Hvernig á að berjast við verðbólgu? Ólafur Margeirsson skrifar 19. febrúar 2022 20:01 Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Mest lesið Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein Skoðun Mótum framtíðina saman Jónína Hauksdóttir ,Magnús Þór Jónsson Skoðun Íslenskir flóttamenn - í okkar eigin landi Gunnar Magnús Diego Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson Skoðun Halldór 4.10.2025 Halldór 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Skoðun Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar Skoðun Íslenskir flóttamenn - í okkar eigin landi Gunnar Magnús Diego skrifar Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Mótum framtíðina saman Jónína Hauksdóttir ,Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir skrifar Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Lykillinn að hamingju og heilbrigði Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Staða bænda styrkt Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Leikskólar eru ekki munaður Íris Eva Gísladóttir skrifar Skoðun Vísindarannsóknir og þróun – til umhugsunar í tiltekt Þorgerður J. Einarsdóttir skrifar Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason skrifar Skoðun Foreldrar þurfa bara að vera duglegri Björg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar Skoðun Dýrkeypt eftirlitsleysi Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Svindl eða sjálfsvernd? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir skrifar Skoðun Mannauðurinn á vinnustaðnum þarf góða innivist til að dafna Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Þetta er námið sem lifir áfram Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Árborg - spennandi kostur fyrir öll Guðný Björk Pálmadóttir skrifar Skoðun Tökum á glæpahópum af meiri þunga Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Minntist ekkert á Evrópusambandið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugsum stórt í skipulags- og samgöngumálum Hilmar Ingimundarson skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur.
Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein Skoðun
Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson Skoðun
Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun
Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson Skoðun
Skoðun Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir skrifar
Skoðun Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson skrifar
Skoðun Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson skrifar
Skoðun Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein skrifar
Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar
Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar
Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar
Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Ísrael á ekki heima á gleðileikum evrópskra sjónvarpsstöðva sem starfa í almannaþágu Stefán Jón Hafstein Skoðun
Samræmd nálgun að öryggi og skilvirkni á ytri landamærum - Innleiðing EES á Íslandi Arngrímur Guðmundsson Skoðun
Eru vegir fyrir ferðamenn mikilvægari en vegir fyrir fólk sem býr hér? Petrína Þórunn Jónsdóttir Skoðun
Er Evrópa á villigötum? Efnahagsleg hnignun kallar á róttæka endurskoðun Eggert Sigurbergsson Skoðun