á daginn að margir sem ráðleggja húsfélögum um útfærslu hleðslukerfa rafbíla búa ekki yfir nægilegri þekkingu á rekstri húsfélaga og fjöleignarhúsalögunum. Á það ekki síst við um þann grundavallarmun sem snýr að uppsetningu hleðslustöðva fyrir rafbíla í sérbýli annars vegar og fjölbýli hins vegar, t.d. þætti eins og skiptingu stofnkostnaðar, innheimtu vegna notkunar, mælingar og greiðslu kostnaðar til einstakra matshluta vegna raforku o.fl. Horfa þarf til hagsmuna allra Fjölmörg húsfélög hafa valið að fela búnaðarsala útfærslu og rekstur hleðslukerfa rafbíla. Það er ekki hyggileg leið þegar horft er til framtíðar, ekki frekar en að fyrstu eigendur rafbíls leiði verkefnið í sínu húsfélagi, oft út frá eigin hagsmunum frekar en heildarhagsmunum eigenda. Kostnaður við að leggja grunn að rafbílahleðslukerfi húsfélags fellur á alla eigendur sem eiga aðild að bílastæðum hússins, burtséð frá því hvort viðkomandi hyggst fá sér rafbíl eða á yfir höfuð bíl! Mikilvægt er því að óhlutdrægni ráði ríkjum þegar ákvörðun er tekin um kaup og uppsetningu á rafbílahleðslukerfi. Vel þarf að standa að ákvörðunum, góð samstaða þarf að vera um kaupin og tryggt að rekstur kerfisins þjóni öllum eigendum til framtíðar. Ákvörðun um búnað Besta leiðin til að ná fram samstöðu um rafbílahleðslukerfi er að okkar mati að láta gera hlutlausa og vandaða úttekt um stöðu rafbílahleðslumála í viðkomandi húsfélagi, eins og fjöleignarhúsalögin mæla fyrir um. Þannig fá eigendur greinargerð/skýrslu sem rökstyður hvernig skynsamlegt er að standa að kaupum og rekstri hleðslukerfis til framtíðar ásamt mati á því hvaða búnaður er nauðsynlegur. Í slíkri úttekt er einnig lagt mat á hvort endurnýja þarf heimtaug, sem oftast er betri kostur í eldri fjölbýlishúsum. Í framhaldinu mælum við með að viðkomandi húsfélag haldi samhæft útboð, byggt á sömu forsendum, fyrir bæði búnaðarsala og verktaka. Eignaumsjón hefur gert fjölda úttekta fyrir húsfélög vegna skyldu þeirra til að bregðast við beiðnum um aðgengi að hleðslukerfi fjöleignarhúss. Við höfum aðstoðað húsfélög við að útvega tilboð miðað við verkáætlanir og borið þau saman. Samanburður á þessum tilboðum sýnir að næst hagstæðasta tilboð er að meðaltali 27% hærra en hagstæðasta tilboð, eða um ein milljón krónur fyrir fyrsta skref í uppsetningu hleðslukerfis rafbíla. Virði slíkrar óháðrar ráðgjafar er því ótvírætt. Mikilvægt er jafnframt að tryggja að hleðslustöðvar, sem rafbílaeigendur kaupa sjálfir til að nota í fjölbýlishúsum, uppfylli kröfur um samhæfða staðla, m.a. vegna öryggis, álagsstýringar og aflestrar. Rafbílaeigandi getur valið stöð frá mismunandi framleiðendum og tekið hana með sér, ef hann flytur. Hleðslukerfi verður einnig að uppfylla kröfur um fjartengingu og vefþjónustu svo húsfélög geti líka valið umsjónar- og innheimtuaðila með rafbílahleðslukerfinu, en ekki bara söluaðila kerfisins. Það er okkar skoðun að ekki sé gott fyrir húsfélög að selja sig undir ofurvald eins þjónustuaðila til framtíðar með því að sníða kerfi húsfélagsins út frá búnaði ólíkra seljenda og hagsmunum þeirra, eða hagsmunum orkusala. Rekstur í höndum húsfélaga Af þessum sökum er það staðföst trú okkar að útfærsla og rekstur rafbílahleðslukerfa húsfélaga skuli ávallt vera á forsendum viðkomandi húsfélags, en ekki fyrsta bíleigandans, orkudreifingarfyrirtækis, orku- eða búnaðarsala. Eigendur eiga að velja sér innheimtuform og þjónustu sem á að vera á kostnaðargrunni, sem er í takt við bæði ákvæði fjöleignarhúsalaganna og útgefin álit Kærunefndar húsamála. Þar af leiðir líka að álagning skal ekki vera á stofnkostnað eða rekstrarkostnað rafbílahleðslukerfa húsfélaga, né heldur að notað sé annað innheimtufyrirkomulag en húsgjöld lögum samkvæmt. Uppsetning og umsýsla rafbílahleðslukerfis er á ábyrgð viðkomandi húsfélagsins. Þá ábyrgð höfum við hjá Eignaumsjón einsett okkur að axla í samstarfi við stjórnir húsfélaga. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bílastæði Mest lesið Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson Skoðun Skoðun Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjallar og lyklaborðið Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson skrifar Sjá meira
Ákvörðun stjórnvalda um að rafbílavæða Ísland og banna innflutning fólksbifreiða sem ekki nýta rafmagn eftir árið 2030 var metnaðarfull og nauðsynleg. Lög um fjöleignarhús voru í framhaldinu uppfærð þannig að húsfélög þurfa að bregðast við óskum einstakra íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl við heimili sitt í fjölbýlishúsi. Lagabreytingin setur þá skyldu á húsfélög að koma upp hleðslukerfi rafbíla með jöfnu aðgengi allra og sanngjarnri deilingu rekstrarkostnaðar. Hleðslukerfinu má jafna við önnur og eldri kerfi hússins, s.s. sameiginlegt lagnakerfi fyrir neysluvatn, hitakerfi, raflagnakerfi og frárennsliskerfi. Lagaleg skylda húsfélaga til að uppfylla kröfur um hleðslukerfi rafbíla felur jafnframt í sér að eigendum ber sameiginlega að standa undir umræddu kerfi, þ.e. að fjárfesta í kerfinu og bera ábyrgð á rekstri þess á líftíma hússins. Hleðslukerfið er því eign húsfélagsins og öll umsýsla kringum það, þ.m.t. úttekt og kostnaðaráætlun, öflun tilboða, eftirliti með framkvæmdum, virkniprófanir og daglegur rekstur kerfisins er á ábyrgð húsfélagsins. Markaður í mótun Í dag er hlutfall hreinna rafbíla og tengiltvinnbíla um 70% af nýskráðum bílum og stefnir hratt í að verða um og yfir 85%. Fólksbílar á Íslandi eru um 300.000 og meðalaldur þeirra um 12 ár, sem þýðir að meðalendurnýjunarþörf er um 25.000 bílar árlega. Því má vænta um 20.000 nýrra bíla í hleðslu árlega. Mikill meirihluti hleðslustöðva sem setja þarf upp verða á ábyrgð og í umsýslu húsfélaga fjöleignarhúsa. Fyrirsjáanlegt er að áðurnefnd skylda húsfélaga til að bregðast við beiðnum íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl, mun leiða til þess að gríðarleg spurn verður eftir hleðslukerfum fjöleignarhúsa á næstu tveimur árum. Fjöldi ólíkra þjónustu- og búnaðarsala hefur þegar sprottið fram með mismunandi vörur, en fullyrða má að allar lausnir eru miðaðar við einstaka rafbílaeigendur en ekki til að leysa sameiginlegt verkefni fjöleignarhúsa með um 20 til 30 íbúðir að jafnaði og miklu fleiri íbúðum í nýjum fjöleignarhúsaklösum. Þekking á málefnum fjöleignarhúsa mikilvæg Aðstæður húsfélaga eru afar mismunandi. Í eldri húsum eru bílastæði oftast sameiginleg á opnum bílastæðum en í nýrri húsum eru bílastæði ýmist á opnum stæðum eða einkastæði í bílageymslum. Kostnaðarskipting við verkefnið er líka oft snúið viðfangsefni. Hver er kostnaðarhlutdeild allra og hver er kostnaður sumra, t.d. þar sem um er að ræða bílageymslur? Við hjá Eignaumsjón höfum yfir 20 ára þekkingu og reynslu af þjónustu við hús- og rekstrarfélög en því miður hefur komið á daginn að margir sem ráðleggja húsfélögum um útfærslu hleðslukerfa rafbíla búa ekki yfir nægilegri þekkingu á rekstri húsfélaga og fjöleignarhúsalögunum. Á það ekki síst við um þann grundavallarmun sem snýr að uppsetningu hleðslustöðva fyrir rafbíla í sérbýli annars vegar og fjölbýli hins vegar, t.d. þætti eins og skiptingu stofnkostnaðar, innheimtu vegna notkunar, mælingar og greiðslu kostnaðar til einstakra matshluta vegna raforku o.fl. Horfa þarf til hagsmuna allra Fjölmörg húsfélög hafa valið að fela búnaðarsala útfærslu og rekstur hleðslukerfa rafbíla. Það er ekki hyggileg leið þegar horft er til framtíðar, ekki frekar en að fyrstu eigendur rafbíls leiði verkefnið í sínu húsfélagi, oft út frá eigin hagsmunum frekar en heildarhagsmunum eigenda. Kostnaður við að leggja grunn að rafbílahleðslukerfi húsfélags fellur á alla eigendur sem eiga aðild að bílastæðum hússins, burtséð frá því hvort viðkomandi hyggst fá sér rafbíl eða á yfir höfuð bíl! Mikilvægt er því að óhlutdrægni ráði ríkjum þegar ákvörðun er tekin um kaup og uppsetningu á rafbílahleðslukerfi. Vel þarf að standa að ákvörðunum, góð samstaða þarf að vera um kaupin og tryggt að rekstur kerfisins þjóni öllum eigendum til framtíðar. Ákvörðun um búnað Besta leiðin til að ná fram samstöðu um rafbílahleðslukerfi er að okkar mati að láta gera hlutlausa og vandaða úttekt um stöðu rafbílahleðslumála í viðkomandi húsfélagi, eins og fjöleignarhúsalögin mæla fyrir um. Þannig fá eigendur greinargerð/skýrslu sem rökstyður hvernig skynsamlegt er að standa að kaupum og rekstri hleðslukerfis til framtíðar ásamt mati á því hvaða búnaður er nauðsynlegur. Í slíkri úttekt er einnig lagt mat á hvort endurnýja þarf heimtaug, sem oftast er betri kostur í eldri fjölbýlishúsum. Í framhaldinu mælum við með að viðkomandi húsfélag haldi samhæft útboð, byggt á sömu forsendum, fyrir bæði búnaðarsala og verktaka. Eignaumsjón hefur gert fjölda úttekta fyrir húsfélög vegna skyldu þeirra til að bregðast við beiðnum um aðgengi að hleðslukerfi fjöleignarhúss. Við höfum aðstoðað húsfélög við að útvega tilboð miðað við verkáætlanir og borið þau saman. Samanburður á þessum tilboðum sýnir að næst hagstæðasta tilboð er að meðaltali 27% hærra en hagstæðasta tilboð, eða um ein milljón krónur fyrir fyrsta skref í uppsetningu hleðslukerfis rafbíla. Virði slíkrar óháðrar ráðgjafar er því ótvírætt. Mikilvægt er jafnframt að tryggja að hleðslustöðvar, sem rafbílaeigendur kaupa sjálfir til að nota í fjölbýlishúsum, uppfylli kröfur um samhæfða staðla, m.a. vegna öryggis, álagsstýringar og aflestrar. Rafbílaeigandi getur valið stöð frá mismunandi framleiðendum og tekið hana með sér, ef hann flytur. Hleðslukerfi verður einnig að uppfylla kröfur um fjartengingu og vefþjónustu svo húsfélög geti líka valið umsjónar- og innheimtuaðila með rafbílahleðslukerfinu, en ekki bara söluaðila kerfisins. Það er okkar skoðun að ekki sé gott fyrir húsfélög að selja sig undir ofurvald eins þjónustuaðila til framtíðar með því að sníða kerfi húsfélagsins út frá búnaði ólíkra seljenda og hagsmunum þeirra, eða hagsmunum orkusala. Rekstur í höndum húsfélaga Af þessum sökum er það staðföst trú okkar að útfærsla og rekstur rafbílahleðslukerfa húsfélaga skuli ávallt vera á forsendum viðkomandi húsfélags, en ekki fyrsta bíleigandans, orkudreifingarfyrirtækis, orku- eða búnaðarsala. Eigendur eiga að velja sér innheimtuform og þjónustu sem á að vera á kostnaðargrunni, sem er í takt við bæði ákvæði fjöleignarhúsalaganna og útgefin álit Kærunefndar húsamála. Þar af leiðir líka að álagning skal ekki vera á stofnkostnað eða rekstrarkostnað rafbílahleðslukerfa húsfélaga, né heldur að notað sé annað innheimtufyrirkomulag en húsgjöld lögum samkvæmt. Uppsetning og umsýsla rafbílahleðslukerfis er á ábyrgð viðkomandi húsfélagsins. Þá ábyrgð höfum við hjá Eignaumsjón einsett okkur að axla í samstarfi við stjórnir húsfélaga. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar.
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun