Sjö al­gengar spurningar um í­búða­lán

Þegar rætt er um íbúðalán á fræðslufundum eða í beinu streymi á vefnum berast oft keimlíkar spurningar. Það er jákvætt að umræða um íbúðalán hafi færst í aukana, ekki síst hvað varðar óverðtryggð lán og endurfjármögnun, en þó virðist sem nokkur atriði mætti útskýra betur. Lítum á sjö spurningar sem algengt er að berist um íbúðalán.

1. Eru vextir óverðtryggða lánsins míns að fara að rjúka upp á næstunni?

Í kjölfar umtalsverðra lækkana undanfarið ár eru stýrivextir nú lægri en þeir hafa nokkru sinni verið. Ekki hefur það að öllu leyti komið til af góðu en hefur þó þau jákvæðu áhrif að fjöldi Íslendinga getur nú fjármagnað íbúðakaup með óverðtryggðum lánum og fleiri eiga þess kost að stíga inn á íbúðamarkaðinn. Þeir vextir sem nú bjóðast á óverðtryggðum lánum eru því í sögulegu lágmarki og hefur Seðlabankinn séð ástæðu til að leiða þær vaxtalækkanir vegna þeirra óvenjulegu aðstæðna sem COVID-19 faraldurinn hefur skapað.

Athygli vakti þegar varaseðlabankastjóri sagði á dögunum líkur á að þessir lágu vextir yrðu ekki í boði til framtíðar. Vísaði hún þar réttilega til þess vanda sem lántakendur geta lent í ef mánaðaleg greiðslubyrði lána hækkar umfram það sem ráða má við. Því er mikilvægt að gera ráð fyrir því að vextir óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum geti hækkað nokkuð og sömuleiðis á fastvaxtalánum að loknu fastvaxtatímabili. Erfitt er þó að segja til um hvenær slíkar vaxtahækkanir gætu hafist og hversu skarpar þær yrðu. Gott er þó að hafa í huga að mögulegt er að festa vexti til nokkurra ára og tryggir það fyrirsjáanlega greiðslubyrði um tíma.

2. Ég er með lán á föstum vöxtum til nokkurra ára. Hvað gerist að loknum fastvaxtatímanum?

Það gæti farið eftir því hvort þú ert með óverðtryggt eða verðtryggt lán og hjá hvaða lánastofnun. Óverðtryggt lán gæti færst yfir í breytilega vexti að loknu tímabili fastra vaxta en á þeim tíma er þó hægt að óska eftir að festa vextina á ný og er að öllum líkindum hægt að framkvæma slíkt með tiltölulega einfaldri skilmálabreytingu. Hvað verðtryggð lán varðar geta vextir ýmist verið fastir út lánstímann eða jafnvel fastir í nokkur ár í senn og svo endurskoðaðir með nokkurra ára millibili. Gott er að kanna reglur lánveitanda hvað þetta varðar.

3. Er skynsamlegt að taka blandað lán?

Þetta er ansi góð spurning og vel þess virði að ræða. Það fylgir því bæði áhætta að skulda verðtryggt og óverðtryggt. Verðtryggða lánið getur hækkað í verðbólgunni þar sem við greiðum ekki allan fjármagnskostnað á gjalddaga heldur smyrst verðtryggingin yfir eftirstöðvar lánsins. Í mikilli verðbólgu getur lánið því blásið út og étið upp eigið fé okkar. Greiðslubyrði óverðtryggðs láns getur á hinn bóginn hækkað umtalsvert með hækkandi vöxtum og orðið illviðráðanleg. Vilji fólk dreifa þessari áhættu er mögulegt að taka blandað lán sem er sem dæmi að hálfu verðtryggt. Áhættudreifing er almennt í það minnsta athyglinnar virði.

4. Borgar sig að greiða aukalega inn á lán?

Eins og Sr. Lovejoy sagði er stutta svið „já ef...“ en langa svarið „nei en...“. Það er í það minnsta ljóst að það sem þú greiðir niður mun aldrei bera vexti eða verðtryggingu og það getur heilmikið öryggi verið fólgið í því að greiða niður skuldir. Gott er að leggja áherslu á að greiða inn á þau lán sem bera hæsta vexti, svo sem neyslulán, en tryggja á sama tíma að nægt svigrúm sé til að ráða við óvænt útgjöld án þess að taka þurfi nýtt lán með tilheyrandi kostnaði. Mikilvægt er þó að kanna hvort það kosti að greiða inn á lán og hve hár sá kostnaður er.

Mörg hafa gripið tækifærið sem felst í skattfrjálsri inngreiðslu séreignarsparnaðar á lán. Sótt er um hjá skattayfirvöldum og rennur þá í það minnsta hluti iðgjalda sem annars færu til uppbyggingar séreignar í að greiða niður íbúðalán.

5. Hvaða áhrif hefur verðbólga á óverðtryggð lán

Stutta svarið er að hún hefur engin bein áhrif en það er kannski full mikil einföldun. Þó svo aukin verðbólga hefði engin áhrif á afborganir eða eftirstöðvar óverðtryggðs láns getur hún valdið því að Seðlabankinn sjái ástæðu til þess að vinna gegn verðbólgunni með því að hækka vexti . Ekki er ólíklegt að vextir lánsins fylgi á einhverjum tíma í kjölfarið og þá má segja að verðbólgan hafi í raun hækkað greiðslubyrði lánsins.

6. Hvaða aðstoð er í boði fyrir fyrstu kaupendur?

Þeim sem ekki hafa átt íbúð áður bjóðast hinir ýmsu möguleikar sem almennt gilda ekki við íbúðakaup og lántöku. Dæmi um slíkt getur verið sérstakt aukalán sem minnkar það eigið fé sem krafist er og auðveldar fólki þar með að stíga sín fyrstu skref inn á íbúðamarkaðinn auk þess sem hinir ýmsu afslættir geta verið gefnir af gjöldum.

Heimilt er að nýta uppsafnaðan séreignarsparnað, upp að vissu marki, til skattfrjálsrar útborgunar við kaup. Það getur svo sannarlega auðveldað kaupin en þar sem slík séreign er almennt ætluð til efri áranna og mun reynast dýrmæt þegar þar að kemur er mikilvægt að spara duglega þegar svigrúm gefst, bæði með því að safna séreign og öðrum frjálsum sparnaði.

Loks má nefna að svokölluð hlutdeildarlán ríkisins eru handan við hornið. Þar býðst ríkið til að kaupa hlut í íbúð með þeim sem uppfylla ákveðin skilyrði. Ekki er ólíklegt að fyrstu kaupendur verði meðal þeirra sem líta hvað helst til þess kosts.

7. Hvaða úrræði eru í boði fyrir þau sem eiga í tímabundnum erfiðleikum með afborganir?

Þær aðstæður geta að sjálfsögðu komið upp að erfitt eða ómögulegt er að greiða af íbúðaláni, til dæmis vegna ófyrirséðs tekjumissis eða við tekjulækkun svo sem í fæðingarorlofi. Í slíkum tilfellum getur verið að lánastofnunin bjóði upp á frystingu afborgana. Þær afborganir þarf að sjálfsögðu að greiða síðar meir.

Þeir fyrstu kaupendur sem lenda í slíkum vanda geta auk þess nýtt greiðslur sínar í séreignarsparnað beint í afborganir lána. Slíkt gæti mögulega vegið á móti lægri tekjum.

Íbúðakaup eru í flestum tilfellum umfangsmestu fjárfestingar okkar og lánin þau stærstu sem við tökum. Því er mikilvægt að vanda vel til verka, kynna sér alla mögulega kosti, vera vakandi fyrir þeim breytingum sem verða og umfram allt dugleg að spyrja.

Höfundur er deildarstjóri Greiningar og fræðslu Íslandsbanka.