Fasteignasala í alkuli 19. ágúst 2010 06:00 Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þór Saari Mest lesið Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson Skoðun Forstjórinn stígur fram Örn Pálsson Skoðun Lífsgæði íbúa Mosfellsbæjar skert Regína Ásvaldsdóttir Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Tilvera okkar er undarlegt ferðalag Hópur meðlima No Borders Skoðun Brimrót og veðragnýr í alþjóðamálum Árni Þór Sigurðsson Skoðun Eiga ellilífeyrir og örorkubætur að fylgja launavísitölu? Haukur Arnþórsson Skoðun Nennið þið plís blessaða ríkisstjórn! Derek T. Allen Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Karlar, piltar og strákar Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Eiga ellilífeyrir og örorkubætur að fylgja launavísitölu? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar Skoðun Nennið þið plís blessaða ríkisstjórn! Derek T. Allen skrifar Skoðun Ertu klár? Jakob Smári Magnússon skrifar Skoðun Kengúrur eða Þorskar: Hver forritar framtíð Íslands? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Brimrót og veðragnýr í alþjóðamálum Árni Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Forstjórinn stígur fram Örn Pálsson skrifar Skoðun Lífsgæði íbúa Mosfellsbæjar skert Regína Ásvaldsdóttir skrifar Skoðun Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Tilvera okkar er undarlegt ferðalag Hópur meðlima No Borders skrifar Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Það að þrá börn eða ekki Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Tímanna tákn? Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson skrifar Skoðun Kvótaverð, veiðigjald, fjárfesting og arðsemi í sjávarútvegi Ásgeir Daníelsson skrifar Skoðun Getur Seljaskóli núna orðið símalaus skóli, Jóhanna? Kristín Jónsdóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og traust á raforkumarkaði Einar S Einarsson skrifar Skoðun Ef þetta er rétt – hvað er þá rangt? Anna Berg Samúelsdóttir skrifar Skoðun Hvað er þetta MG? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Sjúkraþyrlu sem allra fyrst, kerfi sem veitir lífsbjörg Gunnar Svanur Einarsson skrifar Skoðun Ríkisstofnun forherðist við gagnrýni Björn Ólafsson skrifar Skoðun Bylting, bóla, bölvun - bull? Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Eru smáþjóðir stikkfríar? Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Ákall Valdimar Júlíusson skrifar Skoðun Á að leyfa eða halda áfram að banna? Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Íslenski fáninn fyrir samstöðu ekki mismunun Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Jafnlaunabarnið og baðvatnið Helga Sigrún Harðardóttir skrifar Sjá meira
Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins.
Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun
Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun
Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar
Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar
Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar
Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun
Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun