Lyklalög, bót eða böl Þórólfur Matthíasson skrifar 25. júní 2013 08:35 Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þórólfur Matthíasson Mest lesið Hvort er ánægjulegra, kynlíf eða verslunarleiðangur? Gró Einarsdóttir Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson Skoðun Ég er ekki alki Þorgerður María Þorbjarnardóttir Skoðun „Þetta reddast“ og heilsan að húfi? Alexander Aron Guðjónsson,Ásta Logadóttir Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt Skoðun Mannréttindabrot á vinnumarkaði Helgi Brynjarsson Skoðun Nauðsyn námsgagna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýar Árnadóttir Skoðun Fást engin svör Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir Skoðun Hvað á ég að gera í því? María Rut Hinriksdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Beðið eftir orkumálaráðherra Eggert Valur Guðmundsson,Gunnar Aron Ólason skrifar Skoðun Ísland: Landið sem unga fólkið flýr Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun „Við verðum að fylgja lögum“ Hópur listafólks skrifar Skoðun Ég er ekki alki Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun „Þetta reddast“ og heilsan að húfi? Alexander Aron Guðjónsson,Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Nauðsyn námsgagna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvort er ánægjulegra, kynlíf eða verslunarleiðangur? Gró Einarsdóttir skrifar Skoðun Fást engin svör Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Mannréttindabrot á vinnumarkaði Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera í því? María Rut Hinriksdóttir skrifar Skoðun Gætum við verið betri hvert við annað? Jakob Frímann Magnússon skrifar Skoðun Ríkisstjórnin seilist í sjóði erfiðisvinnufólks Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Þar sem náttúran tapar Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Fjárfesting í háskólum Magnús Karl Magnússon skrifar Skoðun Orkunýlendan Ísland? Bjarni Jónsson skrifar Skoðun Ég vil ekki þennan veruleika Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir skrifar Skoðun Grímulaus grænþvottur Dofri Hermannsson skrifar Skoðun Samrýmist það samfélagslegri ábyrgð ef fyrirtæki þitt er aðili að Viðskiptaráði? Andri Snær Magnason skrifar Skoðun Skortur á serótónín Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Þegar sorgin bankar upp á Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Látum þá hlæja því þeir tapa hvort sem er Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Alzheimer - mennska og mildi Ragnheiður Ríkharðsdóttir skrifar Skoðun Lýðheilsa bætt um 64 milljarða Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Er krónan að valda átökum á milli kynslóða? Guðmundur Ragnarsson skrifar Skoðun Varhugaverð þróun í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Bóf-ar(ion)? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Þetta er ekki allt að koma með fjárlagafrumvarpinu Eyjólfur Ármannsson skrifar Sjá meira
Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót.
Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson Skoðun
Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir Skoðun
Skoðun Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir skrifar
Skoðun Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar
Skoðun Samrýmist það samfélagslegri ábyrgð ef fyrirtæki þitt er aðili að Viðskiptaráði? Andri Snær Magnason skrifar
Skoðun Varhugaverð þróun í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar
Af hverju vilja lyfjafyrirtæki ekki að lyfjahampur verði lögleiddur? Sigurður Hólmar Jóhannesson Skoðun
Sannleikurinn um Evrópusambandið V: 26 þjóðir hafa hafnað eigin gjaldmiðli, líka Þýzkaland með sitt ofursterka Mark Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Eiga íbúðir að vera heimili fólks eða fjárfestingarkostur og munaðarvara? Magnea Marinósdóttir Skoðun