Húsnæðisöryggi og kaupleiga í Reykjavík Einar Jónsson skrifar 24. maí 2018 07:00 Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu Húsnæðismál Mest lesið Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjallar og lyklaborðið Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun