Tveir fasteignasalar um hverja sölu? Einar G. Harðarson og Steinunn Ýr Einarsdóttir skrifa 12. apríl 2021 09:00 Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Steinunn Ýr Einarsdóttir Einar G. Harðarson Tengdar fréttir Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31 Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00 Mest lesið Þegar móðir mín kvaddi okkur fyrir einu ári síðan í dag Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Þegar ómennskan vitnar í lög Bubbi Morthens Skoðun Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt Skoðun Ef Trump tapar kosningunum… Jun Þór Morikawa Skoðun Framlengjum séreignarleiðina til að vernda heimilin Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir Skoðun Áherslur ráðherra skipta máli Heimir Örn Árnason Skoðun Líf án ótta og gjöfin í andlegri vakningu Birna Guðný Björnsdóttir Skoðun Búðu til pláss – fyrir öll börn Birna Þórarinsdóttir Skoðun Snúum hjólunum áfram Andrés Ingi Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Ef Trump tapar kosningunum… Jun Þór Morikawa skrifar Skoðun Viðskiptaþvinganir gegn Ísrael Steinunn Þóra Árnadóttir skrifar Skoðun Áherslur ráðherra skipta máli Heimir Örn Árnason skrifar Skoðun Snúum hjólunum áfram Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun Búðu til pláss – fyrir öll börn Birna Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Framlengjum séreignarleiðina til að vernda heimilin Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Líf án ótta og gjöfin í andlegri vakningu Birna Guðný Björnsdóttir skrifar Skoðun Kenningar úr gildi svo að kirkjan þarf að komast á annað stig Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Dansaðu vindur Berglind Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þessi stórskrítnu norm í óbarnvænu samfélagi Sólveig María Svavarsdóttir skrifar Skoðun Um vaxtahækkanir og verð á hveiti Haukur Skúlason skrifar Skoðun Öryggi byggir á mönnun og launum Jórunn Frímannsdóttir skrifar Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir skrifar Skoðun Mammon hefur náð lífeyrissjóðum á sitt band Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Forgangsorkan verður ekki skert Tinna Traustadóttir skrifar Skoðun Umhyggja - hvað er það? Árný Ingvarsdóttir skrifar Skoðun „Við höfðum öll rangt fyrir okkur“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Akureyrarbær greiðir götu kvennaathvarfs á Akureyri eins og kostur er Ásthildur Sturludóttir skrifar Skoðun Þegar móðir mín kvaddi okkur fyrir einu ári síðan í dag Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Íþróttahreyfingin og gerviverktaka Ástþór Jón Ragnheiðarson skrifar Skoðun Tölum um tilfinningar Amanda Ásdís Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Óttinn við íslensku rafkrónuna Birna Guðný Björnsdóttir skrifar Skoðun Áskorun til Sjúkratrygginga Íslands – hugsum í lausnum Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar Skoðun Afnemum launamisrétti Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Hvað hefur Ísland gert? Katla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Viðhorf almennings og neytenda til sjálfbærnimála fyrirtækja og stofnana skiptir miklu máli Soffía Sigurgeirsdóttir,Trausti Haraldsson skrifar Skoðun Ýmislegt um rafmagnsbíla og reiðhjól Valur Elli Valsson skrifar Skoðun Taugatýpísk forréttindi Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Hver er ég og hvert er ég að fara? Ellý Tómasdóttir skrifar Sjá meira
Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi.
Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31
Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00
Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Skoðun Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Akureyrarbær greiðir götu kvennaathvarfs á Akureyri eins og kostur er Ásthildur Sturludóttir skrifar
Skoðun Viðhorf almennings og neytenda til sjálfbærnimála fyrirtækja og stofnana skiptir miklu máli Soffía Sigurgeirsdóttir,Trausti Haraldsson skrifar
Davíð Oddsson stendur ekki við eigin ritsjórnarstefnu - Þolir og birtir ekki gagnrýni á eigin skrif Ole Anton Bieltvedt Skoðun