Að leigja eða eiga – jöfnum réttinn Elín Björg Jónsdóttir og Hilmar Ögmundsson skrifar 13. nóvember 2010 06:00 Eftir bankahrunið hefur fjöldi fólks misst heimili sín eða er við það að missa þau vegna óyfirstíganlegrar greiðslubyrði sem fall krónunnar og aukin verðbólga hafa orsakað. Þörfin fyrir leigumarkað hefur því aukist til muna og í mörgum tilfellum er ekki hægt að vænta þess að fólk ráði við að greiða markaðsverð á húsaleigu. Leigumarkaðurinn á Íslandi er að mörgu leyti vanþróaður og óskipulagður og ekki er hugað nógu vel að málefnum leigjenda, enda er hlutfall þeirra sem eiga eigið húsnæði mjög hátt. Víða erlendis, t.d. í Danmörku, er málum öðruvísi háttað og margir kjósa að leigja allt sitt líf í stað þess að fjárfesta í fasteign. Almennar leiguíbúðir (Almene boliger) í Danmörku eru nokkurs konar félagslegar leiguíbúðir í eigu leigufélaga eða leigufyrirtækja. Byggingarkostnaður við þær er fjármagnaður með styrk frá sveitarfélögunum (14%), í gegnum íbúðalánasjóði (84%) og af tryggingarfé frá leigjendum (2%). Sveitarfélögin ábyrgjast íbúðalán umfram 65% og fá á móti ráðstöfunarrétt yfir 25% af íbúðunum til félagslegs húsnæðis. Í öllum sveitarfélögum í Danmörku eru almennar íbúðir ætlaðar öllum, en sérstaklega þeim sem ekki ráða við að greiða markaðsleigu. Húsaleigan skal einungis fjármagna afborganir lána og viðhaldskostnað leiguhúsnæðisins. Það þýðir að ekkert félag eða fyrirtæki má hagnast á útleigu íbúðanna. Þar ríkir íbúalýðræði, sem þýðir að íbúarnir ákveða sjálfir hvaða viðhald eða betrumbætur skal farið í hverju sinni. Húsaleiga hækkar því einungis í takt við það. Almenna leigukerfið hefur það markmið að tryggja framboð af húsnæði fyrir fólk í mismunandi tekjuhópum á viðráðanlegu leiguverði. Kerfið gefur líka lágtekjufólki möguleika á að setjast að á svæðum þar sem mikil eftirspurn er eftir húsnæði. Því má segja að almenna leigukerfið sé hornsteinn í lausn á félagslegum húsnæðisvanda dansks samfélags. Það er þó aðeins lausn ef íbúarnir eru blanda af efnalitlum og efnasterkum fjölskyldum. Þegar flutt er í almenna leiguíbúð greiðist trygging sem samsvarar 3 mánaða húsaleigu. Hafi leigjandi ekki efni á henni er hægt að fá lán hjá sveitarfélaginu sem þarf fyrst að greiða af eftir 5 ár, ef tekjur eru undir ákveðnu viðmiði. Mjög misjafnt er hve langur biðlisti er eftir húsnæði en hægt er að skrá sig á biðlista frá 15 ára aldri. Einungis er hægt að rifta leigusamningi ef um vanefndir á samningi með ákveðnum hætti er að ræða, til dæmis síendurtekið ónæði, skemmdir á húsnæðinu eða vanskil á leigu. Samkvæmt húsaleigulögum á Íslandi er aðilum frjálst að semja um upphæð leigunnar og því er í raun ekkert þak á upphæðinni. Algengt er að samið sé um að leiga breytist í takt við vísitöluhækkanir. Húsaleiga er í mörgum tilfellum svo há að ákveðnir hópar í samfélaginu ráða ekki lengur við að greiða hana og oft ekki í neinu samræmi við uppfærslukostnað, viðhald og ávöxtun eignarinnar. Sjá má að þrátt fyrir umtalsverða aukningu leiguhúsnæðis frá bankahruninu helst leiguverð ennþá mjög hátt. Leiguverð á Íslandi þarfnast einfaldlega aðhalds. Í Danmörku er sérstök nefnd sem metur hvað geti talist eðlilegt og sanngjarnt húsaleiguverð, þar sem ekkert félag eða fyrirtæki má hagnast á útleigunni. Með þessu er spornað við óeðlilega hárri húsaleigu. Nefndin getur úrskurðað að leigusali skuli lækka leigu og endurgreiða ofgreidda leigu ef það á við. Með þessu er gripið fyrir hendur markaðarins, en ástandið í íslensku samfélagi er þannig að það er nauðsynlegt. Almenn niðurfærsla lána er of kostnaðarsöm og leysir ekki vanda þeirra verst stöddu. Lagt hefur verið til að Íbúðalánasjóður megi selja yfirteknar íbúðir á kaupleigu til 3 ára. Eftir 3 ár býðst leigjanda að kaupa íbúðina og leiga síðustu þriggja ára gengur upp í kaupverðið. Hugmyndin er ekki slæm, en hér er ekki gert ráð fyrir því að leiguverði sé stillt í hóf. Ef fólk vill ekki eða ræður ekki við að kaupa húsnæðið eftir 3 ár er frumvarpið einungis skammtímalausn á húsnæðisvanda þeirra verst stöddu. Almenna leigukerfið í Danmörku gæti hins vegar verið betri lausn fyrir ríkið til að ráða fram úr vanda skuldsettra heimila, svo ekki sé talað um Íbúðalánasjóðs. Þannig gæti ríkið yfirtekið fjölbýlishús og breytt þeim í almennar íbúðir á viðráðanlegu leiguverði. Á þann hátt væri verið að skapa öryggisnet fyrir fjölskyldur sem ekki ráða við skuldbindingar sínar og eru búnar að missa heimili sín eða eru á barmi þess. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Elín Björg Jónsdóttir Mest lesið Er stríðsglæpamaður í rútunni? Ragnhildur Hólmgeirsdóttir, Hrönn Guðmundsdóttir Skoðun Gigt, vinnumarkaðurinn, fjölgun hlutastarfa og viðeigandi aðlögun Hrönn Stefánsdóttir Skoðun Halldór 31.05.2025 Halldór Er ekki tími til kominn að tengja? Kristín María Birgisdóttir Skoðun Til hamingju með sjómannadaginn Sigurjón Þórðarson Skoðun Trollveiðar og veiðiráðgjöf Magnús Jónsson Skoðun Tjáningarfrelsi, gagnrýni og Snorri Másson Birgir Orri Ásgrímsson Skoðun Súrdeigsbrauð, ilmkjarnaolíur og Samtökin 78 Snorri Másson Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir Skoðun Barnasáttmáli fyrir öll börn Guðný Björk Eydal,Paola Cardenas Skoðun Skoðun Skoðun Gigt, vinnumarkaðurinn, fjölgun hlutastarfa og viðeigandi aðlögun Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Er stríðsglæpamaður í rútunni? Ragnhildur Hólmgeirsdóttir, Hrönn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Til hamingju með sjómannadaginn Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Er ekki tími til kominn að tengja? Kristín María Birgisdóttir skrifar Skoðun Barnasáttmáli fyrir öll börn Guðný Björk Eydal,Paola Cardenas skrifar Skoðun Ójafnvægið sem heimurinn býr við – og skellur á Bakka Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Bensínstöðvardíll og Birkimelur Helgi Áss Grétarsson skrifar Skoðun Trollveiðar og veiðiráðgjöf Magnús Jónsson skrifar Skoðun Gríðarlegir hagsmunir í húfi Sigurður Ingi Jóhannsson skrifar Skoðun Skynsamleg forgangsröðun fjár Ragnhildur Jónsdóttir skrifar Skoðun Eins skýrt og það verður Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Tjáningarfrelsi, gagnrýni og Snorri Másson Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Að sameinast fjölskyldu sinni Guðrún Brynjólfsdóttir skrifar Skoðun Þögnin sem skapaði ótta – arfleifð Þórarins í Sameyki Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Súrdeigsbrauð, ilmkjarnaolíur og Samtökin 78 Snorri Másson skrifar Skoðun Eru forvarnir í hættu? Dagbjört Harðardóttir skrifar Skoðun Tveir alþingismenn og Gaza Sverrir Agnarsson skrifar Skoðun Hver borgar fyrir ódýrar lóðir? Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Erum við að lengja dauðann en ekki lífið? Ágúst Ólafur Ágústsson skrifar Skoðun Mikill munur á aðgengi að líknarmeðferð í Evrópu Kristín Lára Ólafsdóttir skrifar Skoðun Sumarið verður nýtt vel til uppbyggingar snjóflóðavarna Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Verður það að vera Ísrael? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Dýravernd - frumbyggjahættir Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Stórstraumsfjara mæld - HMS ráðþrota Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Sýnum fordómum ekki umburðarlyndi Snorri Sturluson skrifar Skoðun Landbúnaður á tímamótum – Við þurfum nýja stefnu Guðjón Sigurbjartsson skrifar Skoðun Sjómenn til hamingju! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Leyfum mennskunni að sigra Anna Hildur Hildibrandsdóttir skrifar Skoðun Fjölskyldan fyrst Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Sjá meira
