Hinn breiði pensill Seðlabankans Ingólfur Bender skrifar 24. maí 2023 15:01 Verðbólgan á Íslandi er mikil og þrálát um þessar mundir og sameiginlegt verkefni Seðlabankans, hins opinbera og aðila vinnumarkaðarins að ná henni niður. Verðbólgan jókst umtalsvert á síðasta ári m.a. vegna ójafnvægis á íbúðamarkaði. En árs verðhækkun íbúða fór mest í 25,5% á höfuðborgarsvæðinu í júlí í fyrra. Í nýjasta hefti Peningamála, riti Seðlabankans, segir að þessi hækkun skýrist líklega af miklu misræmi milli framboðs og eftirspurnar eftir húsnæði enda annaði sá fjöldi íbúða sem byggður var á árunum fyrir heimsfaraldurinn ekki aukinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í kjölfar hans. Með öðrum orðum, þá hefur ekki verið byggt nægjanlega mikið af íbúðum hér á landi á undanförnum árum og hefur það birst í mikilli verðbólgu og kallað á hækkun stýrivaxta. Á skömmum tíma hafa stýrivextir bankans farið úr 0,75% í 8,75%. Ekki mjög nákvæmt stýritæki Vaxtatahækkanir eru tæki sem Seðlabankinn getur beitt til að ná niður verðbólgu. Vaxtatækið er hins vegar eins og að mála með breiðum pensli – þetta er ekki mjög nákvæmt stýritæki. Vaxtahækkanir bankans hafa þannig óæskilegar hliðaverkanir við þær aðstæður sem nú eru uppi í íslensku efnahagslífi. Hækkun vaxta dregur úr íbúðauppbyggingu þegar hið gagnstæða er það sem þarf. Þannig er lagður grunnur að því að við lendum aftur í því ástandi sem hóf þessa miklu verðbólgu sem nú er við að etja, þ.e. að ekki verði byggt í takti við þörf. Afleiðingin verður líkt og við þekkjum - verðhækkanir húsnæðis, verðbólga og hærri stýrivextir. Mikil hækkun fjármagnskostnaðar vegur þungt Vextir framkvæmdalána byggingaverktaka hafa hækkað verulega samhliða miklum vaxtahækkunum Seðlabankans. Óverðtryggðir vextir útlána til fyrirtækja hafa hækkað úr því að vera ríflega 4% í upphafi árs 2021 í ríflega 10% nú. Vextir hafa því hækkað um 6 prósentustig á þessu tímabili vaxtahækkana Seðlabankans. Framkvæmdalán byggingaverktaka bera nokkuð hærri vexti og með vaxtahækkun Seðlabankans í morgun munu þeir hækka enn frekar. Ljóst er að þessi mikla hækkun fjármagnskostnaðar við íbúðabyggingar vegur þungt hjá fyrirtækjum sem eru í uppbyggingu íbúða. Framkvæmdatími er um eða yfir 2 ár og enn lengri ef tekið er tillit til þess að nú er sölutregða að leiða til þess að tíminn frá því að til kostnaðar er stofnað við íbúðauppbyggingu hjá verktaka þar til hann fær greiðslu fyrir sölu hefur lengst á tíma hratt hækkandi vaxta. Veruleg áhrif á framboð íbúða Viðbúið er að áhrif hækkunar stýrivaxta á framboð íbúða verði verulegt. Samkvæmt könnun sem Outcome gerði fyrir Samtök iðnaðarins fyrir skömmu segja 88% stjórnenda verktakafyrirtækja sem eru að byggja íbúðir fyrir eigin reikning að hækkandi fjármögnunarkostnaður muni leiða til samdráttar í uppbyggingaráformum þeirra fyrirtækja á íbúðarhúsnæði. Í þessari sömu könnun kom fram að verulegur samdráttur er fram undan í byggingu nýrra íbúða en stjórnendur verktakafyrirtækjanna reikna með því að fjöldi íbúða sem byrjað verður á hjá þeirra fyrirtækjum á næstu tólf mánuðum verði 509 samanborið við 1.473 á síðustu tólf mánuðum. Samdrátturinn nemur 65%. Tryggja þarf fjölbreyttara lóðaframboð Mikilvægt er að tekið verði á þessum hliðaráhrifum hækkunar stýrivaxta. Samtök iðnaðarins hafa bent í því sambandi á að skortur á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir hafi átt stóran þátt í þeim vanda sem skapaðist á íbúðamarkaði og leitt til þess ójafnvægis framboðs og eftirspurnar sem síðan leiddi til verðbólgu og hærri vaxta. Þó lóðaframboð sveitarfélaga sé mismikið er ljóst að enn er töluvert byggingarland fyrir hendi. Því er mikilvægt að sveitarfélög tryggi að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en hefur verið undanfarin ár, þar sem horft er bæði til þéttingarreita og nýrra byggingarsvæða. Með því móti er hægt að koma með skilvirkari hætti í veg fyrir alvarlegt ástand á íbúðamarkaði. Lækkun endurgreiðslu hækkar kostnað við húsbyggingar Einnig hafa Samtök iðnaðarins bent á að fyrirhuguð lækkun á endurgreiðslum virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% muni hækka kostnað við húsbyggingar og draga úr uppbyggingu og framboði nýrra íbúða. Munu áhrifin á framboð nýrra íbúða koma fram eftir 2-3 ár. Aðgerðin mun hækka verð íbúða, auka verðbólgu og leiða til hærri vaxta. Lækkunin er boðuð með mjög skömmum fyrirvara eða eins tímabils virðisaukaskatts sem gerir fyrirtækjum ómögulegt að skipuleggja sig út frá breyttum forsendum. Stjórnvöld tryggi stöðugleika í byggingariðnaði Bygginga- og mannvirkjaiðnaður er ein af sveiflukenndustu greinum hagkerfisins. Greinin fylgir hagsveiflunni en með ýktum hætti. Þannig helmingaðist greinin ríflega á tímanum eftir efnahagsáfallið 2008 og dróst tífalt meira saman en hagkerfið gerði á þeim tíma. Síðan þá hefur greinin verið að byggja sig upp aftur og er nú orðin viðlíka í stærð og hún var fyrir fyrrgreint efnahagsáfall. Mikilvægt er að stjórnvöld nýti ekki greinina til sveiflujöfnunar fyrir hagkerfið og tryggi þess í stað stöðugleika í byggingariðnaði. Eykur það getu greinarinnar til að auka framleiðni og byggja íbúðir í takti við þarfir landsmanna. Hætta á að markmið náist ekki Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Landsmenn eru um 390 þúsund og hefur fjölgað hratt undanfarið. Framboð íbúða þarf að mæta þörfum þessa fólks. Rammasamningur ríkis við sveitarfélög um uppbyggingu 35 þúsund íbúða á árunum 2023-2032 markaði skil í stefnumörkun stjórnvalda á sviði húsnæðismála þar sem ríki og sveitarfélög skuldbinda sig með skýrum hætti til að skapa stöðugan húsnæðismarkað og styðja við þróun og uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis um land allt. Í ljósi mikilla vaxtahækkana undanfarið og nú síðast hækkun Seðlabankans um 1,25 prósentustig auk fyrirhugaðra aðgerða stjórnvalda um lækkun á endurgreiðslu er mikil hætta á að þetta markmið náist ekki. Höfundur er aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ingólfur Bender Seðlabankinn Mest lesið Púslið sem passar ekki Ingibjörg Isaksen Skoðun Kemur þín háskólagráða úr kornflakes pakka? Davíð Már Sigurðsson Skoðun Nei, það verður ekki að vera Ísrael, það er Ísrael Einar Ólafsson Skoðun Íslenski fáninn fyrir samstöðu ekki mismunun Ása Berglind Hjálmarsdóttir Skoðun Ríkisstofnun forherðist við gagnrýni Björn Ólafsson Skoðun Ákall Valdimar Júlíusson Skoðun Á að leyfa eða halda áfram að banna? Sigurður G. Guðjónsson Skoðun Eru smáþjóðir stikkfríar? Snæbjörn Guðmundsson Skoðun Þér er boðið með, kæri félagi Trausti Breiðfjörð Magnússon Skoðun Hinn óseðjandi Eiríkur Ólafsson Skoðun Skoðun Skoðun Sjúkraþyrlu sem allra fyrst, kerfi sem veitir lífsbjörg Gunnar Svanur Einarsson skrifar Skoðun Ríkisstofnun forherðist við gagnrýni Björn Ólafsson skrifar Skoðun Bylting, bóla, bölvun - bull? Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Eru smáþjóðir stikkfríar? Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Ákall Valdimar Júlíusson skrifar Skoðun Á að leyfa eða halda áfram að banna? Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Íslenski fáninn fyrir samstöðu ekki mismunun Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Jafnlaunabarnið og baðvatnið Helga Sigrún Harðardóttir skrifar Skoðun Þér er boðið með, kæri félagi Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Púslið sem passar ekki Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Nei, það verður ekki að vera Ísrael, það er Ísrael Einar Ólafsson skrifar Skoðun Kemur þín háskólagráða úr kornflakes pakka? Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Hinn óseðjandi Eiríkur Ólafsson skrifar Skoðun Þéttari byggð: Hver nýtur ábatans — og hver borgar brúsann? Daði Freyr Ólafsson skrifar Skoðun Það ætti ekki vera í boði að útskifa fólk úr viðtalstímum hjá geðlæknum Atli Már Haraldsson Zebitz skrifar Skoðun Ef þið þurfið að segja upphátt að þið séuð ekki rasistar... Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Hugleiðingar og skoðanaskipti um rasisma og útlendingahatur Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun 56.000 krónur í vasa Kópavogsbúa Ásdís Kristjánsdóttir skrifar Skoðun NordAN: Vegið að norrænni forvarnarstefnu Siv Friðleifsdóttir skrifar Skoðun Af hverju byggjum við innan gróinna hverfa? Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Gigt, vinnumarkaðurinn, fjölgun hlutastarfa og viðeigandi aðlögun Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Er stríðsglæpamaður í rútunni? Ragnhildur Hólmgeirsdóttir, Hrönn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Til hamingju með sjómannadaginn Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Er ekki tími til kominn að tengja? Kristín María Birgisdóttir skrifar Skoðun Barnasáttmáli fyrir öll börn Guðný Björk Eydal,Paola Cardenas skrifar Skoðun Ójafnvægið sem heimurinn býr við – og skellur á Bakka Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Bensínstöðvardíll og Birkimelur Helgi Áss Grétarsson skrifar Skoðun Trollveiðar og veiðiráðgjöf Magnús Jónsson skrifar Skoðun Gríðarlegir hagsmunir í húfi Sigurður Ingi Jóhannsson skrifar Sjá meira
Verðbólgan á Íslandi er mikil og þrálát um þessar mundir og sameiginlegt verkefni Seðlabankans, hins opinbera og aðila vinnumarkaðarins að ná henni niður. Verðbólgan jókst umtalsvert á síðasta ári m.a. vegna ójafnvægis á íbúðamarkaði. En árs verðhækkun íbúða fór mest í 25,5% á höfuðborgarsvæðinu í júlí í fyrra. Í nýjasta hefti Peningamála, riti Seðlabankans, segir að þessi hækkun skýrist líklega af miklu misræmi milli framboðs og eftirspurnar eftir húsnæði enda annaði sá fjöldi íbúða sem byggður var á árunum fyrir heimsfaraldurinn ekki aukinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í kjölfar hans. Með öðrum orðum, þá hefur ekki verið byggt nægjanlega mikið af íbúðum hér á landi á undanförnum árum og hefur það birst í mikilli verðbólgu og kallað á hækkun stýrivaxta. Á skömmum tíma hafa stýrivextir bankans farið úr 0,75% í 8,75%. Ekki mjög nákvæmt stýritæki Vaxtatahækkanir eru tæki sem Seðlabankinn getur beitt til að ná niður verðbólgu. Vaxtatækið er hins vegar eins og að mála með breiðum pensli – þetta er ekki mjög nákvæmt stýritæki. Vaxtahækkanir bankans hafa þannig óæskilegar hliðaverkanir við þær aðstæður sem nú eru uppi í íslensku efnahagslífi. Hækkun vaxta dregur úr íbúðauppbyggingu þegar hið gagnstæða er það sem þarf. Þannig er lagður grunnur að því að við lendum aftur í því ástandi sem hóf þessa miklu verðbólgu sem nú er við að etja, þ.e. að ekki verði byggt í takti við þörf. Afleiðingin verður líkt og við þekkjum - verðhækkanir húsnæðis, verðbólga og hærri stýrivextir. Mikil hækkun fjármagnskostnaðar vegur þungt Vextir framkvæmdalána byggingaverktaka hafa hækkað verulega samhliða miklum vaxtahækkunum Seðlabankans. Óverðtryggðir vextir útlána til fyrirtækja hafa hækkað úr því að vera ríflega 4% í upphafi árs 2021 í ríflega 10% nú. Vextir hafa því hækkað um 6 prósentustig á þessu tímabili vaxtahækkana Seðlabankans. Framkvæmdalán byggingaverktaka bera nokkuð hærri vexti og með vaxtahækkun Seðlabankans í morgun munu þeir hækka enn frekar. Ljóst er að þessi mikla hækkun fjármagnskostnaðar við íbúðabyggingar vegur þungt hjá fyrirtækjum sem eru í uppbyggingu íbúða. Framkvæmdatími er um eða yfir 2 ár og enn lengri ef tekið er tillit til þess að nú er sölutregða að leiða til þess að tíminn frá því að til kostnaðar er stofnað við íbúðauppbyggingu hjá verktaka þar til hann fær greiðslu fyrir sölu hefur lengst á tíma hratt hækkandi vaxta. Veruleg áhrif á framboð íbúða Viðbúið er að áhrif hækkunar stýrivaxta á framboð íbúða verði verulegt. Samkvæmt könnun sem Outcome gerði fyrir Samtök iðnaðarins fyrir skömmu segja 88% stjórnenda verktakafyrirtækja sem eru að byggja íbúðir fyrir eigin reikning að hækkandi fjármögnunarkostnaður muni leiða til samdráttar í uppbyggingaráformum þeirra fyrirtækja á íbúðarhúsnæði. Í þessari sömu könnun kom fram að verulegur samdráttur er fram undan í byggingu nýrra íbúða en stjórnendur verktakafyrirtækjanna reikna með því að fjöldi íbúða sem byrjað verður á hjá þeirra fyrirtækjum á næstu tólf mánuðum verði 509 samanborið við 1.473 á síðustu tólf mánuðum. Samdrátturinn nemur 65%. Tryggja þarf fjölbreyttara lóðaframboð Mikilvægt er að tekið verði á þessum hliðaráhrifum hækkunar stýrivaxta. Samtök iðnaðarins hafa bent í því sambandi á að skortur á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir hafi átt stóran þátt í þeim vanda sem skapaðist á íbúðamarkaði og leitt til þess ójafnvægis framboðs og eftirspurnar sem síðan leiddi til verðbólgu og hærri vaxta. Þó lóðaframboð sveitarfélaga sé mismikið er ljóst að enn er töluvert byggingarland fyrir hendi. Því er mikilvægt að sveitarfélög tryggi að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en hefur verið undanfarin ár, þar sem horft er bæði til þéttingarreita og nýrra byggingarsvæða. Með því móti er hægt að koma með skilvirkari hætti í veg fyrir alvarlegt ástand á íbúðamarkaði. Lækkun endurgreiðslu hækkar kostnað við húsbyggingar Einnig hafa Samtök iðnaðarins bent á að fyrirhuguð lækkun á endurgreiðslum virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% muni hækka kostnað við húsbyggingar og draga úr uppbyggingu og framboði nýrra íbúða. Munu áhrifin á framboð nýrra íbúða koma fram eftir 2-3 ár. Aðgerðin mun hækka verð íbúða, auka verðbólgu og leiða til hærri vaxta. Lækkunin er boðuð með mjög skömmum fyrirvara eða eins tímabils virðisaukaskatts sem gerir fyrirtækjum ómögulegt að skipuleggja sig út frá breyttum forsendum. Stjórnvöld tryggi stöðugleika í byggingariðnaði Bygginga- og mannvirkjaiðnaður er ein af sveiflukenndustu greinum hagkerfisins. Greinin fylgir hagsveiflunni en með ýktum hætti. Þannig helmingaðist greinin ríflega á tímanum eftir efnahagsáfallið 2008 og dróst tífalt meira saman en hagkerfið gerði á þeim tíma. Síðan þá hefur greinin verið að byggja sig upp aftur og er nú orðin viðlíka í stærð og hún var fyrir fyrrgreint efnahagsáfall. Mikilvægt er að stjórnvöld nýti ekki greinina til sveiflujöfnunar fyrir hagkerfið og tryggi þess í stað stöðugleika í byggingariðnaði. Eykur það getu greinarinnar til að auka framleiðni og byggja íbúðir í takti við þarfir landsmanna. Hætta á að markmið náist ekki Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Landsmenn eru um 390 þúsund og hefur fjölgað hratt undanfarið. Framboð íbúða þarf að mæta þörfum þessa fólks. Rammasamningur ríkis við sveitarfélög um uppbyggingu 35 þúsund íbúða á árunum 2023-2032 markaði skil í stefnumörkun stjórnvalda á sviði húsnæðismála þar sem ríki og sveitarfélög skuldbinda sig með skýrum hætti til að skapa stöðugan húsnæðismarkað og styðja við þróun og uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis um land allt. Í ljósi mikilla vaxtahækkana undanfarið og nú síðast hækkun Seðlabankans um 1,25 prósentustig auk fyrirhugaðra aðgerða stjórnvalda um lækkun á endurgreiðslu er mikil hætta á að þetta markmið náist ekki. Höfundur er aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins.
Skoðun Það ætti ekki vera í boði að útskifa fólk úr viðtalstímum hjá geðlæknum Atli Már Haraldsson Zebitz skrifar
Skoðun Gigt, vinnumarkaðurinn, fjölgun hlutastarfa og viðeigandi aðlögun Hrönn Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Nú er tími til aðgerða: Tóbaks- og nikótínfrítt Ísland Vala Smáradóttir,Jóhanna S. Kristjánsdóttir skrifar