Leysum húsnæðisvandann

Húsnæðisvandinn hefur fylgt okkur í áratugi. Hann birtist í síendurteknum sveiflum: skortur, verðþensla, hrun, stöðnun, síðan aftur skortur og svo framvegis. Afleiðingarnar eru alvarlegar fyrir tugi þúsunda fólks sem vantar viðráðanlegar íbúðir og efnahagslífið í heild. Hátt húsnæðisverð þrýstir á óraunhæfar launakröfur, þrýsta upp vöxtum, hækkar skatta til að niðurgreiða húsnæði og allt þetta leiðir af sér óstöðugt efnahagslíf.

Langtímaþörf en samt skammtímahugsun

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að á næstu 10 árum þurfi að meðaltali um 4300 nýjar íbúðir á ári á landinu. Síðustu áratugi hefur eftirspurn og framleiðsla hins vegar sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í um 5.000.

Þegar eftirspurn hrynur dregur mjög úr byggingarframkvæmdum því byggingaraðilar hafa ekki aðgang að nægu fjármagni til að halda áfram að byggja. Byggingafyrirtæki stöðvast, fara jafnvel á hausinn, starfsfólk flytur úr landi, þekking tapast og þegar hagkerfið tekur við sér vantar íbúðir á markaðinn, og getur til að framleiða þær. Íbúðaverð ríkur upp langt umfram raunverulegan byggingarkostnað.

Þetta er gamalkunnugt mynstur – og það er mörgum dýrt.

Framleiðni byggingariðnaðarins

Vegna þessara sveiflna er framleiðni í byggingariðnaði hér lág í alþjóðlegum samanburði. Samkvæmt rannsókn frá 2016 var framleiðni vinnuafls á byggingamarkaði hér um 48% lægri en í Noregi. Meginskýringin er ekki hæfni starfsfólks heldur miklar framleiðslusveiflur.

Ef byggt væri jafnt og þétt samkvæmt langtímaþörf, óháð skammtímasveiflum, mætti auka framleiðni verulega og lækka meðalkostnaðarverð íbúða. Varlega áætlað gæti stöðug næg framleiðsla lækkað kostnaðarverð um 10–15%, jafnvel meira til lengri tíma litið.

Lager í stað skorts

Í stað þess að bregðast seint við þenslu með neyðarúrræðum ætti markmiðið að vera að hafa tilbúinn hóflegan lager af óseldum íbúðum þegar uppsveifla hefst. Í kreppum mætti safna upp lager sem síðan gengur út þegar eftirspurn vex á ný. Ef húsnæði væri framleitt óháð skammtímasveiflum væri hámarkslager lauslega áætlað um 5.000 íbúðir í lok nokkurra ára kreppu.

Slík fjárbinding væri um 300 milljarðar króna miðað við 60 milljóna króna kostnaðarverð á íbúð. Hér er komið að lykilatriðinu.

Lífeyrissjóðirnir – náttúrulegir langtímafjárfestar

Lífeyrissjóðirnir ávaxta megin hluta almenns sparnaðar í landinu. Engir aðilar í íslensku hagkerfi eru betur til þess fallnir að fjármagna stöðuga byggingu íbúða, en lífeyrissjóðirnir og þeir færu létt með það. Þeir hafa:

• Langtímasjónarmið,
• stöðugt innstreymi fjármagns,
• burði til að fjárfesta þvert á hagsveiflur,
• og samfélagslegt hlutverk sem lítur að því að stuðla að velferð almennings út æfina.

Við þurfum að fela lífeyrissjóðum að fjárfesta í uppbyggingu íbúðahúsnæðis með skipulögðum hætti til að jafna framboðið, lækka kostnaðarverð og draga úr verðþenslu. Það gætu þeir gert með því að taka þátt í eða stofna bygginga- og innviðafélög sem myndu byggja um 1/3 til ½ árlegrar þarfar og tengda innviði ef á þyrfti að halda.

Að sjálfsögðu ætti að miða við að langtímaávöxtun væri viðunandi. Eðlilega þyrftu lífeyrissjóðir að hafa skilyrði og raunhæf viðmið fyrir þátttöku sinni í byggingarfélögum og þeim væri ætlað að selja íbúðir með hóflegri álagningu með sveiflujöfnun og hagkvæmni fyrir neytendur að leiðarljósi.

Þátttaka lífeyrissjóða ætti ekki að breyta eðli húsnæðismarkaðarins yfir í leigumarkað, heldur ættu þeir að selja megin hluta þeirra íbúða sem þeir fjármagna framleiðslu á en ef til vill leigja álíka hátt hlutfall og almennt er við líði.

Innviðir og heildarsýn

Hröð uppbygging er fjárhagslega erfið sveitarfélögum. Byggingafélög lífeyrissjóða ættu að geta samið við sveitarfélög um fjármögnun og uppbygging innviða til dæmis skóla, leikskóla, íþróttamannvirkja, samgöngumannvirkja og almenningssamgangna.

Slík heildarsýn myndi gera sveitarfélögum fært að auka lóðaframboð og flýta uppbyggingu.

Sterk aðkoma lífeyrissjóða ætti að hafa skýra ramma. Varst þarf að fjárhagslegir yfirburðir þeirra kæfi aðra byggingaraðila. Aðkoma lífeyrissjóðanna ætti að miða við hæfilega marga byggingar sem næðu stærðarhagkvæmni og nægum styrkleika til að byggja stöðugt óháð sveiflum

Ávinningurinn

Með stöðugri uppbyggingu, betra skipulagi og minni framboðssveiflum mætti:

• lækka íbúðaverð um 5–30% til lengri tíma,
• draga úr verðbólguþrýstingi,
• lækka vexti og minnka hækkun verðtryggðra lána,
• styrkja byggingariðnaðinn,
• og bæta kjör heimilanna verulega til frambúðar.

Þetta er ekki róttæk hugmynd heldur klassísk hagfræðileg lausn: jafnvægi, langtímahugsun og ábyrg nýting fjármagns.

Lífeyrissjóðirnir starfa innan lagaramma. Eðlilega þarf að þróa þann ramma til að hann þjóni þörfum fólks sem best til langs tíma litið.

Höfundur er viðskiptafræðingur