Eftir bankahrunið hefur fjöldi fólks misst heimili sín eða er við það að missa þau vegna óyfirstíganlegrar greiðslubyrði sem fall krónunnar og aukin verðbólga hafa orsakað. Þörfin fyrir leigumarkað hefur því aukist til muna og í mörgum tilfellum er ekki hægt að vænta þess að fólk ráði við að greiða markaðsverð á húsaleigu. Leigumarkaðurinn á Íslandi er að mörgu leyti vanþróaður og óskipulagður og ekki er hugað nógu vel að málefnum leigjenda, enda er hlutfall þeirra sem eiga eigið húsnæði mjög hátt. Víða erlendis, t.d. í Danmörku, er málum öðruvísi háttað og margir kjósa að leigja allt sitt líf í stað þess að fjárfesta í fasteign. Almennar leiguíbúðir (Almene boliger) í Danmörku eru nokkurs konar félagslegar leiguíbúðir í eigu leigufélaga eða leigufyrirtækja. Byggingarkostnaður við þær er fjármagnaður með styrk frá sveitarfélögunum (14%), í gegnum íbúðalánasjóði (84%) og af tryggingarfé frá leigjendum (2%). Sveitarfélögin ábyrgjast íbúðalán umfram 65% og fá á móti ráðstöfunarrétt yfir 25% af íbúðunum til félagslegs húsnæðis. Í öllum sveitarfélögum í Danmörku eru almennar íbúðir ætlaðar öllum, en sérstaklega þeim sem ekki ráða við að greiða markaðsleigu. Húsaleigan skal einungis fjármagna afborganir lána og viðhaldskostnað leiguhúsnæðisins. Það þýðir að ekkert félag eða fyrirtæki má hagnast á útleigu íbúðanna. Þar ríkir íbúalýðræði, sem þýðir að íbúarnir ákveða sjálfir hvaða viðhald eða betrumbætur skal farið í hverju sinni. Húsaleiga hækkar því einungis í takt við það. Almenna leigukerfið hefur það markmið að tryggja framboð af húsnæði fyrir fólk í mismunandi tekjuhópum á viðráðanlegu leiguverði. Kerfið gefur líka lágtekjufólki möguleika á að setjast að á svæðum þar sem mikil eftirspurn er eftir húsnæði. Því má segja að almenna leigukerfið sé hornsteinn í lausn á félagslegum húsnæðisvanda dansks samfélags. Það er þó aðeins lausn ef íbúarnir eru blanda af efnalitlum og efnasterkum fjölskyldum. Þegar flutt er í almenna leiguíbúð greiðist trygging sem samsvarar 3 mánaða húsaleigu. Hafi leigjandi ekki efni á henni er hægt að fá lán hjá sveitarfélaginu sem þarf fyrst að greiða af eftir 5 ár, ef tekjur eru undir ákveðnu viðmiði. Mjög misjafnt er hve langur biðlisti er eftir húsnæði en hægt er að skrá sig á biðlista frá 15 ára aldri. Einungis er hægt að rifta leigusamningi ef um vanefndir á samningi með ákveðnum hætti er að ræða, til dæmis síendurtekið ónæði, skemmdir á húsnæðinu eða vanskil á leigu. Samkvæmt húsaleigulögum á Íslandi er aðilum frjálst að semja um upphæð leigunnar og því er í raun ekkert þak á upphæðinni. Algengt er að samið sé um að leiga breytist í takt við vísitöluhækkanir. Húsaleiga er í mörgum tilfellum svo há að ákveðnir hópar í samfélaginu ráða ekki lengur við að greiða hana og oft ekki í neinu samræmi við uppfærslukostnað, viðhald og ávöxtun eignarinnar. Sjá má að þrátt fyrir umtalsverða aukningu leiguhúsnæðis frá bankahruninu helst leiguverð ennþá mjög hátt. Leiguverð á Íslandi þarfnast einfaldlega aðhalds. Í Danmörku er sérstök nefnd sem metur hvað geti talist eðlilegt og sanngjarnt húsaleiguverð, þar sem ekkert félag eða fyrirtæki má hagnast á útleigunni. Með þessu er spornað við óeðlilega hárri húsaleigu. Nefndin getur úrskurðað að leigusali skuli lækka leigu og endurgreiða ofgreidda leigu ef það á við. Með þessu er gripið fyrir hendur markaðarins, en ástandið í íslensku samfélagi er þannig að það er nauðsynlegt. Almenn niðurfærsla lána er of kostnaðarsöm og leysir ekki vanda þeirra verst stöddu. Lagt hefur verið til að Íbúðalánasjóður megi selja yfirteknar íbúðir á kaupleigu til 3 ára. Eftir 3 ár býðst leigjanda að kaupa íbúðina og leiga síðustu þriggja ára gengur upp í kaupverðið. Hugmyndin er ekki slæm, en hér er ekki gert ráð fyrir því að leiguverði sé stillt í hóf. Ef fólk vill ekki eða ræður ekki við að kaupa húsnæðið eftir 3 ár er frumvarpið einungis skammtímalausn á húsnæðisvanda þeirra verst stöddu. Almenna leigukerfið í Danmörku gæti hins vegar verið betri lausn fyrir ríkið til að ráða fram úr vanda skuldsettra heimila, svo ekki sé talað um Íbúðalánasjóðs. Þannig gæti ríkið yfirtekið fjölbýlishús og breytt þeim í almennar íbúðir á viðráðanlegu leiguverði. Á þann hátt væri verið að skapa öryggisnet fyrir fjölskyldur sem ekki ráða við skuldbindingar sínar og eru búnar að missa heimili sín eða eru á barmi þess.
Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir Skoðun
Skoðun Gigt, vinnumarkaðurinn, fjölgun hlutastarfa og viðeigandi aðlögun Hrönn Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir skrifar
Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir Skoðun