Danir heimsmethafar í húsnæðisskuldum

Eftirfarandi grein er byggð á danskri grein, „Danskere har verdensrekord i boliggæld“, sem birtist á fréttavef DR (Danmarks Radio) 13. desember 2011. Á Íslandi er sleginn sá tónn í umræðu fyrir kosningarnar 2013 að einn aðalvandinn sé skuldastaða húseigenda. Lauslegur samanburður sýnir að Danir slá Íslendingum rækilega við á þessu sviði. Ástæðan er of auðvelt aðgengi Dana að miklum lánum á lágum vöxtum síðustu tíu ár. Það er stundum talað um bólu á íslenskum fasteignamarkaði. Raunverð eigna í Reykjavík um það bil tvöfaldaðist á tímabilinu 1995 til 2008. Á sama tíma fjórfaldaðist raunverð íbúðarhúsnæðis í Kaupmannahöfn að raunvirði. Samkvæmt hagstofu Danmerkur (Danmarks Statistik) hækkaði neysluverðsvísitala (PRIS71) um 25% á tímabilinu 1995 til 2006. Á sama tíma rúmlega fjórfaldaðist vísitala tiltekins fasteignaflokks (EJEN5) fyrir alla Danmörku.

Árið 2003 hóf göngu sína í Danmörku ný tegund húsnæðislána sem höfðu þann eiginleika að lántakandinn gat valið að borga einungis vexti fyrstu tíu árin. Leyfilegt var að fjármagna 80% af kaupverði eignar með þessari tegund lána en síðustu 20% þurfti að fjármagna öðruvísi, með sparnaði eða dýru bankaláni sem þurfti að borga niður. Vextirnir breytast mjög hratt og var hugmyndin að húskaupandinn ætti alltaf að fá bestu mögulegu kjör á lánamarkaði. Þessi lán ganga undir heitinu flekslán. Íbúðarkaupendur tóku þessu boði fagnandi og fasteignaverð rauk upp. Þeir sem voru fyrstir í kapphlaupinu og höfðu keypt með 100% lánum voru skyndilega með veðhæfan eignarhlut í sínum íbúðum og bankar auglýstu, „få mer ud af din friværdi“. Fólk var hvatt til að láta drauminn um nýja bílinn rætast með láni út á skyndilega eignamyndun. Margir tóku vel í þessa hugmynd og eignaverð hélt áfram að hækka.

Undir árslok 2008 kom hiksti í kerfið og húsnæðisverð byrjaði að lækka. Menn gerðu sér grein fyrir að líklega væru lágu vextirnir ekki náttúrulögmál og sérfræðingar fóru að vara fólk við afborgunarlausu lánunum. Árið 2010 fjármagnaði samt helmingur þeirra sem keyptu sína fyrstu eign allt sem þeir gátu með flekslánum og tóku engin langtímalán með föstum vöxtum. Þessi áhættusækni þótti áhyggjuefni.

Niðurstaðan er að helmingur allra húsnæðiseigenda á fertugsaldri, 100.000 dönsk heimili, eru með neikvætt eigið fé. Þar af eru 40.000 heimili sem skulda meira en 147% af virði eignarinnar. Virðist það helsta von þessa fólks að sitja í eignum sínum og vona að verðlækkunin gangi til baka. Augljóst er að þeirra efnahagur er mjög útsettur fyrir þá vaxtahækkun sem fyrr eða síðar hlýtur að koma. Vextir eru nú í sögulegu lágmarki.

Í skýrslu (Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlan) frá dönsku ráðuneyti í janúar 2013 er þessi vandi rakinn. Þar koma fram ýmsar athygliverðar staðreyndir. Tíu prósent tekjuhæstu Danirnir skulda einn þriðja af öllum skuldunum. Tekjuhæsti helmingurinn skuldar 90% af skuldunum. Af þeim sem eyða meira en helmingi af tekjum sínum í að þjónusta skuld eru margir sem í augnablikinu eru tekjulágir en voru fimm árum áður tekjuháir. Í skýrslunni er lýst tengslum tekjudreifingar við húsnæðisskuldir og aðrar skuldir og sést að tekjulægstu 50% hafa mjög lítinn hluta skuldanna. Þarna eru aðeins skoðaðir þeir sem á annað borð eru með húsnæðisskuldir. Sá hópur er tekjuhærri en þeir sem ekki hafa tekið húsnæðislán. Ljóst er að ef borga ætti niður skuldir hinna skuldugustu þá þarf að gera það með sköttum, álögum, eða lántökum hjá þeim sem skulda lítið. Öryrkjarnir borga með skertum bótum og kynslóðir sem ekki eru byrjaðar að taka lán borga með hærri sköttum (til að borga syndir feðranna) og skertu aðgengi að lánsfé í framtíðinni. Tengsl tekjudreifingar og skulda eru svipuð á Íslandi.

Það blasir við að það er áhættusamt að fara út í fjárfestingar með lítið eigið fé þegar eignabóla er í gangi. Ljóst er að Danir hafa gengið of harkalega um gleðinnar dyr í umgengni við ódýrt lánsfé. Ég tel ekki líklegt að Íslendingar hefðu verið hófstilltari ef þeir hefðu haft sama aðgang að ódýra lánsfénu og Danir. Þegar Íslendingar hrópa á lægri vexti virðist gleymast að greiðslubyrðin er höfuðstóll sinnum vextir. Ef vextir lækka er hætt við því að höfuðstóll hækki og árangurinn af lægri vöxtum er ekki auðveldara aðgengi að húsnæði, heldur bara miklu hærri skuld.

Að einu leyti virðast Danir frábrugðnir Íslendingum. Það er eins og orðið forsendubrestur sé ekki til í dönskum orðabókum. Það væri pólitískt ómögulegt fyrir danska stjórnmálamenn að leggja til að hækka álögur á þá sem ekki tóku þátt í dansinum til að þeir sem keyptu of dýrt geti aukið eignahlut sinn. Ég held einnig að í Danmörku þætti það ekki hvatning til erlendra fjárfesta að láta ríkið ræna útlendinga, láta síðan lífeyrissjóði (og lífeyrisþega) borga fullt verð fyrir ránsfenginn og afhenda síðan þeim sem dönsuðu djarfast, þeim skuldugustu og tekjuhæstu mismuninn.

Dönsku húsnæðisbankarnir (real-kreditinstitutterne) sem fjármagna stóran hluta húsnæðiskaupa eru með gott viðskiptalíkan. Þeir gæta þess að taka ekki vaxta- og endurfjármögnunaráhættu. Hún er öll skuldara megin. Gjaldmiðilsáhættan lendir einnig skuldara megin. Danska krónan er lítil mynt og þar hafa menn upplifað 10% raunvexti í tíu ár (1975-1985). Slíkir tímar geta komið aftur. Hvað verður um dönsku krónuna þegar áhlaup kemur á evruna? Allt lausafé gæti gufað upp á svipstundu. Ef Íslendingar vilja taka upp viðskiptalíkan svipað því sem tíðkast í Danmörku er nauðsynlegt að nota alvöru gjaldmiðil. Danska krónan er hugsanlega of lítil. Fólki ætti að vera ljóst að lítið eigið fé í umhverfi lágra vaxta og hás húsnæðisverðs er stórhættuleg staða.

Heimildir:

Ríkisútvarp Danmerkur: Danmarks Radio: http://www.dr.dk/Nyheder/Penge

Hagstofa Danmerkur: Danmarks statisik

Skýrsla úr dönsku ráðuneyti: Gældsudgifter i husholdninger med realkreditilån. Erhvervs- og Vækstministeriet, janúar 2013