Græna „gímaldið“ við Álfa­bakka: Hvernig gat þetta gerst?

Borgarfulltrúar allra flokka virðast hafa leitt hjá sér athugasemdir íbúa þar sem skipulagssvið sagði „nánast hægt að fullyrða“ að bygging á reitnum yrði ekki fimm hæðir. 

Þá virðast þeir ekki hafa fengið veður af kjötvinnslu í húsnæðinu, jafnvel þótt vitneskja um starfsemina hafi verið til staðar innan borgarkerfisins.

Byggingarrétturinn var fyrst boðinn út árið 2019 án þess að gild tilboð bærust en gengið varð frá samningi um tímabundið lóðarvilyrði við Eignabyggð ehf 26. mars 2021. Eignabyggð greiddi 50 milljónir á ári fyrir samninginn og komu greiðslur að upphæð 104 milljónir til frádáttar þegar gengið var frá byggingaréttinum.

Heildargreiðslur fyrir byggingarrétt og gatnagerðargjöld námu á endanum 943 milljónum króna.

Gengið var frá aðilaskiptum í september 2023, þar sem Álfabakki 2 ehf kom í stað Eignabyggðar en Álfabakki 2 er í helmingseigu Eignabyggðar annars vegar og Klettás ehf hins vegar. 

Klettás er samkvæmt fyrirtækjaskrá í eigu Péturs Bjarnasonar og Auðuns Svafars Guðmundssonar en Eignabyggð í eigu Brynjólfs Smára Þorkelssonar.

Skipulagsfulltrúi gaf grænt ljós á kjötvinnslu

Þann 19. desember 2022 sendir Kjartan Rafnsson hönnuður fyrirspurn til borgarinnar þar sem hann leitar eftir svörum um afstöðu borgarinnar gagnvart starfrækslu kjötvinnslu á lóðinni. 

Fyrirspurninni er svarað af Sigríði Láru Gunnarsdóttur verkefnastjóra fyrir hönd skipulagsfulltrúa Reykjavíkur en þar kemur meðal annars fram að á lóðinni sé samkvæmt deiliskipulagi gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu.

„Í fyrirspurn kemur fram að kjötvinnslan fari fram í 3.000 m2 af 11.000 m2 stærð byggingarinnar, eða rúmlega fjórðungi. Það má því búast við að þarna verði umtalverð starfsemi með tilheyrandi umferð flutningabíla, bæði með hráefni og fullunnar vörur,“ segir í svarinu.

Umfangsmikill matvælaiðnaður eigi almennt að fara fram á athafnasvæði samkvæmt skilgreiningu landnotkunar í skipulagsreglugerð en á „miðsvæðum“, líkt og þarna um ræðir, sé almennt heimilt að vera með „hreinlega atvinnustarfsemi og léttan iðnað“ sem kjötvinnsla gæti fallið undir.

„Í Suður-Mjódd er heimilt að vera með fjölbreytta atvinnustarfsemi, m.a. landfreka starfsemi eins og bílasölur. Í ljósi þessa og staðsetningar lóðar við stofnbraut eru ekki gerðar skipulagslegar athugasemdir við kjötvinnslu og pökkunarstöð kjötafurða á lóð nr. 2A við Álfabakka,“ segir í svarinu. 

Við hönnun og nánari útfærslu starfsemi þurfi hins vegar að gæta að umhverfisáhrifum vegna nálægðar við íbúðabyggð.

Skipulagsgögn sýna hugmyndir manna um byggð á reitnum

Deiliskipulag fyrir Suður-Mjódd frá árinu 2009 sýnir vel hvernig umrætt svæði var hugsað; hjartað yrði íþróttasvæði ÍR, með íbúðum fyrir aldraða í Árskógum og atvinnuhúsnæði meðfram Reykjanesbraut til að draga úr umferðarhávaða.

Á miðsvæðinu C-1, Álfabakka 2-4, var gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu og heimild til að byggja á 5-7 hæðum, allt að 22.500 fermetra með bílastæðahúsi/kjallara.

