Er mikið um­fram­boð á fast­eigna­markaði?

Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri sagði í viðtali við visi.is 7. október síðastliðinn: „Núna erum við að sjá mikið umframboð á fasteignamarkaði.“ Það er rétt að óseldum nýjum íbúðum hefur fjölgað hratt (ca. 85% á einu ári samkvæmt talningu HMS frá því í september). En „mikið umframboð“ er röng lýsing á stöðunni á fasteignamarkaði: það er skortur á litlum leiguíbúðum og óseldar, stórar söluíbúðir breyta litlu um hann.

Seðlabankastjóri sagði að verðstýring leysti ekki skort heldur væri lausnin aukið framboð. Hvað sem fólki finnst um leigubremsu ríkisstjórnarinnar, sem Ásgeir gagnrýndi harðlega, hefur hann vitanlega rétt fyrir sér um þetta: skortur á húsnæði verður ekki leystur nema með því að byggja meira. En framboðið þarf að vera af réttu tagi og vandinn í dag er misræmi á milli þess sem er byggt og þarfa fólks.

Leiguíbúð er ekki söluíbúð

Ímyndum okkur kaupmann sem telur að skortur sé á bílum á Íslandi. Hann ákveður að mæta eftirspurninni með því að flytja inn Ferrari-sportbíla. Fáir þeirra seljast. Kaupmaðurinn heldur því þá fram að óseldu sportbílarnir sanni að hann hafi haft rangt fyrir sér um skortinn: ef skortur hefði verið á bílum hefði hann jú selt alla sportbílana!

Í raun var skorturinn á minni og ódýrari bílum en Ferrari, og af þeim var jafn lítið til og áður. Óseldar, stórar og dýrar nýjar söluíbúðir segja á sama hátt lítið um framboð af litlum íbúðum til kaups og leigu.

Á leigumarkaði kaupir fólk þjónustu, þ.e. húsaskjól, og greiðir fyrir hana mánaðarlega. Til að kaupa íbúð þarf eigið fé og lánshæfi. Það er ekki auðvelt að leggja fyrir þegar leigan tekur að meðaltali um 40% af ráðstöfunartekjum leigjenda, líkt og HMS bendir á í skýrslu sinni um stöðuna á leigumarkaði frá því í mars. Samkvæmt sömu skýrslu búa um 47% leigjenda við íþyngjandi húsnæðiskostnað. Leiguíbúð og ný söluíbúð í fjölbýli eru því ólíkar vörur sem höfða til mismunandi hópa.

Höfum t.d. í huga hér að tæplega 4.000 fjölskyldur voru á biðlista eftir leiguíbúðum fyrir tekju- og eignaminni í fyrra samkvæmt HMS, úr ca. 2.000 árið 2022. Þessi hópur er ekki að leita að nýrri íbúð til kaups. Eins er ungt fólk sem er að yfirgefa hreiðrið ekki að leita að stórri íbúð til kaups heldur lítilli, hvort heldur sem er til að leigja eða kaupa. Aukið framboð af litlum íbúðum, bæði til leigu og til kaups, hjálpar báðum þessum hópum: aukið framboð af litlum íbúðum heldur leigu- og fasteignaverði niðri.

Það sem hefur verið byggt, og selst ekki, er nefnilega of stórt, líkt og HMS benti á í mánaðarskýrslu í apríl 2025: aðeins 15% nýrra íbúða á sölu á höfuðborgarsvæðinu voru undir 80fm, en eignir af þeirri stærð voru 32% af seldum fjölbýlisíbúðum (nýjum og gömlum) frá árinu 2020. Að mati HMS gat þetta misræmi að hluta skýrt hví nýjar íbúðir seldust verr en eldri, og stofnunin taldi að hlutdeild minni eigna í framboðinu þyrfti að rúmlega tvöfaldast til að anna eftirspurn síðustu ára. Tölur HMS frá 8. október síðastliðnum segja sömu sögu: óseldar nýbyggingar eru algengastar á bilinu 80-119fm og minni íbúðir seljast greiðar en stærri. Sigurður Stefánsson hjá Aflvaka sýndi svipaða mynd í grein á Fasteignaleitinni 13. febrúar síðastliðinn: meðalstærð íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu er 97fm. Af öllum íbúðum á svæðinu eru aðeins um 23% 80fm eða minni, m.v. 58-60% í Ósló og Stokkhólmi. Í Kaupmannahöfn eru 55% íbúða undir 75fm.

Framboðið er að dragast saman

Og umframboðið af nýjum söluíbúðum er líklega tímabundið. Samkvæmt talningu HMS frá því í september eru 6.216 íbúðir í byggingu, 11% færri en fyrir sex mánuðum. Aðeins hefur verið byrjað á 772 frá því í mars, sem er það minnsta síðan stofnunin hóf talningar. Verktakar sem sitja uppi með óseldar eignir virðast vera farnir að leggja árar í bát og HMS hefur lækkað spá sína um fullgerðar íbúðir árið 2027 í 2.100-2.600, úr 2.800-3.700.

Það er hér sem lýsingin „mikið umframboð“ getur valdið skaða. Hún gefur til kynna að nóg sé til af húsnæði á sama tíma og of lítið er reist af litlum íbúðum, framkvæmdum fer fækkandi og um 7.000 umsækjendur eru á biðlistum eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu, samkvæmt HMS. Og þegar ekki er nægt byggt af litlum íbúðum helst leiguverð uppi og með því verðbólga.

Hverjir eiga að byggja?

Einfalt svar við þeirri spurningu: fjárfestar sem hugsa til langs tíma, t.d. lífeyrissjóðirnir, líkt og ég hef oft bent á áður. Verktaki sem byggir til að selja þarf kaupendur með eigið fé og lánshæfi þegar íbúðin er tilbúin, og þeim fer fækkandi eins og þróun kaupsamninga sýnir (12,5% færri í júlí en ári fyrr, samkvæmt HMS). Lífeyrissjóður sem byggir til útleigu þarf leigjendur og af þeim er nóg: um 21.500 nýir leigusamningar voru skráðir árið 2025, ca. 17% fleiri en árið áður, samkvæmt HMS. Lífeyrissjóðurinn getur átt íbúðina í áratugi og haft af henni jafnar leigutekjur allan tímann.

Langtímafjárfestar ættu því að byggja, eiga og leigja út litlar íbúðir, undir 80fm, á frjálsum leigumarkaði, þ.e. einmitt þá stærð sem HMS taldi að vantaði. Það myndi auka framboð af því húsnæði sem skortur er á og halda aftur af leiguverði, sem aftur dregur úr verðbólguþrýstingi. Og þá getur Seðlabankinn lækkað vexti.

Höfundur er hagfræðingur.