Grey litli okrarinn

Það hefur verið kostulegt að fylgjast með viðbrögðum braskara og okrara við reiknivél Samtaka leigjenda sem sýnir viðmiðunarverð húsaleigu miðað við heilbrigðar forsendur eðlilegs markaðar. Skiljanlega passar verðið sem reiknivélin sýnir illa við raunveruleika gerspillts húsaleigumarkaðar þar sem skortur hefur skrúfað upp verð, þar sem leigjendur eru ofurseldir drottnunarstöðu leigusala. Á þeim markaði er leiguverðið út úr öllu korti, hrein svívirða.

Skömm íslensk samfélags

Það hefur verið látið viðgangast árum og áratugum saman að leigusalar hafa rúið leigjendur sína inn að skinni. Þetta er gert með blessun og undir hvatningarópum stjórnvalda, sem ætíð taka stöðu með okrurum gegn alþýðunni. Á meðan leigumarkaðir í öllum nágrannalöndum okkar er regluvæddur til að tryggja rétt leigjenda og vernda þá fyrir okrurum og öðru illþýði þá einkennir lögleysa íslenski leigumarkaðurinn. Þar ræður hinn sterki einn og hin veiku fá enga vernd.

Leigumarkaðurinn er helsta skömm íslensk samfélags. Enginn einstakur hópur stendur eins illa í samanburði við sambærilega hópa í okkar nágrannalöndum og leigjendur. Íslenski leigumarkaðurinn er eins og úr bók eftir Dickens, sýnishorn frá frumbýlingsárum kapítalismans áður en verkalýðshreyfingin og almannasamtök náðu að spyrna við fótum.

Þess vegna er magnað að sjá viðbrögð okrarana þegar samtök leigjenda hefja baráttu fyrir sjálfsögðum mannréttindum, réttinum á öruggu og ódýru húsnæði, réttinum til grunnþarfa manneskjunnar. Þeir bregðast við eins og landlordar úr bók eftir Dickens, uppbelgdir af hroka og mannfyrirlitningu, blindir af sannfæringu um að gróðafíkn þeirra sjálfra sé drifkraftur mannfélagsins en ekki eyðileggingarafl.

Saga úr Breiðholtinu

Fyrir tíu árum keypti maður 3ja herbergja 75 fermetra íbúð í Breiðholti á rúmlega 14,9 m.kr. sem eru rúmlega 20,0 m.kr. á núvirði. Maðurinn leigði íbúðina út á meðalverði þess tíma, rúmlega 101 þús. kr. sem gera rúmlega 136 þús. kr. á núvirði.

Líða svo tíu ár. Í dag er íbúðin metin á 44,3 m.kr. og meðalleigan á svona íbúð hefur hækkað jafnt og þétt, var tæplega 200 þús. kr. að meðaltali yfir þetta tímabil.

Miðað við meðalleigu þá borguðu leigjendur leigusalanum tæplega 24,0 m.kr. yfir þetta tímabil á núvirði. Þessi upphæð rann upp í kostnað við viðhald, 1,1% af markaðsvirði hvers ár, sem gera á núvirði rétt rúmlega 3,7 m.kr. á þessum tíu árum. Og tæp 606 þús. kr. fóru í fasteignagjöld. Ef við reiknum með 6% af leigufjárhæð fari í fjárhagslegt utanumhald og önnur 6% í greiðslufallstryggingu þá er samanlagður rekstrarkostnaður í kringum íbúðina tæplega 7,2 m.kr. á þessu tíu ára tímabili.

Húseigandinn á þá tæplega 16,8 m.kr. upp í afborganir og vexti af húsnæðisláninu. Þegar hann keypti íbúðina lagði hann til 30% kaupverðsins fram sem eigið fé, tæplega 4,5 m.kr. sem gera rúmlega 5,7 m.kr. á núvirði. Restina auk lántökugjalda tók hann að láni á 3,5% verðtryggðum vöxtum. Til að fóðra það lán hafa farið á núvirði tæplega 9,5 m.kr. á þessum tíu árum.

Eftir greiðslu alls kostnaðar og afborgana og vaxta af láninu á leigusalinn því rétt rúmlega 7,3 m.kr. eftir af leigunni. Og af því þetta er skilvís maður þá gefur hann leiguna upp og borgar fjármagnstekjuskatt. Miðað við núgildandi reglur væri sá skattur rúmlega 2,6 m.kr. yfir tímabilið. Hreinn rekstrarhagnaður leigusalans af þessari íbúð væri þá tæplega 4,7 m.kr, á þessu tíu ára tímabili eða tæplega 39 þús. kr. á mánuði.

En þar með er sagan ekki sögð. Eins og áður sagði hefur verið íbúðarinnar hækkað mikið á tímabilinu, úr rúmlega 20,0 m.kr. á núvirði í tæplega 44,3 m.kr. Eigið fé leigusalans sem var rúmlega 5,7 m.kr. í upphafi er nú orðið rúmlega 34,4 m.kr. Hann hefur auðgast um 28,7 m.kr. vegna hækkunar fasteignaverðs umfram verðlag á þessum tíu árum. Það gera rúmlega 239 þús. kr. á hverjum mánuði þessi tíu ár.

Hagur leigusalans sem lagði 5,7 m.kr. í 3ja herbergja íbúð í Breiðholtinu fyrir tíu árum hefur því vaxið um 278 þús. kr. hvern einasta mánuð þessi tíu ár, 39 þús. kr. koma vegna leigutekna umfram allan rekstrarkostnað og 239 þús. kr. vegna hækkunar eignaverðs. Þetta gerir um 58% ársávöxtun á upphaflega höfuðstólinn, hvert einasta ár. Þetta er á skala við arðsemiskröfu fíkniefnasmyglara.

Önnur saga úr Breiðholti

Neðri fjórðungsmörk reglulegra launa verkakvenna eftir skatta var tæplega 167 þús. kr. þegar þessi saga byrjar. Þá var húsaleigan á íbúðinni í Breiðholti 60,9% af útborguðum launum. Í lok árs 2020 var þetta hlutfall komið upp í 71,1%. Á meðan hagur leigusalan batnaði og hann auðgaðist; því stærri hluta af launum sínum greiddi fátæka fólkið, sem ekki fær greiðslumat í bönkum, til þeirra sem áttu aukaíbúðir.

Með verkalýðsbaráttu hefur hagur verkakonunnar batnað. Útborguð raunlaun hennar eru nú rúmlega 69 þús. kr. hærri að raunvirði en fyrir tíu árum. En af þessum 69 þús. kr. renna rétt tæplega 51 þús. kr. í hækkun húsaleigu. Eftir baráttu konunnar heldur hún eftir 18 þús. kr. Í raun var hún allan tímann fyrst og fremst að berjast fyrir leigusalann.

Þetta eru staðreyndir máls. Alla tölur hér eru byggðar á opinberum upplýsingum Þjóðskrár, Hagstofu, Ríkisskattstjóra og lánastofnana og mat á kostnaði við rekstur og viðhald á leiguhúsnæði byggir á reikningum Félagsbústaða. Fólkið í dæminu er meðaltalsfólks, meðaltals-leigusali og meðaltals-leigusali byggð á þessum upplýsingum.

Reiknivélin

Samkvæmt reiknivél Samtaka leigjenda er meðaltal okurmarka í Breiðholti, meðaltal hverfanna þar, á 3ja herbergja 75 fermetra íbúð 141 þús. kr. Miðað við forsendurnar hér að ofan hefði leigusalinn komið út með tæplega 2,4 m.kr. tapi á útleigu yfir þennan tíma en fengið í sárabætur 28,7 m.kr. eignaaukningu. Ástæðan fyrir því að það er rekstrartap samkvæmt reiknivélinni er nú bjóðast lægri vextir en fyrir tíu árum og sem notaðir voru í dæminu hér að ofan.

Reiknivélin gerir líka ráð fyrir að þau sem fara inn á jafn viðkvæman markað og leigumarkaðinn séu félög og einstaklinga með sterka eiginfjárstöðu og séu fyrst og fremst að sækjast eftir langtíma fjárfestingu í íbúðarhúsnæði sem ætíð hækkar umfram almennt verðlag. Þetta er ekki markaður fyrir braskara sem vilja láta annað fólk kaupa handa sér íbúðir.

Reiknivél Samtaka leigjenda er því sanngjörn og rétt. Það er markaðurinn sem klikkaður. Galin. Siðlaus. Íslensku samfélagi til skammar.

Framhaldssaga

Leigusalinn sem við sögðum frá hefði getað keypt nýjar íbúðir og sett þær í útleigu og hagnast enn meira. Það er algengt. í raun er það eitt af einkennum húsnæðisstefnu stjórnvalda. Það eru alltaf færri sem eignast íbúð á sama tíma og fleiri eignast margar íbúðir sem þeir leigja frá sér. Stefnan er að hin betur setti geti auðgast á hinum lakar settu. Leigumarkaðurinn er kjörlendi fyrir rándýr.

Með því að nýta vaxandi eigið fé sitt og rekstrarafganginn af leigunni, kannski með því að fresta viðhaldi ef á þarf að halda, gæti maður í sögunni úr Breiðholti nú átt þrjár íbúðir og verið byrjaður að safna fyrir þeirri fjórðu. Það eina sem hann þarf að gera er að halla sér aftur í stólnum og láta fátækt fólk vinna fyrir sig, færa sér hverja krónu sem það á aflögu.

Við erum þarna. Svona er Ísland í dag.

Ef þú vilt breyta þessu ættirðu að taka þátt í réttlætisbaráttu leigjenda og ganga í Samtök leigjenda. Þú getur gert það hér: Skráning félaga. (https://leigjendasamtokin.is/)

Höfundur er leigjandi og ritari stjórnar Samtaka leigjenda á Íslandi.