„Byggingarreitir eru skilgreindir þannig að byggingarlína er bindandi að hluta að Reykjanesbraut og er markmiðið að byggingar myndi stallaðan en órofa vegg að Reykjanesbraut en til suðurs opni byggingar sig að innigörðum ofan á efri hæð bílageymslu,“ segir í greinargerð með deiliskipulaginu.

Skipulagið tók breytingum eftir því sem á leið en á myndum sem fylgdu umsóknum og breytingartillögum má glögglega sjá hvernig menn sáu byggingar á umræddum reit fyrir sér.

Uppfylling þarfa leigutaka forsenda lóðasamnings

Samkvæmt samningnum um lóðarvilyrði til handa Eignabyggðar frá því í mars 2021, sem borgarráð samþykkti, gerðu forsvarsmenn félagsins ákveðna fyrirvara við fyrirhugaðan lóðasamning. 

Forsendurnar eru útlistaðar í erindi skrifstofu borgarstjóra og borgarritara til borgarráðs um aðilaskipti að lóðavilyrðinu frá því í september sama ár, þegar Álfabakki 2 ehf tók við.

„Eignabyggð ehf. hefur hug á að reisa á lóðunum starfstöð tveggja öflugra og rótgróinna fyrirtækja. Þar sem núverandi skipulag lóðarinnar hentar ekki þeirri starfsemi óskaði Eignabyggð ehf. eftir vilyrði fyrir lóðunum með það fyrir augum að kanna möguleika á að breyta deiliskipulagi lóðanna í samræmi við þarfir félaganna,“ segir í erindinu.

Ári seinna samþykktu borgaryfirvöld að sameina það sem áður höfðu verið fjórar lóðir í eina en umsóknin um breytinguna er merkt áðurnefndum Kjartani Rafnssyni og Jóni M. Halldórssyni byggingafræðingi.

Íbúar lýstu áhyggjum af uppbyggingu á reitnum

Þegar deiliskipulagsbreytingin árið 2022 var auglýst bárust athugasemdir frá tveimur íbúum í Árskógum 7, sem lýstu áhyggjum af því að allt að fimm hæða bygging ætti að rísa þétt upp við fjölbýlishús Búseta, sem hóf framkvæmdir árið 2019 og sölu íbúða 2020.

Í erindum Sigurdísar Jónsdóttur og Birgis Rafns Árnasonar segir meðal annars að samkvæmt teikningum muni fyrirhuguð bygging Álfabakka 2 mögulega skyggja á alla birtu en íbúð þeirra og svalir snúa beint að húsinu.

Biðluðu þau til borgaryfirvalda um að skoða málið og mögulega skikka lóðarhafa til að lækka húsið í þennan enda.

Það var Björn I. Edvardsson sem fór yfir málið og undirritar álit skipulagsfulltrúa og umhverfis- og skipulagssviðs, þar sem lagt er til að auglýst tillaga verði samþykkt óbreytt.

Þar segir í svörum við fyrirspurnum íbúanna að tillagan snúi ekki að því að bæta við byggingarmagni heldur sameina lóðina. Engin hönnun liggi fyrir enn sem komið er.

„Varðandi áhyggjur um 5h byggingar á allri lóðinni þá er nánast hægt að fullyrða að slíkt getur ekki gerst þar sem byggingarmagn er ekki nægjanlegt fyrir slíkt. Nýtingarhlutfall er um 1,0 en heimilaður byggingareitur eru um 10.500 fm, þannig að ef byggingarmagnið yrði jafndreift á lóð innan byggingareits þá myndi byggingarmagnið ná upp í 1,5h fyrir heimilt byggingarmagn. Ekki er hægt að svara hvort lóðarhafi hyggist nýta meira byggingarmagn á horni lóðar nálægt Álfabakka 7, enda liggur engin hönnun fyrir – verður það hins vegar að teljast ólíklegt m.v. áætlaða starfsemi skv. auglýstri skipulagstillögu um vöruskemmu, verslanir og skrifstofur auk þess sem tiltekið er að um verður að ræða eina samfellda byggingarheild,“ segir Björn í álitinu.

Alltaf talað um verslunar- og þjónustustarfsemi á lóðinni

Ljóst er að þetta svar borgaryfirvalda við fyrirspurn og áhyggjum íbúa er hvorki í takt við þann raunveruleika sem nú blasir við nágrönnum Álfabakka 2a né raunar þær hugmyndir sem menn virðast hafa haft um útlit húsa á reitnum í gegnum árin.

Þar virðist beinlínis hafa verið gert ráð fyrir nægu byggingarmagni til að skýla íþróttasvæðinu og íbúðabyggðinni frá hávaða frá Reykjanesbraut og engar kvaðir settar um lægri byggingar til móts við Árskóga.

Í öllum gögnum er hins vegar ítrekað talað um að á lóðinni verði verslunar- og þjónustustarfsemi og ef marka má Dóru Björt Guðjónsdóttur, borgarfulltrúa Pírata, virðast hugmyndir manna um byggð á reitnum hafa tekið mið af því, þrátt fyrir að grænt ljós hafi verið gefið á kjötvinnslu.

Málið var tekið til umræðu á borgarstjórnarfundi á þriðjudag, þar sem borgarfulltrúar bæði meiri- og minnihlutans lýstu því hvernig málið hefði komið algjörlega aftan að þeim. 

Þess ber að geta að athugasemdir íbúa lágu fyrir á fundum ráða borgarinnar þar sem ákvarðanir voru teknar um deiliskipulag og úthlutun lóðarinnar en svo virðist sem kjörnir fulltrúar borgarinnar hafi ekki verið upplýstir um að í húsinu yrði kjötvinnsla.

Dóra Björt og aðrir hafa sagt að um allsherjarklúður hafi verið að ræða og við marga að sakast, þar sem Búseti hafi til að mynda fært bygginguna að Árskógum 7 nær lóðamörkum en til stóð í fyrstu.

Borgarfulltrúar Sjálftæðisflokksins gagnrýndu þennan málflutning á fundinum í vikunni, enda ljóst að þegar Búseti stóð í skipulagi og hóf framkvæmdir árið 2020 var ekkert fast í hendi með það hvernig byggt yrði við Álfabakka 2-4.

Enn óvíst um framhaldið og fátt um svör

Fréttastofu er ekki kunnugt um það hvenær endanlegar teikningar af vöruskemmunni svokölluðu lágu fyrir en á fundinum á þriðjudag kom fram að borgarfulltrúar hefðu aldrei séð teikningar þegar þeir voru að taka ákvarðanir í málinu.

Dóra Björt sagði þetta meðal þess sem þyrfti að skoða; hvort breyta þyrfti reglum þannig að menn gætu gert sér grein fyrir því fyrr í skipulagsferlinu hvað væri að fara að rísa á borgarlóðum.

Aðaluppdrættir voru alltént ekki samþykktir fyrr en 24. september 2024 en á teikningunum má sjá hvernig gert er ráð fyrir gluggum nánast alls staðar á byggingunni nema á suðausturgaflinum og þeim hluta suðurhliðarinnar sem snýr að Árskógum 7. 

Teikningarnar gefa hins vegar til kynna að þeir sem koma til með að starfa í húsnæðinu muni hafa útsýni og svalir bæði til norðurs og suðurs.

Þungaflutningar til og frá húsinu og hávaði frá þeim eru annað sem íbúar eru uggandi yfir og á borgarstjórnarfundinum í vikunni bentu fulltrúar minnihlutans á að næstu nágrannar Álfabakka 2-4 væru upp til hópa eldra fólk og börn að stunda íþróttaiðkun á ÍR-svæðinu.

Skipulagsgögn gera ráð fyrir að umferðinni verði að mestu beint út á stofnæðina norðan vöruskemmunnar og frá Árskógum en við suðausturgaflinn er gert ráð fyrir aðkomu flutningabifreiða, sem mun hafa tilheyrandi hávaða í för með sér.

Fram kom á borgarstjórnarfundinum í gær að beðið væri eftir tillögum frá eigendum hússins um mögulegar breytingar á byggingunni. Þær eru væntanlegar upp úr 20. janúar.