Fasteignamarkaðurinn enn á uppleið

Helstu fjármálamarkaðir í heimi tóku dýfu í kjölfar mikillar aukningar í vanskilum á bandarískum fasteignamarkaði um miðjan síðasta mánuð. Um nokkuð sérstakan markað var að ræða, svokallaðan „sub-prime“ markað, sem útleggst getur sem undirmálsmarkaður, enda stærstur hluti lánþega fasteignaeigendur sem eru í lægri tekjuflokkum og hafa verra lánshæfi. Þá hafa einhverjir lent á svörtum lista lánastofnana. Nokkrar lánastofnanir sem hafa einbeitt sér að þessum markaði lentu í erfiðleikum í kjölfarið og hefur ein þeirra farið fram á greiðslustöðvun. Gert er ráð fyrir eignaupptöku í skuldir vegna þessa.

Vanskil á fasteignalánamarkaði og eignaupptaka vegna ógreiddra lána hafa ekki verið með verra móti í Bandaríkjunum í 37 ár, samkvæmt upplýsingum frá samtökum banka á íbúðalánamarkaði þar í landi. Samtökin segja ástandið á síðasta ársfjórðungi 2006 hafa verið sérstaklega slæmt og reikna með að fasteignamarkaðurinn sé að kólna hratt.

Fjármálastofnanir hafa margar hverjar verið gagnrýndar fyrir lánveitingar sem þessar enda er gert ráð fyrir að einhver þeirra verði gjaldþrota vegna mikilla vanskila lántakenda. Þá hafa margir greint frá því, að þeir gætu þurft að afskrifa mikið magn lána.

Fjárfestar og greinendur víða um heim hafa rýnt í bandaríska markaðinn og reynt að kanna hvort þar leynist vísir að keðjuverkandi lækkanaferli á fasteignaverði víðar um heim. Breska vikuritið Economist er einn þeirra fjölmiðla sem rýndi í þróun mála skömmu síðar. Niðurstaða blaðsins var sú að lækkanir á fasteignamarkaði einskorðuðust ekki við Bandaríkin ein heldur gætu lækkanir teygt anga sína víðar, jafnvel allt til Ástralíu. Fleiri hafa tekið undir með hrakspárkórnum, ekki síst í Danmörku þar sem menn töldu líkur á allt upp undir fjórðungslækkun á fasteignaverði.

Þótt einungis séu liðnir um tveir mánuðir frá skell-inum vestra virðist fátt benda til að hrakspárnar rætist. Miklu fremur hafi verið um skammvinnan skell að ræða sem hafi einskorðast við afmarkaðan markað. Viðmælendur Markaðarins benda allir á að fasteignaverð hafi hækkað mikið síðastliðin ár, ekki síst á Norðurlöndunum, og því sé smávægileg lækkun vart áhyggjuefni.

Nýjustu vísbendingar sýna að áhrifin verði minni en í fyrstu var óttast. Í skýrslu Alþjóðagjaldeyrissjóðsins (IMF) um stöðu efnahagsmála og hagvaxtarhorfur á heimsvísu, sem kemur út í dag, kemur fram að áhrifin af samdrættinum á fasteignamarkaði hafi verið mest innan Bandaríkjanna. Séu litlar líkur á að þeirra gæti undan landsteina þar sem hagkerfi annarra landa, ekki síst í Evrópu, standi styrkum fótum.

Skýrsluhöfundar setja reyndar fyrirvara við spá sína og vara við því að ef samdrátturinn vestanhafs bitni á einkaneyslu og dragi úr alþjóðlegum fjárfestingum bandarískra fjárfesta þá megi gera ráð fyrir því að það teygi anga sína út fyrir landssteina, að mati sjóðsins sem segir að áhrifin muni koma skýrast fram í Kanada og Mið- og Suður-Ameríku. Áhrifanna muni gæta síður í Afríku og Mið-Austurlöndum. Þá er allt eins ólíklegt að þeirra muni gæta í Evrópu enda standi hagkerfin þar styrkum fótum, að mati Alþjóðagjaldeyrissjóðsins.

Fasteignaverð hefur hækkað mikið víða um heim á síðastliðnum tíu árum. Í sérriti Kaupþings frá síðasta ári kemur fram að fasteignaverð í Kaupmannahöfn í Danmörku hafi hækkað að meðaltali um 15,7 prósent á ári og um 373 prósent á níu undangengnum árum. Í Dublin á Írlandi hækkaði verðið um 12,3 prósent á ári og 283 prósent á níu ára tímabili. Þótt fasteignaverð utan höfuðborgarsvæðis í löndunum hafi hækkað minna stendur það um og yfir 100 prósentum. Til samanburðar hækkaði fasteignaverð í Reykjavik að meðaltali um 8,4 prósent á ári á árunum 1997 til 2006 og um 207 prósent á árabilinu öllu.

Sigurjón Sighvatsson þekkir fasteignamarkaðinn ágætlega beggja vegna Atlants-ála en hann keypti danska fasteignafélagið VG-Invest fyrir tæpum tveimur árum. Sigurjón segir að þótt samdráttur hafi orðið á bandaríska fasteignamarkaðnum þá sé hann staðbundinn. Mikið framboð sé til dæmis af fasteignum í Flórída og því hafi verð lækkað. Sömu sögu er hins vegar ekki að segja í Los Angeles þar sem eftirspurn sé eftir húsnæði í kjölfar fólksflutninga. Svipaða sögu megi segja um fasteignamarkaðinn í Kaupmannahöfn. Fólksflutningar hafi verið miklir til borgarinnar auk þess sem mörg fyrirtæki hafi flutt höfuðstöðvar sínar þangað. „Þótt það komi smá hiksti í fasteignamarkaðinn í Kaupmannahöfn þá er það bara tímabundið,“ segir Sigurjón og bendir á að Kaupmannahöfn sé borg framtíðarinnar enda hafi þar staðið yfir mikil uppbygging, ekki síst í samgöngukerfinu sem sé með því besta í heimi.

Kristján P. Bragason, sérfræðingur hjá Greiningardeild Landsbankans, segir fjarri því að doði sé kominn í norræna fasteignamarkaðinn þrátt fyrir hamfaraspár fjölmiðla síðustu vikur.

Þvert á móti er fasteignamarkaðurinn á rífandi siglingu og stefnir allt í að fasteignaverð muni hækka frekar. Hann segir að þótt lækkunar sé nú þegar farið að gæta á danska fasteignamarkaðnum sé hann nokkuð stöðugur. Verðhækkanir á Norðurlöndunum komu fyrst fram í og við Kaupmannahöfn og aðra þéttbýlisstaði nokkru áður en fasteignamarkaðurinn fór á skrið á hinum Norðurlöndunum.

Virðist sem markaðurinn hafi náð jafnvægi þrátt fyrir hrakspár danskra fjölmiðla þótt einhverra verðlækkana gæti. Framboð á húsnæði er hins vegar með mesta móti í Kaupmannahöfn á sama tíma og nýbyggingar hafa dregist saman. Kristján segir þetta leiða af sér að þeir sem eigi fasteignir í borginni vilja forða sér hjá því að selja fasteignir á lægra verði en þeir keyptu og reyni þeir því að standa af sér verðlækkanir á fasteignaverði. Það sé hins vegar fjarri að verðlækkanir séu jafn víðtækar og í fyrstu var óttast.

„Það eru ákveðin svæði í Kaupmannahöfn sem hafa lækkað um 10 til 20 prósent hér er oft um nýjar eignir að ræða sem menn hafa verið að setja mjög háan verðmiða á,“ segir Kristján.

Aðra sögu er að segja af fasteignamarkaði í Noregi og Svíþjóð. Kristján segir mikla uppsveiflu hafa verið í Ósló í Noregi síðastliðna 12 mánuði. Helsta ástæðan fyrir því er sú að ráðstöfunartekjur í Noregi hafa hækkað mjög mikið í kjölfar hækkunar á hráolíu, sem aftur hafi skilað sér í auknum tekjum til Norðmanna. Auk þessas hafa vextir verið lágir í landinu fram til þessa, eða 3,5 prósent. Þessir þættir hafa valdið því að fasteignaverð hefur verið á uppleið, að sögn Kristjáns.

Ný ríkisstjórn hægrimanna, sem tók við stjórnartaumum í Svíþjóð síðastliðið haust, hefur gert ýmsar skattalegar breytingar, sem koma eiga fasteignaeigendum og kaupendum til góða. Á þriðudag í síðustu viku ákvað hún að að lækka fasteignaskatt verulega. Hann hafði fram til þess numið einu prósenti af fasteignamati og gat numið nokkuð hundruð þúsund íslenskum krónum á ári. Allt fór það eftir stærð og staðsetningu fasteignanna. Í breytingunum í síðustu viku er þak sett á skattgreiðsluna og fer hún ekki yfir 45.000 krónur á ári. Gjaldið lækkar svo í samræmi við stærð. Að sama skapi var breyting gerð á skattlagningu íbúðahúsnæðis og fer gjaldið ekki yfir 9.000 krónur á ári. Kristján segir að þetta hafi í för með sér talsvert lægri skattbyrgði fyrir fólk í stærstu borgum og dýrari bæjum Svíþjóðar. Lækkunin getur hlaupið á 100.000 til 200.000 íslenskum krónum fyrir íbúðaeiganda á ári. „Menn segja að þetta sé eins og olía á eld,“ segir Kristján og vísar til þess að talsverður hiti sé á sænska íbúðamarkaðnum sem hafi hækkað mikið síðustu ár. Margt spilar inn í. Stýrivextir eru hvergi í Evrópu jafn lágir og í Svíþjóð.

„Eftir að skipt var um ríkisstjórn í fyrra hefur verið mikill uppgangur. Hagvöxtur hefur aukist, atvinnuleysið minnkað og síðan hafa verið aðrar skattalækkanir,“ segir hann og bendir á að rætt hafi verið um að fella niður eignaskatt í áföngum. Slíkt hafi sömuleiðis áhrif á fasteignaverð.

Kristján bendir á að sænski seðlabankinn hafi greint frá því fyrir stuttu að hann ætli ekki að hækka stýrivexti mikið í bráð. „Eins og útlitið er núna er nánast ómögulegt fyrir hann að gera það ekki á næstunni því hagkerfið virðist vera að fara hratt af stað,“ segir Kristján og bætir við að ofan á það komi miklar launahækkanir. Kjarasamningar eru í gangi og hafa verið settar fram nokkuð háar launakröfur. „Gangi þær eftir stefnir allt í það að verðbólguþrýstingur muni aukast,“ segir Kristján.

Nokkur óvissa ríkir um þróun mála á fasteignamarkaði í Finnlandi. Stjórnarmyndunarviðræður standa enn yfir og útlit fyrir að hægri stjórn taki við. „Ef hægri stjórn tekur við má allt eins spá því að hún grípi til sambærilegra aðgerða og hægri stjórnin í Svíþjóð. Við það fer hagkerfið af stað,“ segir Kristján og megi gera ráð fyrir að það hafi áhrif til hækkunar á íbúðaverð. Enn ríkir þó nokkur óvissa um málið þótt flest stefni í þessa átt.

Nokkrar ástæður eru fyrir hækkunum á fasteignaverði á Norðurlöndunum að skattalegum breytingum undanskildum. Fólksflutningar af landsbyggðinni til þéttbýlisstaða hafa haldið uppi eftirspurn eftir húsnæði auk þess sem stór hluti ungra kaupenda er kominn á markaðinn.

Kaupmannahöfn og Malmö í Svíþjóð er að einhverju leyti undantekning en margir Kaupmannahafnarbúar hafa yfirgefið dýrtíðina á danska fasteignamarkaðnum, ekið yfir Eyrarsundsbrúnna og fest sér fasteignir á Malmö svæðinu. Þessir dönsku kaupendur eru yfirleitt með hærri ráðstöfunartekjur en Svíar. Þetta hefur aftur haft í för með sér að fasteignaverð hefur hækkað í borginni sem hefur meðal annars gert ungu fólki erfitt fyrir að eignast sína fyrstu íbúð.