Þarf ég háskólapróf í hagfræði til að eiga fasteign? Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson skrifar 6. maí 2021 07:00 Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson Húsnæðismál Fjármál heimilisins Skoðun: Kosningar 2021 Neytendur Íslenskir bankar Mest lesið Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun Aðild að Evrópusambandinu kallar á breytt vinnubrögð Guðmundur Ragnarsson Skoðun Hugleiðing við starfslok kennara í Reykjavík Elín Guðfinna Thorarensen Skoðun Stækkun Þjóðleikhússins er löngu tímabær Lilja Björk Haraldsdóttir Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun Er félagsfælnifaraldur í uppsiglingu? Sóley Dröfn Davíðsdóttir Skoðun Evrópusambandið eykur varnir gegn netógnum með öflugu regluverki Þórdís Rafnsdóttir Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Er félagsfælnifaraldur í uppsiglingu? Sóley Dröfn Davíðsdóttir skrifar Skoðun Hugleiðing við starfslok kennara í Reykjavík Elín Guðfinna Thorarensen skrifar Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar Skoðun Aðild að Evrópusambandinu kallar á breytt vinnubrögð Guðmundur Ragnarsson skrifar Skoðun Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Stækkun Þjóðleikhússins er löngu tímabær Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Evrópusambandið eykur varnir gegn netógnum með öflugu regluverki Þórdís Rafnsdóttir skrifar Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Sjá meira
Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar.
Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun
Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun
Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar
Skoðun Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun
Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun