Landsþing Sambands íslenskra sveitarfélaga samþykkti nýverið ályktun um að halda hækkunum almennra gjaldskráa innan 2,5% á árinu 2027. Það er góðra gjalda vert. Sveitarfélögin, einkum á höfuðborgarsvæðinu, hafa að auki enn beittari vopn í baráttunni gegn verðbólgu því ákvarðanir þeirra um byggingarland, verðlagningu byggingarréttar og hraða skipulagsferla hafa gríðarleg áhrif á íbúðaverð og þá um leið húsnæðiskostnað heimilanna. Þar geta sveitarfélögin lagt verulega af mörkum til að draga úr verðbólguþrýstingi til lengri tíma.
Útreikningar byggðir á gögnum Hagstofu Íslands sýna að á síðustu tólf árum hefur húsnæðisliðurinn einn og sér skýrt um helming af verðbólgunni. Í 129 af 141 mánaðarlegri mælingu frá janúar 2015 til september 2026 var árshækkun húsnæðisliðarins meiri en árshækkun annarra liða neysluvísitölunnar. Á síðustu 25 árum hefur hlutur húsnæðis í útgjöldum heimilanna farið úr 19% í 30%. Þessar tölur sýna hversu miklu húsnæðiskostnaður skiptir fyrir verðbólgu og lífskjör. Ætlum við að ná verðbólgu niður til lengri tíma verða húsnæðismálin að vera í forgrunni.
Lóðaframboð er pólitísk ákvörðun
Þegar vaxtarmörk höfuðborgarsvæðisins voru samþykkt árið 2015 voru markmiðin skýr: þéttari byggð, betri almenningssamgöngur og hagkvæmari nýting innviða. Síðan hefur samfélagið þróast og breyst. Íbúum hefur fjölgað hratt og samsetning fjölskyldna breyst með hækkandi meðalaldri fólks. Fjölskyldur eru minni og þær eru fleiri. Íbúðaþörf ræðst því bæði af fólksfjölda og því hversu margir búa saman. Skipulag sem bregst ekki við þessum breytingum mætir ekki þörf. Skipulagið býr þá til skort á því sem samfélagið þarfnast, sem hefur bein áhrif á verðlag.
Lóðaskortur er ekki náttúrulögmál. Framboð byggingarhæfra lóða ræðst að verulegu leyti af skipulagsákvörðunum og undirbúningi sveitarfélaganna. Vaxtarmörkin takmarka hvar ný þéttbýlisbyggð má rísa og sveitarfélag getur ekki eitt ákveðið að færa þau út, jafnvel þótt landið sé innan eigin marka. Breytingar krefjast sameiginlegrar afgreiðslu sveitarfélaganna. Þannig getur andstaða eins sveitarfélags stöðvað áform annars.
Samræming skipulags er nauðsynleg, en hún verður að geta brugðist við breyttri húsnæðisþörf. Takmarkað framboð byggingarhæfra lóða veikir samkeppni og getur hækkað verð byggingarréttar. Þegar við bætast gjöld, kvaðir og langur undirbúningstími verður erfiðara að byggja íbúðir á verði sem almenningur ræður við.
Um 445 þúsund krónur á fermetra án byggingarkostnaðar
Reiknidæmi um uppbyggingu í Reykjavík sýnir hversu þung byrði byggingarréttur, gjöld, samningskvaðir og fjárbinding geta orðið. Með forsendunum hér að neðan nemur reiknuð byrði þessara liða um 445 þúsund krónum á hvern sölufermetra, án kostnaðar við bygginguna sjálfa. Það jafngildir 45,3% af meðalsöluverði nýbygginga í Reykjavík í apríl–september 2026, um 982 þúsund krónur á fermetra.
Tíminn skiptir því miklu máli því þegar ávöxtunarkrafan er 15% tvöfaldast reiknuð fjárhæð byggingarréttar á aðeins fimm árum. Bæði hraðari undirbúningur og styttri framkvæmdatími geta dregið úr þessari byrði.
Reykjanesbær hefur sýnt að hægt er að breyta gjaldtökunni. Í september felldi bærinn niður 35 þúsund króna innviðagjald á fermetra íbúðarhúsnæðis á landi í eigu sveitarfélagsins. Gatnagerðargjald og annar lóðakostnaður er þó áfram greiddur, og á landi í einkaeigu geta landeigendur áfram innheimt byggingarréttargjöld. Bera þarf saman sömu kostnaðarliði þegar sveitarfélög eru borin saman. Niðurfellingin er engu að síður skýrt dæmi um ákvörðun sveitarfélags sem ætlað er að lækka kostnað við uppbyggingu.
Þegar kostnaður og kaupgeta fara ekki saman
Þegar kostnaður við nýbyggingar verður of hár miðað við kaupgetu almennings geta íbúðir selst hægt þótt húsnæðisþörfin sé mikil. Uppbyggingaraðilar fresta þá framkvæmdum og færri nýjar íbúðir koma á markað. Mikill kostnaður getur þannig viðhaldið framboðsvanda.
Nýjustu tölur HMS sýna hversu mikið hefur hægt á uppbyggingu. Samkvæmt septembertalningu hófust framkvæmdir við 772 íbúðir á landinu frá því í mars, 56% færri en á sex mánuðunum þar á undan. Fara þarf aftur til ársins 2021 til að finna jafn fáar nýbyggingar. HMS hefur jafnframt lækkað spá sína um fullbúnar íbúðir fyrir árið 2027 úr 2.800–3.700 í 2.100–2.600. Það er langt undir þeirri þörf sem HMS metur að sé 4.000 nýjar íbúðir á ári.
Röng samsetning íbúða hefur áhrif á rekstur sveitarfélaganna sjálfra. Þegar eldra fólk finnur ekki minni íbúðir við hæfi býr það áfram í stærra húsnæði og eðlileg hringrás á húsnæðismarkaðnum stöðvast.
Á sama tíma eru fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun 85% fleiri en fyrir ári. Við sjáum því að þegar framboð íbúða samræmist illa greiðslugetu og þörfum kaupenda safnast upp óseldar íbúðir á sama tíma og húsnæðisþörf eykst. Þar sem mörg ár líða frá ákvörðun um uppbyggingu til afhendingar getur samdráttur í nýjum framkvæmdum aukið hættuna á framboðsskorti og verðbólguþrýstingi á komandi árum.
Byggjum íbúðir sem mæta þörfinni
Sveitarfélögin þurfa að taka mið af því hvers konar húsnæði íbúar kalla eftir. Reglulegar búsetukannanir og greining á stærð heimila ættu að vera grundvöllur skipulags. Reykjavíkurborg gerði slíkar kannanir árin 2003, 2007 og 2013 en hætti því um svipað leyti og vaxtarmörkin voru tekin upp. Þörf fyrir minni íbúðir fer vaxandi, meðal annars vegna fjölgunar eldra fólks og einmenningsheimila. Hagkvæm stærð, gott aðgengi og viðráðanlegt heildarverð skipta þar miklu.
Aðeins um 23% íbúða á höfuðborgarsvæðinu eru 80 fermetrar eða minni, en í Osló, Stokkhólmi og Kaupmannahöfn er meira en helmingur íbúða af þeirri stærð. Samkvæmt samanburðinum þyrftu næstu 53 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu að vera 80 fermetrar eða minni til að ná sambærilegu hlutfalli. Síðustu tíu ár hafa að meðaltali aðeins verið byggðar um 470 slíkar íbúðir á ári. Þetta sýnir að langur vegurer á milli samsetningar íbúða hér á landi og þess sem þekkist í nágrannaborgunum. Og það sem meira er þá er ekki að sjá að breyting sé í vændum.
Röng samsetning íbúða hefur líka áhrif á rekstur sveitarfélaganna sjálfra. Þegar eldra fólk finnur ekki minni íbúðir við hæfi býr það áfram í stærra húsnæði og eðlileg hringrás á húsnæðismarkaðnum stöðvast. Barnafjölskyldur komast þá síður inn í gróin hverfi þar sem skólar og aðrir innviðir eru þegar til staðar, og í staðinn þarf að byggja upp nýja innviði annars staðar. Dýrir innviðir nýtast verr, rekstur sveitarfélaganna verður dýrari og erfiðara verður að halda gjaldskrám í skefjum.
Greining á sölu á höfuðborgarsvæðinu síðustu sex mánuði bendir til þess að ósamræmi er á milli framboðs og eftirspurnar. Íbúðir undir 80 milljónum króna voru 66% sölunnar. Framboð nýbygginga undir 80 fermetrum jafngildir um fimm mánaða sölu, en framboð nýbygginga á bilinu 80–120 fermetrar um 22 mánaða sölu. Minni nýbyggingar ganga því mun hraðar út miðað við framboð en stærri íbúðir.
Hátt húsnæðisverð ýtir einnig undir ójöfnuð. Sterkt fjárhagslegt bakland getur ráðið úrslitum um hvort ungt fólk nær að kaupa sína fyrstu íbúð. Þegar aðgangur að húsnæði ræðst fremur af uppruna en eigin tekjum grefur það undan því jafnræði sem íslenskt samfélag hefur byggt á.
Verðið getur jafnframt ýtt fjölskyldum á höfuðborgarsvæðinu lengra frá vinnustöðum sínum, meðal annars til Reykjanesbæjar, Árborgar og Akraness eins og reynslan hefur verið undanfarin ár. Ef takmörkuð uppbygging innan höfuðborgarsvæðisins leiðir til meiri byggðar utan þess og lengri daglegs aksturs getur skipulagið unnið gegn eigin markmiðum.
Gunnarshólmi og svigrúm sveitarfélaganna
Kópavogsbær hefur sent til svæðisskipulagsnefndar höfuðborgarsvæðisins erindi um að hafin verði vinna við breytingar á svæðisskipulagi vegna uppbyggingar á Gunnarshólma og Geirlandi rétt austan Hólmsheiðar innan bæjarmarka Kópavogs. Samkvæmt minnisblaði Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar gæti uppbygging í Gunnarshólma á átta ára tímabili mætt allt að 23–24% af fyrirsjáanlegri íbúðaþörf á höfuðborgarsvæðinu og aukið framboð íbúða á sölu um allt að 11% að meðaltali. Það munar um minna. Þess vegna er mikilvægt að meta svæðið hratt og vel á eigin forsendum og þá meðal annars áhrif á innviði, samgöngur og umhverfi. Það er ósk Kópavogsbæjar. Sveitarfélögin verða að geta komið raunhæfum uppbyggingarkostum í formlegt skipulagsferli og fengið efnislega niðurstöðu innan eðlilegra og fyrirsjáanlegra tímamarka.
Auka þarf sveigjanleika vaxtarmarkanna svo sveitarfélögin geti brugðist tímanlega við íbúðaþörf og lýðþróun og nýtt raunhæfa uppbyggingarkosti innan eigin marka.
Viðhorfið til skipulagsmála á höfuðborgarsvæðinu er að breytast. Hildur Björnsdóttir borgarstjóri hefur sagt að nýr meirihluti í Reykjavík muni ekki beita neitunarvaldi gegn útvíkkun vaxtarmarkanna. Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, hefur sagt á Alþingi að ótækt sé að eitt sveitarfélag geti stöðvað vöxt annars. Einar Þorsteinsson, formaður borgarráðs, kynnti á fundi HMS 22. september síðastliðinn áform borgarinnar um skipulagsvinnu vegna nýrra uppbyggingarsvæða utan vaxtarmarka, meðal annars á Geldinganesi, Álfsnesi og meðfram fyrirhugaðri Sundabraut. Áform borgarinnar kalla á sams konar breytingu á svæðisskipulagi og Kópavogur hefur óskað eftir. Þá hafa flestir af þeim sem eru í forsvari sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu talað fyrir nauðsyn breytinga.
Skipulagsvaldið og verðbólga
Húsnæði er frumþörf. Við sjáum að ef skipulagsyfirvöld og sveitarfélög mæta ekki þeirri þörf hefur það ekki aðeins bein áhrif á lífsgæði fólks heldur einnig þróun fasteignaverðs, verðbólgu og vaxtastig. Ábyrgðin er því mikil.
Innviðir þjóna íbúum og atvinnulífi í áratugi og fjármögnun þeirra þarf að taka mið af því. Þegar stór hluti kostnaðarins er lagður á nýjar íbúðir í upphafi þyngist fjármögnun uppbyggingarinnar og þrýstingur eykst á söluverð. Sú byrði getur reynst fyrstu kaupendum sérstaklega þung.
Auka þarf sveigjanleika vaxtarmarkanna svo sveitarfélögin geti brugðist tímanlega við íbúðaþörf og lýðþróun og nýtt raunhæfa uppbyggingarkosti innan eigin marka. Heimila þarf breytingar á mörkunum vegna einstakra verkefna þegar þörf og forsendur uppbyggingar liggja fyrir. Að halda mörkunum óbreyttum þrátt fyrir breyttar þarfir er ekki hlutlaus ákvörðun heldur ákvörðun um að viðhalda vandanum. Sveitarfélögin þurfa meira svigrúm til að bregðast við innan eigin marka og stytta þarf skipulagsferla. Verðlagning lóða og byggingarréttar á að styðja hagkvæma íbúðauppbyggingu og fjármögnun sameiginlegra innviða að dreifast yfir líftíma þeirra.
Takmörkun gjaldskrárhækkana við 2,5% er jákvætt skref. Sveitarfélögin þurfa jafnframt að tryggja nægilegt framboð byggingarhæfra lóða, endurskoða gjöld og samningskvaðir og stytta tímann frá skipulagsákvörðun til afhendingar íbúðar. Þar liggja mun stærri tækifæri þeirra til að lækka húsnæðiskostnað og draga úr verðbólguþrýstingi til lengri tíma.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags ehf., sem kemur að fyrirhugaðri uppbyggingu í Gunnarshólma.
